A devolução da caução no arrendamento é uma das questões mais controversas nas relações entre senhorios e inquilinos em Portugal. Todos os anos, milhares de conflitos relacionados com a devolução da caução arrendamento chegam aos tribunais porque uma das partes não compreende os seus direitos ou obrigações.
Se está a terminar um contrato de arrendamento e tem dúvidas sobre o prazo de devolução da caução, quando e como recuperar este valor, ou se é senhorio e quer saber em que circunstâncias pode retê-la legalmente sem violar a lei, este guia completo sobre devolução da caução no arrendamento foi escrito para si.
Ao longo de muitos anos de prática jurídica em Direito Imobiliário, tenho assistido a inúmeros casos de litígios sobre devolução da caução que poderiam ter sido evitados com informação clara e rigorosa.
Neste artigo, vou explicar-lhe tudo o que precisa de saber sobre a caução no arrendamento: a sua natureza jurídica, os prazos de devolução da caução estabelecidos pela jurisprudência, a distinção entre desgaste normal e danos efetivos, e os passos concretos a seguir se o seu senhorio se recusar a proceder à devolução da caução arrendamento.
O Que é a Caução no Arrendamento? (Explicação Legal e Prática)
A caução no arrendamento é uma garantia pecuniária que o inquilino entrega ao senhorio no início do contrato, destinada a assegurar o cumprimento das obrigações contratuais. Contrariamente ao que muitos pensam, a caução não é um pagamento antecipado de renda, nem pode ser automaticamente utilizada para compensar o último mês de arrendamento. A devolução da caução no arrendamento só ocorre após o cumprimento de todas as obrigações pelo inquilino e verificação do estado do imóvel.
Base Legal: Artigo 1076.º do Código Civil
O artigo 1076.º, n.º 2 do Código Civil estabelece que a caução visa garantir o cumprimento de obrigações do inquilino, nomeadamente:
- Pagamento de rendas em atraso
- Reparação de danos causados no imóvel (para além do desgaste normal)
- Despesas de condomínio não pagas
- Outras obrigações contratuais incumpridas
A devolução da caução só pode ser recusada ou parcialmente retida se existir incumprimento comprovado de alguma destas obrigações.
Valor Máximo da Caução
Desde a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), a lei estabelece que o valor da caução não pode exceder o equivalente a duas rendas mensais. Este limite aplica-se tanto a contratos de arrendamento habitacional como não habitacional, sendo fundamental para determinar o montante máximo exigível no momento da devolução da caução arrendamento.
Na prática: Se a renda mensal for de 700€, a caução máxima permitida é de 1.400€. Qualquer valor superior a este montante pode ser considerado abusivo e impugnado judicialmente, afetando também o processo de devolução da caução.
Onde Deve Ser Depositada a Caução?
Embora a lei não imponha uma obrigação expressa sobre o local de depósito, recomendo sempre aos meus clientes que exijam ou ofereçam o depósito da caução numa conta bancária específica (preferencialmente com titularidade conjunta ou bloqueada), de forma a garantir transparência e facilitar a devolução da caução no arrendamento no termo do contrato. Este procedimento reduz significativamente os litígios sobre devolução da caução arrendamento.
Prazo de Devolução da Caução no Arrendamento: O Que Diz a Lei Portuguesa?
Esta é, sem dúvida, a pergunta que mais recebo no meu escritório: “Qual é o prazo legal para devolução da caução arrendamento?” A resposta honesta é que a lei portuguesa não estabelece um prazo fixo e expresso para a devolução da caução no arrendamento.
Este vazio legal gera enorme insegurança jurídica e é fonte de inúmeros litígios sobre a devolução da caução. Vejamos o que dizem o Código Civil, o NRAU e a jurisprudência sobre o momento exato em que o senhorio deve proceder à devolução da caução arrendamento.
O Que Diz a Lei Sobre o Prazo de Devolução da Caução?
O Código Civil e o NRAU não fixam um prazo concreto para a devolução da caução no arrendamento. A única obrigação legal é que a devolução ocorra após a entrega efetiva do imóvel e a verificação do seu estado de conservação. Esta lacuna legislativa obriga-nos a recorrer à jurisprudência para determinar um prazo razoável de devolução da caução.
O Que Diz a Jurisprudência Sobre a Devolução da Caução Arrendamento?
Os tribunais portugueses, nomeadamente os Julgados de Paz que julgam a maioria destas causas, têm entendido que o senhorio não pode reter a caução indefinidamente. O prazo de devolução deve ser apenas o tempo estritamente necessário para vistoriar o imóvel e orçamentar eventuais reparações legítimas.
Decisão Real (Julgado de Paz de Lisboa, Processo n.º 632/2017-JPLSB): Neste caso, o tribunal decidiu a favor da inquilina, ordenando a devolução da caução porque o senhorio não conseguiu provar que os danos alegados (furos nas paredes e sujidade) justificavam a retenção, reforçando que o ónus da prova cabe sempre a quem quer reter o dinheiro.
Cálculo do Prazo de Devolução da Caução: Quando Começa a Contar?
O prazo para devolução da caução no arrendamento começa a contar a partir da data da entrega efetiva das chaves e da realização da vistoria final (se aplicável). Se o senhorio não realizar vistoria dentro de um prazo razoável (7 a 15 dias após a interpelação do inquilino), presume-se que o imóvel foi entregue em bom estado, devendo proceder à devolução da caução de imediato.
A Importância de Estipular o Prazo Contratual de Devolução da Caução
Recomendação prática: Para evitar conflitos sobre a devolução da caução arrendamento, aconselho sempre que o prazo de devolução da caução seja expressamente acordado no contrato de arrendamento. Uma cláusula modelo para garantir a devolução da caução no arrendamento pode ser:
“A caução será devolvida no prazo máximo de 30 dias após a entrega das chaves e realização da vistoria final, desde que o imóvel seja entregue em bom estado de conservação e não existam rendas ou despesas em dívida. A devolução da caução será efetuada por transferência bancária para a conta indicada pelo inquilino.”
Esta cláusula contratual expressa elimina 90% das dúvidas sobre o prazo de devolução da caução arrendamento e facilita a resolução amigável de eventuais disputas.
A Caução Pode Ser Usada Para Pagar o Último Mês de Renda?
Resposta curta: NÃO. Este é um dos erros mais comuns e perigosos que vejo inquilinos cometerem, e que frequentemente atrasa ou inviabiliza a devolução da caução no arrendamento.
Por Que Razão é Ilegal Compensar a Última Renda com a Caução?
A caução no arrendamento tem uma natureza jurídica de garantia, não de pagamento antecipado. O inquilino está obrigado a pagar a renda até ao último dia do contrato, independentemente de ter entregue uma caução ao senhorio. A compensação automática não é permitida e prejudica o processo de devolução da caução arrendamento.
Se o inquilino deixar de pagar a última renda e disser “use a caução para pagar”, está a cometer duas ilegalidades que comprometem a futura devolução da caução:
- Incumprimento contratual (falta de pagamento da renda)
- Mora (com obrigação de pagar juros sobre o valor em dívida)
Consequências Graves Para o Inquilino Que Não Paga a Última Renda
Quando aconselho inquilinos sobre devolução da caução no arrendamento, alerto sempre para os seguintes riscos de não pagar a última renda:
- Despejo por falta de pagamento (mesmo estando no último mês do contrato)
- Condenação judicial ao pagamento da renda em falta + juros de mora
- Retenção legítima da caução pelo senhorio (eliminando o direito à devolução da caução arrendamento)
- Dificuldade em alugar outro imóvel (referências negativas do senhorio anterior)
- Registo de incumprimento que pode afetar processos de renovação de autorizações de residência (para cidadãos estrangeiros)
E Para o Senhorio? Pode Reter a Caução Sem Acordo?
O senhorio também não pode reter arbitrariamente a caução para compensar a última renda sem o acordo expresso do inquilino. Se o fizer unilateralmente, o inquilino tem direito a exigir judicialmente a devolução da caução no arrendamento acrescida de juros de mora.
Na minha prática profissional, já vi casos em que ambas as partes agiram de boa-fé mas, por falta de comunicação clara sobre a devolução da caução arrendamento, acabaram em tribunal. A solução é simples: pague sempre a última renda e aguarde a devolução da caução após a vistoria.
Quando o Senhorio Pode Reter a Caução no Arrendamento? (Danos vs. Desgaste Normal)
Esta é a área cinzenta que gera mais conflitos relativamente à devolução da caução no arrendamento. O senhorio pode reter total ou parcialmente a caução para reparar danos causados pelo inquilino, mas apenas os danos que excedam o desgaste normal decorrente do uso habitual do imóvel. A distinção entre desgaste e dano é crucial para determinar se há direito à devolução da caução arrendamento.
O Que Diz o Artigo 1043.º do Código Civil?
O artigo 1043.º estabelece que o inquilino deve conservar a coisa locada e usá-la segundo o seu destino normal. No termo do contrato, o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações resultantes do uso normal e conforme ao contrato. Apenas os danos não enquadráveis nesta categoria podem justificar a recusa de devolução da caução.
Desgaste Normal vs. Dano Imputável: Tabela Prática Para Devolução da Caução
A lei distingue claramente o que pode ou não afetar a devolução da caução no arrendamento:
✅ DESGASTE NORMAL (não justifica retenção da caução: direito à devolução integral):
- Pintura desbotada após 3-5 anos de arrendamento
- Desgaste natural de pavimentos (riscos leves em soalho ou parquet)
- Marcas de fixação de quadros, prateleiras ou espelhos
- Amarelecimento de paredes por exposição solar continuada
- Desgaste de torneiras, fechaduras e puxadores por uso regular
- Perda de brilho de azulejos, sanitários e bancadas
- Descoloração de cortinados ou estores (se fornecidos pelo senhorio)
- Pequenas marcas de uso em portas e rodapés
❌ DANOS EFETIVOS (justificam retenção total ou parcial: adiamento da devolução da caução arrendamento):
- Buracos grandes em paredes (para além de pequenos furos de quadros)
- Janelas, portas ou vidros partidos ou danificados
- Electrodomésticos avariados por mau uso ou falta de manutenção
- Infiltrações causadas por negligência do inquilino (janelas abertas durante chuva, etc.)
- Riscos profundos, queimaduras ou manchas permanentes em pavimentos
- Substituição não autorizada de equipamentos, fechaduras ou estruturas
- Danos causados por animais de estimação (para além do desgaste aceitável)
- Entupimentos graves causados por uso inadequado de canalizações
A Importância da Prova na Devolução da Caução Arrendamento
Atenção: Cabe ao senhorio provar que os danos existem e que foram causados pelo inquilino (e não por desgaste natural ou problemas pré-existentes). Por isso, a vistoria de entrada e de saída são absolutamente essenciais para garantir uma devolução da caução no arrendamento justa e sem litígios.
O senhorio que pretenda reter a caução deve apresentar:
- Fotografias dos danos (comparadas com o estado inicial)
- Orçamentos ou faturas de reparações necessárias
- Auto de vistoria de saída assinado (ou recusa do inquilino em assinar)
Caso Real (anonimizado): Recentemente representei um inquilino cujo senhorio tentou reter 1.200€ da caução para “pintar toda a casa”, recusando a devolução da caução arrendamento. O contrato tinha durado 6 anos. Demonstrámos que a pintura estava apenas desbotada pelo tempo (desgaste normal) e o tribunal ordenou a devolução integral da caução no arrendamento acrescida de juros de mora.
Vistoria Final: Como Proteger os Seus Direitos na Devolução da Caução
A vistoria final é o momento crucial que determina se haverá devolução integral da caução arrendamento ou retenção parcial. Infelizmente, muitos inquilinos e senhorios subestimam a importância deste procedimento, gerando depois conflitos sobre a devolução da caução no arrendamento.
O Que é a Vistoria Final no Contexto da Devolução da Caução?
É a inspeção conjunta do imóvel realizada no momento da entrega das chaves, onde ambas as partes verificam o estado de conservação e comparam com a vistoria de entrada (ou com a descrição inicial do contrato). O resultado desta vistoria determina diretamente o direito à devolução da caução arrendamento.
Auto de Entrega: O Documento Essencial Para Garantir a Devolução da Caução
O Auto de Entrega (ou Auto de Vistoria) é o documento que formaliza o estado do imóvel no momento da devolução. Este documento tem valor probatório em tribunal nos litígios sobre devolução da caução no arrendamento e deve conter:
- Data e hora da vistoria Identificação das partes presentes
- Descrição detalhada do estado de cada divisão
- Listagem de eventuais danos ou anomalias
- Declaração sobre o direito à devolução da caução (integral ou parcial)
- Assinaturas de ambas as partes
Recomendação essencial para garantir a devolução da caução: Se o senhorio se recusar a realizar vistoria ou a assinar o auto, o inquilino deve enviar carta registada com aviso de receção comunicando a disponibilidade do imóvel e solicitando agendamento da vistoria. Guarde comprovativos, são fundamentais em processos judiciais sobre devolução da caução arrendamento.
Checklist Para Inquilinos Antes da Vistoria de Devolução da Caução
Antes de entregar as chaves e exigir a devolução da caução no arrendamento, verifique:
- Limpeza completa do imóvel (incluindo electrodomésticos, vidros, varandas e arrecadações)
- Pequenas reparações preventivas (lâmpadas fundidas, fechaduras avariadas, silicones deteriorados)
- Remoção de todos os pertences pessoais (incluindo despensa, arrecadação, garagem e cave)
- Entrega de todas as chaves (porta principal, caixas de correio, portões, alarmes, etc.)
- Regularização de consumos (água, luz, gás) e transferência dos contratos ou desativação
- Documentação fotográfica completa do estado do imóvel (com data visível) para provar o direito à devolução da caução
O Que Fotografar Para Comprovar o Direito à Devolução da Caução Arrendamento?
Tire fotografias detalhadas de:
- Todas as divisões em plano geral e em detalhe
- Pavimentos, tetos e paredes (com atenção a zonas críticas como cozinha e casas de banho)
- Equipamentos e electrodomésticos (demonstrando o bom estado de funcionamento)
- Janelas, portas, fechaduras e vidros
- Zonas potencialmente problemáticas que possam afetar a devolução da caução
- Contadores de água, luz e gás (leituras finais)
Dica profissional para garantir a devolução da caução: Envie as fotografias para o seu próprio e-mail com a data da vistoria, criando assim um registo temporal inalterável que comprova o estado do imóvel no momento em que exigiu a devolução da caução no arrendamento.
O Senhorio Não Devolve a Caução: O Que Fazer? (Passo a Passo)
Se o senhorio retém a caução sem justificação válida, recusa a devolução da caução arrendamento, ou não responde às suas tentativas de contacto, não entre em pânico. Existe um caminho legal claro para recuperar o seu dinheiro e exigir a devolução da caução no arrendamento.
PASSO 1: Interpelação Formal Para Exigir a Devolução da Caução
Antes de avançar para tribunal, deve interpelar formalmente o senhorio através de carta registada com aviso de receção, exigindo a devolução da caução arrendamento. Esta carta deve:
- Identificar o contrato de arrendamento (morada, datas, valor da caução)
- Relembrar que a vistoria foi realizada em [data] sem identificação de danos
- Exigir a devolução da caução no prazo de 10 dias úteis
- Advertir que, caso não haja devolução da caução no arrendamento, recorrerá às vias judiciais
Modelo de Carta Para Exigir a Devolução da Caução Arrendamento:
| [Seu Nome] [Sua Morada] [Nome do Senhorio] [Morada do Senhorio] Assunto: Exigência de Devolução de Caução Arrendamento sito em [morada do imóvel] Ex.mo(a) Senhor(a), No âmbito do contrato de arrendamento celebrado em [data], relativamente ao imóvel sito em [morada completa], procedo à presente interpelação para exigir a devolução da caução no arrendamento, no valor de [X] €, entregue no início do contrato. Conforme estabelecido, procedi à entrega das chaves em [data], tendo o imóvel sido devolvido em perfeitas condições de conservação, sem quaisquer danos para além do desgaste normal decorrente do uso habitual. Nos termos do artigo 1076.º do Código Civil, e considerando que já decorreram [X] dias desde a entrega do imóvel, solicito a devolução imediata da totalidade da caução, no prazo máximo de 10 (dez) dias úteis a contar da receção da presente. Caso não proceda à devolução da caução arrendamento no prazo indicado, reservo-me o direito de recorrer às vias judiciais competentes para defesa dos meus direitos, incluindo a exigência de juros de mora sobre o valor indevidamente retido, sem necessidade de qualquer aviso prévio adicional. Com os melhores cumprimentos, [Assinatura] [Data] |
Guarde o comprovativo postal e o aviso de receção, são essenciais para provar que cumpriu o dever de interpelação prévia antes de recorrer a tribunal para exigir a devolução da caução no arrendamento.
PASSO 2: Recorrer a Tribunal Com Assistência Jurídica Especializada
Se após a interpelação formal o senhorio continuar a recusar injustificadamente a devolução da caução arrendamento, o passo seguinte é intentar uma ação judicial. Este é o momento em que a maioria das pessoas sente insegurança e dúvidas sobre como proceder e com razão.
A realidade que precisa de saber: Os processos judiciais para devolução da caução no arrendamento, embora possam parecer simples à primeira vista, envolvem complexidades técnicas que determinam o sucesso ou o fracasso da ação.
A escolha da via processual adequada, a fundamentação jurídica correcta, a organização estratégica da prova, o cumprimento rigoroso de prazos processuais tudo isto exige conhecimento especializado em Direito Imobiliário e Processual Civil.
Por que razão deve procurar um advogado:
1. Avaliação Realista do Caso Um advogado experiente analisa a documentação (contrato, fotografias, vistoria, correspondência) e dá-lhe uma avaliação honesta e fundamentada sobre as probabilidades de êxito da ação de devolução da caução arrendamento. Isto evita que avance para tribunal com expectativas irrealistas ou que invista tempo e dinheiro num caso com pouca viabilidade.
2. Escolha da Via Processual Adequada Existem diferentes vias judiciais para reclamar a devolução da caução no arrendamento (Julgados de Paz, tribunais comuns, processos especiais), cada uma com requisitos, prazos e custos distintos. A escolha errada pode significar a perda de tempo, o aumento de custos ou até a prescrição do direito. Um advogado identifica a via mais eficaz para o seu caso específico.
3. Organização Estratégica da Prova Não basta ter razão é preciso provar que tem razão. Quais as fotografias que deve apresentar? Que testemunhas arrolar? Como demonstrar que os alegados danos são na verdade desgaste normal? Como refutar os orçamentos apresentados pelo senhorio? A organização da prova é determinante para a devolução da caução arrendamento, e um pequeno erro pode comprometer todo o processo.
4. Fundamentação Jurídica Sólida A petição inicial ou o requerimento judicial devem invocar correctamente os artigos do Código Civil, do NRAU, a jurisprudência relevante dos tribunais superiores. Uma fundamentação jurídica deficiente pode levar à improcedência da ação, mesmo que os factos lhe sejam favoráveis.
5. Representação em Tribunal Durante a audiência de julgamento, será necessário inquirir testemunhas, contestar as alegações do senhorio, apresentar argumentos jurídicos, reagir a questões colocadas pelo juiz. A representação por advogado garante que os seus direitos são defendidos de forma tecnicamente rigorosa e que nenhum argumento favorável à devolução da caução no arrendamento é desperdiçado.
6. Negociação e Acordo Na minha experiência profissional, uma parte significativa dos processos de devolução da caução arrendamento resolve-se através de acordo judicial antes do julgamento. Quando o senhorio percebe que o inquilino está bem representado e que a posição jurídica é sólida, frequentemente opta por negociar a devolução da caução para evitar uma condenação judicial que pode incluir juros de mora e custas processuais. Um advogado experiente sabe identificar o momento certo para negociar e as condições mínimas aceitáveis.
7. Maximização do Valor a Recuperar Para além da devolução da caução no arrendamento, pode ter direito a juros de mora desde a data em que a devolução era devida, bem como ao reembolso das custas judiciais. Um advogado garante que todos estes valores são devidamente reclamados e fundamentados, maximizando o montante final que irá recuperar.
Quando Contactar Um Advogado?
O momento ideal é logo após a recusa do senhorio em devolver a caução, ou melhor ainda, antes mesmo da vistoria final, para garantir que todos os procedimentos são cumpridos correctamente e que a prova é devidamente organizada desde o início.
Quanto mais cedo procurar aconselhamento jurídico sobre devolução da caução arrendamento, maior a probabilidade de:
- Evitar erros que comprometam o processo
- Recolher toda a prova necessária atempadamente
- Resolver o caso de forma amigável (poupando tempo e custos)
- Maximizar o valor a recuperar (caução + juros + custas)
Não espere que o prazo de prescrição se aproxime (veja abaixo) nem que a situação se complique. Uma consulta jurídica atempada pode fazer toda a diferença no desfecho do seu caso de devolução da caução no arrendamento.
PASSO 3: Mediação Como Via Alternativa Para Devolução da Caução
Antes ou durante o processo judicial, existe ainda a possibilidade de mediação de conflitos. A mediação é um procedimento onde um terceiro imparcial (o mediador) ajuda as partes a chegar a um acordo sobre a devolução da caução arrendamento.
Vantagens da mediação:
- Rapidez: Normalmente resolve-se em 1-2 sessões (poucas semanas)
- Economia: Custos muito inferiores a um processo judicial completo
- Confidencialidade: O que é discutido na mediação não pode ser usado em tribunal
- Flexibilidade: As partes podem chegar a soluções criativas (ex.: devolução parcelar da caução)
- Vinculatividade: O acordo de mediação tem força executiva igual a uma sentença judicial
Muitos tribunais (incluindo Julgados de Paz) têm mediação obrigatória antes do julgamento. Na minha experiência, quando ambas as partes estão representadas por advogados, a taxa de sucesso da mediação sobre devolução da caução no arrendamento é muito elevada frequentemente consegue-se um acordo justo que satisfaz ambas as partes e evita o desgaste de um julgamento.
Recomendação: Mesmo que esteja determinado a avançar para tribunal, mantenha-se sempre aberto à possibilidade de mediação. A melhor solução é frequentemente aquela que recupera a sua devolução da caução no menor prazo possível, com o menor desgaste emocional e financeiro.
Prazos de Prescrição Para Reclamar a Devolução da Caução Arrendamento
⚠️ ATENÇÃO AO PRAZO: O direito à devolução da caução no arrendamento prescreve no prazo de 5 anos a contar da data em que a obrigação se tornou exigível (artigo 309.º do Código Civil).
Na prática, o prazo de 5 anos começa a contar:
- Da data em que terminou o contrato de arrendamento, ou
- Da data em que foi realizada a vistoria final e entrega das chaves, ou
- Da data em que o senhorio deveria ter procedido à devolução da caução (se houver prazo contratual)
Não deixe passar o tempo. Quanto mais cedo agir para exigir a devolução da caução arrendamento, mais forte é a sua posição:
- A memória das testemunhas está fresca
- Os documentos e fotografias estão facilmente acessíveis
- O estado do imóvel pode ainda ser verificado
- O senhorio não pode alegar que já não se recorda das circunstâncias
Se está próximo do prazo de prescrição (mais de 4 anos desde o fim do contrato), procure assistência jurídica URGENTE. Uma simples interpelação judicial, devidamente notificada, interrompe o prazo de prescrição e garante que não perde o direito à devolução da caução no arrendamento.
