O despejo por falta de pagamento em Portugal é uma das ações mais recorrentes no direito imobiliário. Quando um inquilino deixa de pagar a renda, o senhorio vê-se privado do rendimento acordado e, muitas vezes, enfrenta dificuldades para cobrir despesas como condomínio, IMI, seguros e até prestações bancárias.
Se está a passar por esta situação, saiba que agir rapidamente é essencial para evitar prejuízos maiores. Neste artigo, explicamos passo a passo como funciona o despejo por falta de pagamento em Portugal, quais são os prazos, as regras e como um advogado pode acelerar todo o processo.
1. O que é o despejo por falta de pagamento em Portugal?
O despejo por falta de pagamento em Portugal é o procedimento legal que permite ao senhorio recuperar a posse do imóvel quando o arrendatário deixa de cumprir a sua obrigação de pagar a renda.
A legislação portuguesa é clara: o atraso prolongado no pagamento é motivo legítimo para resolver o contrato e iniciar a ação de despejo.
2. Quando iniciar um despejo por falta de pagamento em Portugal?
O senhorio pode iniciar um despejo por falta de pagamento em Portugal quando:
- O arrendatário tem pelo menos dois meses de renda em atraso;
- Não paga despesas que, por contrato, sejam da sua responsabilidade (condomínio, água, luz, etc.);
- Ignora a notificação para regularizar a dívida.
A notificação deve ser enviada por carta registada com aviso de receção, garantindo prova da comunicação.
3. Passos iniciais para o despejo por falta de pagamento em Portugal
- Confirmar o atraso – Verifique se o valor não foi pago por erro bancário ou atraso pontual.
- Contactar o arrendatário – Um primeiro contacto cordial pode resolver sem litígio.
- Enviar notificação por escrito – Carta registada com aviso de receção, informando a dívida e prazo para pagamento.
- Guardar toda a prova – Contrato, recibos, extratos e cópias das comunicações são essenciais.
4. Documentos essenciais para o despejo por falta de pagamento em Portugal
Para que o despejo por falta de pagamento em Portugal seja eficaz e célere, é fundamental apresentar:
- Contrato de arrendamento;
- Notificação enviada ao arrendatário;
- Comprovativos da dívida (recibos não pagos, extratos bancários);
- Registos de comunicações relevantes.
Documentos incompletos ou inconsistentes podem atrasar o processo e dificultar a decisão favorável.
5. O papel do BAS – Balcão do Arrendatário e do Senhorio
O antigo BNA – Balcão Nacional do Arrendamento foi substituído pelo BAS – Balcão do Arrendatário e do Senhorio, que é uma secretaria judicial especializada e não um sistema extrajudicial.
No contexto de um despejo por falta de pagamento em Portugal, o BAS é a via processual mais célere para:
- Procedimento Especial de Despejo (PED);
- Injunção em Matéria de Arrendamento (IMA) para cobrança de rendas.
Todo o processo é tramitado eletronicamente, permitindo submissão de documentos e acompanhamento online.
5. Como funciona o Procedimento Especial de Despejo no BAS?
O Procedimento Especial de Despejo dentro do BAS segue, normalmente, estas etapas:
- Submissão do pedido pelo senhorio ou advogado;
- Notificação ao arrendatário para pagamento, desocupação ou oposição;
- Decisão – se não houver oposição válida, é emitido título de desocupação;
- Execução – feita por agente de execução ou oficial de justiça.
Este método torna o despejo por falta de pagamento em Portugal mais rápido do que um processo judicial comum.
6. Onde o BAS não se aplica no despejo por falta de pagamento em Portugal
O BAS — Balcão do Arrendatário e do Senhorio centraliza o procedimento especial de despejo, mas não se aplica em casos mais complexos ou com reivindicações indemnizatórias ou não meramente de entrega do imóvel. Exemplos:
- Despejos complexos com pedidos de indemnização por danos ou rendas futuras — requerem ação judicial tradicional;
- Controvérsias contratuais relativas a cláusulas abusivas, usucapião, restituição de caução, ou obras não autorizadas, que ultrapassam o âmbito do BAS;
- Perda de título executivo (contrato não escrito) — obriga a recorrer à via judicial de despejo.
Nessas situações, apenas um processo judicial convencional garante a proteção jurídica necessária.
7. Por que contratar um advogado para o despejo por falta de pagamento em Portugal?
Um advogado especializado assegura:
- Cumprimento rigoroso dos requisitos formais do BAS;
- Redação correta da notificação e do requerimento;
- Transição adequada para ação judicial, se necessário;
- Estratégias para evitar nulidades e atrasos.
8. Prazos e custos do procedimento de despejo por falta de pagamento em Portugal
Geralmente, o processo via BAS dura entre 2 a 6 meses, dependendo da complexidade.
As taxas de justiça são calculadas com base no valor da renda e das quantias em dívida, sendo mais económicas que um processo judicial tradicional.
O despejo por falta de pagamento em Portugal, quando realizado pelo BAS, é rápido e eficaz. Porém, em casos mais complexos ou com pedidos de indemnização, é essencial recorrer ao tribunal.
Na nosso escritório, oferecemos apoio em todo o processo, desde o BAS até às vias judiciais necessárias, assegurando que os seus direitos como senhorio são respeitados.
Se precisa de ajuda, entre em contacto connosco estamos prontos para agir com segurança e eficácia.
