Direito de Preferência na Compra de Imóvel: Guia Completo

O direito de preferência na compra de imóvel é uma das figuras jurídicas mais importantes e simultaneamente mais negligenciadas no mercado imobiliário português. Todos os anos, centenas de vendas de imóveis são anuladas ou suspensas porque o vendedor desconhecia ou ignorou a obrigação de comunicar o direito de preferência aos titulares legais.

Se está a pensar vender um imóvel arrendado, se é comproprietário de um bem ou se é inquilino e quer saber se pode comprar a casa que arrenda, este guia sobre direito de preferência imóvel foi escrito para si.

Ao longo da minha prática como advogado especializado em Direito Imobiliário, tenho acompanhado dezenas de casos relacionados com direito de preferência: desde senhorios que venderam imóveis sem comunicar ao arrendatário e viram a venda anulada meses depois, até inquilinos que perderam a oportunidade de comprar a casa onde viviam há anos porque não sabiam como exercer corretamente o seu direito de preferência na compra de imóvel.

Este artigo reúne tudo o que precisa de saber sobre o direito de preferência imóvel em Portugal: as diferentes modalidades, os prazos legais, os procedimentos corretos de comunicação, e as graves consequências jurídicas de violar este direito.

O Que é o Direito de Preferência na Compra de Imóvel? (Conceito Legal)

O direito de preferência é o direito que determinadas pessoas têm de adquirir um imóvel em igualdade de condições com terceiros, quando o proprietário decide vendê-lo. Em termos simples: se eu quero vender a minha casa e existe alguém com direito de preferência sobre esse imóvel, sou legalmente obrigado a oferecer-lhe primeiro a possibilidade de compra, pelo mesmo preço e nas mesmas condições que ofereceria a qualquer outra pessoa.

Base Legal do Direito de Preferência Imóvel

O direito de preferência está regulado nos artigos 414.º e seguintes do Código Civil, bem como em legislação especial (nomeadamente o NRAU para arrendamento). O artigo 414.º estabelece que o direito de preferência na compra de imóvel confere ao seu titular a faculdade de “adquirir certa coisa em igualdade de condições com terceiro”.

Elementos essenciais do direito de preferência:

1. Igualdade de condições: O preferente deve poder comprar pelo mesmo preço e nas mesmas condições oferecidas ao terceiro
2. Comunicação obrigatória: O vendedor tem o dever legal de comunicar a intenção de venda ao titular do direito de preferência imóvel
3. Prazo para exercer: O preferente tem um prazo legal para manifestar se quer ou não exercer o seu direito de preferência
4. Consequências do incumprimento: Violar o direito de preferência pode levar à anulação da venda e a indemnizações

Direito de Preferência vs. Direito de Opção: Qual a Diferença?

É importante não confundir direito de preferência na compra de imóvel com direito de opção:

• Direito de preferência: Só pode ser exercido se e quando o proprietário decidir vender. O preferente não pode forçar a venda, apenas tem prioridade se houver venda.
• Direito de opção: Permite ao titular decidir, dentro de um prazo, se quer ou não comprar o imóvel, independentemente da vontade do proprietário. É um direito mais forte.

Na prática imobiliária, o direito de preferência é muito mais comum e é precisamente sobre ele que este artigo se debruça.

Modalidades de Direito de Preferência: Legal vs. Convencional

Existem duas grandes categorias de direito de preferência imóvel em Portugal: o direito de preferência legal (imposto por lei, independentemente da vontade das partes) e o direito de preferência convencional (acordado livremente pelas partes em contrato).

Direito de Preferência Legal (Imposto Por Lei)

A lei portuguesa estabelece direito de preferência automático em determinadas situações, sendo as mais comuns:

1. Direito de Preferência do Comproprietário (Art. 1409.º CC)

Quando um imóvel pertence a várias pessoas em compropriedade (por exemplo, dois irmãos que herdaram uma casa dos pais), cada comproprietário tem direito de preferência se outro quiser vender a sua quota-parte.

Fundamento: A lei presume que é preferível manter o círculo restrito de comproprietários, evitando a entrada de estranhos na compropriedade.

Requisitos:

• Existência de compropriedade
• Venda da quota-parte ou da totalidade do imóvel
• Comunicação prévia aos demais comproprietários

2. Direito de Preferência do Arrendatário (Art. 1091.º NRAU)

Esta é a modalidade mais frequente e com maior procura de informação em Portugal. O inquilino de um imóvel arrendado tem, em determinadas circunstâncias, direito de preferência para comprar o imóvel que arrenda.

Esta modalidade merece atenção especial (e terá uma secção dedicada mais adiante) porque:

• Afeta milhares de transações imobiliárias todos os anos
• É frequentemente ignorada ou mal comunicada pelos senhorios
• As consequências da violação são gravíssimas para o vendedor
• Gera litígios complexos e dispendiosos

3. Direito de Preferência do Estado, Municípios e Entidades Públicas

Em certos casos específicos, entidades públicas têm direito de preferência sobre imóveis:

• Imóveis classificados como património cultural (IGESPAR)
• Imóveis em áreas de reabilitação urbana (municípios)
• Terrenos agrícolas (Estado, em certas circunstâncias)
• Imóveis confinantes com património público

Atenção: Estes direitos de preferência existem mesmo que não constem do registo predial, sendo “ocultos” até ao momento da venda.

4. Direito de Preferência do Superficiário

O titular do direito de superfície tem direito de preferência na venda do solo (e vice-versa, o proprietário do solo tem preferência na venda da superfície).

5. Direito de Preferência do Enfiteuta

Embora cada vez mais raro, ainda existem contratos de enfiteuse em Portugal, e o enfiteuta tem direito de preferência na venda do prédio.

Direito de Preferência Convencional (Acordado Pelas Partes)

Para além dos casos legais, as partes podem acordar livremente um direito de preferência na compra de imóvel. Os casos mais comuns são:

Pacto de Preferência em Promessa de Compra e Venda

É frequente nos contratos-promessa incluir uma cláusula de direito de preferência: se o promitente-vendedor desistir do negócio e quiser vender a terceiro, tem de oferecer primeiro ao promitente-comprador.

Direito de Preferência Convencional Entre Particulares

Dois vizinhos, por exemplo, podem acordar que, se um decidir vender, dará preferência ao outro. Para ser válido e oponível a terceiros, este direito de preferência deve:

• Constar de documento escrito
• Ser registado no registo predial (fundamental!)
• Respeitar os limites legais (máximo 10 anos de duração)

Caso Prático Que Acompanhei: Dois empresários compraram em conjunto um armazém comercial. Incluíram no contrato de compropriedade uma cláusula adicional de direito de preferência recíproco: se um quisesse vender a sua quota, teria de oferecer ao outro pelo dobro do prazo legal (16 dias em vez de 8). Anos depois, um deles decidiu vender sem comunicar ao outro. Como o direito de preferência convencional estava devidamente registado, conseguimos anular a venda e o meu cliente exerceu o direito, adquirindo a quota-parte do sócio.

Direito de Preferência do Arrendatário: O Caso Mais Comum (e Problemático)

O direito de preferência do arrendatário é, sem dúvida, a situação que gera mais dúvidas, mais erros e mais litígios no mercado imobiliário português. Vou dedicar esta secção inteira a explicar todos os detalhes, porque tanto senhorios como inquilinos precisam de compreender perfeitamente este direito.

Quando o Inquilino Tem Direito de Preferência na Compra do Imóvel?

Nem todos os inquilinos têm direito de preferência. A lei estabelece requisitos específicos no artigo 1091.º do NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano):

Requisitos cumulativos para o direito de preferência do arrendatário:

1. Arrendamento para habitação: O imóvel deve estar arrendado para fins habitacionais (aplica-se também a arrendamento não habitacional, ao contrário do que muitos pensam)
2. Duração mínima do contrato: O arrendamento deve estar em vigor há mais de 2 anos para que o arrendatário beneficie de direito de preferência (Art. 1091.º, n.º 1, alínea a) do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro)

⚠️ ATENÇÃO ALTERAÇÃO LEGISLATIVA DE 2018:

Muitos artigos desatualizados na internet (e até minutas antigas) ainda referem o prazo de 3 anos, que vigorou até outubro de 2018. Desde a Lei n.º 64/2018, o prazo foi reduzido para 2 anos, precisamente para alargar a proteção aos arrendatários. Este é um erro frequente que vejo mesmo em alguns profissionais do setor imobiliário o prazo atual é inequivocamente 2 anos, não 3.

3. Venda do locado: Apenas há direito de preferência se o senhorio vender o imóvel arrendado propriamente dito (não se aplica se vender outra propriedade)

4. Venda a terceiro: O direito de preferência só existe se houver venda a terceiro (não se aplica a doações, partilhas, dação em pagamento, etc.)

Exclusões: Quando NÃO há direito de preferência do arrendatário:

• ❌ Contratos de curta duração (≤ 2 anos)
• ❌ Venda a cônjuge, ascendentes, descendentes do senhorio
• ❌ Venda entre comproprietários
• ❌ Doações ou transmissões gratuitas
• ❌ Venda em processo judicial (leilão, insolvência)
• ❌ Venda de prédio em propriedade total quando o arrendado é apenas uma fração (discussão jurisprudencial)

Como Funciona o Direito de Preferência do Arrendatário? (Procedimento Correto)

Esta é a parte onde a maioria dos senhorios comete erros graves que resultam na anulação da venda. Vou explicar passo a passo como deve funcionar legalmente o processo de comunicação do direito de preferência ao arrendatário.

PASSO 1: O Senhorio Decide Vender

Quando o senhorio decide vender o imóvel arrendado há mais de 2 anos, tem a obrigação legal absoluta de comunicar ao inquilino, oferecendo-lhe a possibilidade de exercer o direito de preferência na compra do imóvel.

⚠️ ERRO GRAVÍSSIMO: Vender diretamente a terceiro sem comunicar ao arrendatário. Este é o erro mais comum e mais caro que vejo senhorios cometerem. As consequências podem ser devastadoras (anulação da venda, indemnizações, custas judiciais).

PASSO 2: Comunicação Obrigatória ao Arrendatário

A comunicação do direito de preferência ao arrendatário tem de respeitar requisitos formais estritos. Não basta um WhatsApp, um telefonema ou um e-mail. A lei exige:

Forma obrigatória da comunicação:

• Carta registada com aviso de receção (é a forma mais segura e mais usada)
• Notificação judicial avulsa (mais formal, feita por advogado ou solicitador)
• Escritura pública notarial (em casos raros)

Na minha prática, recomendo sempre carta registada com aviso de receção, porque:

• É económica Deixa prova da data de envio e de receção
• É aceite universalmente pelos tribunais
• Permite anexar toda a documentação necessária

Conteúdo OBRIGATÓRIO da comunicação do direito de preferência:

A carta deve conter, sob pena de invalidade:

1. Identificação completa do imóvel (morada, artigo matricial, inscrição predial)
2. Preço de venda (valor exato pelo qual o senhorio está disposto a vender)
3. Condições de pagamento (à vista, prestações, financiamento tudo o que for acordado com o terceiro comprador)
4. Prazo para exercer o direito de preferência (prazo legal aplicável)
5. Advertência sobre as consequências da não resposta (presume-se renúncia)
6. Indicação de que é uma comunicação formal do direito de preferência nos termos do NRAU

Modelo de Carta de Comunicação do Direito de Preferência ao Arrendatário:

[Nome do Senhorio] [Morada do Senhorio] [Contacto] [Nome do Arrendatário] [Morada do Imóvel Arrendado] [Data] Assunto: Comunicação de Direito de Preferência – Art. 1091.º NRAU Ex.mo(a) Senhor(a) [Nome do Arrendatário], Nos termos do artigo 1091.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, venho por este meio comunicar a V. Ex.ª a minha intenção de vender o imóvel sito em [morada completa], inscrito na matriz predial sob o artigo [número] e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º [número], o qual V. Ex.ª atualmente arrenda há mais de 2 anos. Tendo em conta que V. Ex.ª beneficia de direito de preferência na aquisição do referido imóvel, comunico os seguintes elementos essenciais da venda projetada: Preço de venda: EUR [valor por extenso] ([€ em algarismos]) Condições de pagamento: [Descrever: ex. “Pagamento integral no ato da escritura” ou “Sinal de 10% e restante 90% no prazo de 60 dias”] Prazo para exercer o direito de preferência: V. Ex.ª dispõe do prazo de 30 (trinta) dias a contar da receção desta carta para me comunicar, por escrito, se pretende exercer o seu direito de preferência e adquirir o imóvel nas condições acima indicadas. A comunicação do exercício do direito de preferência deverá ser efetuada para a morada acima identificada, preferencialmente por carta registada com aviso de receção ou por notificação avulsa. Advertência legal: Caso V. Ex.ª não responda dentro do prazo indicado, considerar-se-á que renunciou ao direito de preferência, nos termos do n.º 5 do artigo 1091.º do NRAU, ficando o senhorio livre para alienar o imóvel a terceiro nas mesmas condições ou em condições mais favoráveis para o adquirente. Fico ao dispor para quaisquer esclarecimentos adicionais. Com os melhores cumprimentos, [Assinatura] [Nome completo do Senhorio]

PASSO 3: Prazo Para o Arrendatário Exercer o Direito de Preferência

O prazo legal é claro e não admite dúvidas: Desde a entrada em vigor da Lei n.º 64/2018, o arrendatário dispõe de 30 dias para exercer o direito de preferência (artigo 1091.º, n.º 4 do Código Civil).

Base legal inequívoca: O artigo 1091.º, n.º 4 do Código Civil (redação introduzida pela Lei n.º 64/2018) estabelece expressamente que “O obrigado deve comunicar ao arrendatário o projeto de venda com antecedência de, pelo menos, 30 dias“.

Não há margem para discussão:

• ✅ Arrendatários: 30 dias (prazo mínimo legal obrigatório, não é “recomendação”)
• ✅ Comproprietários: 8 dias (artigo 416.º do Código Civil)
• ✅ Preferência convencional: Prazo acordado pelas partes (mínimo 8 dias por aplicação subsidiária do art. 416.º CC)

⚠️ ERRO FREQUENTE QUE VEJO NA PRÁTICA: Alguns senhorios (e até profissionais do setor) ainda aplicam o prazo de 8 dias ao arrendatário, baseando-se no artigo 416.º CC (regime geral). Isto está errado desde 2018. O NRAU, como legislação especial sobre arrendamento, prevalece sobre o regime geral, e fixa obrigatoriamente 30 dias.

Comunicar ao arrendatário com prazo inferior a 30 dias invalida a comunicação, como se não tivesse sido feita, mantendo intacto o direito de preferência.

Contagem do prazo:

• O prazo conta-se a partir da data de receção da carta registada (data que consta do aviso de receção)
• Conta-se em dias corridos (não dias úteis)
• Se o último dia do prazo cair em sábado, domingo ou feriado, transfere-se para o primeiro dia útil seguinte

PASSO 4: Resposta do Arrendatário

O arrendatário tem três opções:

A) Aceitar exercer o direito de preferência: Deve comunicar por escrito (também preferencialmente por carta registada) ao senhorio que aceita comprar o imóvel pelo preço e condições comunicadas.

B) Recusar ou não responder: Se recusar expressamente ou não responder dentro do prazo, presume-se que renunciou ao direito de preferência (Art. 1091.º, n.º 5 NRAU). O senhorio fica livre para vender a terceiro.

C) Negociar condições diferentes: O arrendatário pode tentar negociar (ex.: pedir desconto no preço, alterar forma de pagamento). Atenção: Se as condições mudarem, tecnicamente já não é exercício do direito de preferência (que exige “igualdade de condições”), mas sim uma contraproposta de compra normal.

PASSO 5: Se o Arrendatário Não Exercer Venda a Terceiro (Atenção às Armadilhas!)

Se o arrendatário não exercer o direito de preferência dentro do prazo de 30 dias, o senhorio pode vender a terceiro, MAS NUNCA em condições mais vantajosas para o comprador do que aquelas que ofereceu ao inquilino.

⚠️ REGRA DE OURO (Atenção Muitos Senhorios Erram Aqui!):

O senhorio só pode vender a terceiro nas mesmas condições comunicadas ao arrendatário, ou em condições PIORES para o comprador (mais caras, mais exigentes).

Se vender em condições MELHORES para o comprador (mais barato, mais facilidades), viola o direito de preferência e o arrendatário pode exercer a remição.

Lógica jurídica: Se o arrendatário recusou comprar por 200.000€ à vista, mas o senhorio depois vende a terceiro por 180.000€, o inquilino foi enganado, ele poderia querer comprar pelo preço mais baixo! Por isso, baixar o preço ou melhorar as condições para o terceiro ressuscita o direito de preferência.

Exemplo Prático Correto:

Situação: Senhorio comunicou ao arrendatário:

• Preço: 200.000€ Condições:
• Pagamento à vista no ato da escritura

Arrendatário não exerceu o direito de preferência.

Agora, o que pode o senhorio fazer?

✅ LÍCITO: Vender a terceiro por 210.000€ à vista
(Preço superior = pior para o comprador = lícito. O inquilino não é prejudicado, teve oportunidade de comprar mais barato)

✅ LÍCITO: Vender a terceiro por 200.000€ à vista
(Exatamente as mesmas condições = lícito)

✅ LÍCITO: Vender a terceiro por 200.000€ em 2 prestações sem juros
(Mesmo preço, mas condições de pagamento piores para o comprador = lícito)

Por outro lado:

❌ ILÍCITO: Vender a terceiro por 185.000€ à vista
(Preço inferior = melhor para o comprador = VIOLA o direito de preferência!)

❌ ILÍCITO: Vender a terceiro por 200.000€ com 50% de entrada e 50% em 12 meses sem juros
(Mesmo preço, mas condições de pagamento melhores para o comprador = VIOLA o direito de preferência!)

❌ ILÍCITO: Vender a terceiro por 195.000€ “porque o comprador é meu amigo”
(Preço inferior = VIOLA gravemente o direito de preferência!)

Porquê esta lógica?

Imagine que o arrendatário recusou comprar por 200.000€ porque achava caro. Se o senhorio depois vende ao terceiro por 180.000€, o inquilino foi prejudicado ele poderia querer comprar por esse preço mais baixo!

Por isso, qualquer melhoria nas condições oferecidas a terceiro (preço mais baixo, mais prazo para pagar, menos entrada inicial) faz renascer o direito de preferência, permitindo ao arrendatário exercer a remição (substituir-se ao comprador).

E Se o Senhorio Quiser Baixar o Preço?

Se, após a recusa do arrendatário, o senhorio decidir vender mais barato ou com melhores condições, tem de voltar a comunicar o direito de preferência ao arrendatário, oferecendo-lhe as novas condições.

Procedimento correto:

1. Comunicou ao arrendatário: 200.000€
2. Arrendatário não quis Senhorio decide aceitar oferta de terceiro por 180.000€
3. Tem de comunicar novamente ao arrendatário: “Vou vender por 180.000€, quer exercer preferência nestas novas condições?”
4. Arrendatário tem novo prazo de 30 dias
5. Só depois, se o arrendatário recusar novamente, pode vender ao terceiro por 180.000€

Caso Real Que Acompanhei:

Um senhorio comunicou ao inquilino o preço de 250.000€. O inquilino (que sempre manifestara interesse em comprar) recusou porque não tinha financiamento aprovado para esse valor. Dois meses depois, o senhorio vendeu a um terceiro por 220.000€, pensando que “como o inquilino já disse que não queria, posso vender mais barato a outra pessoa”. O inquilino, quando soube, contactou-me e intentámos ação de remição. Demonstrámos que ele teria comprado por 220.000€ (já tinha financiamento aprovado para esse montante). O tribunal anulou a venda ao terceiro, o meu cliente exerceu a remição e adquiriu o imóvel. O vendedor teve de indemnizar o comprador frustrado por todos os prejuízos (despesas de escritura, IMT já pago, honorários de advogado, etc.).

Este é um dos erros mais comuns e mais caros que vejo senhorios cometerem. Pensam que, se o inquilino recusou, podem depois negociar livremente com terceiros. Não podem.

Consequências Gravíssimas de Violar o Direito de Preferência do Arrendatário

Esta secção é absolutamente crucial para qualquer senhorio que esteja a pensar vender um imóvel arrendado há mais de 2 anos. As consequências de não respeitar o direito de preferência do arrendatário são devastadoras e podem destruir completamente o negócio.

Na minha prática profissional, já representei tanto senhorios como arrendatários em litígios de direito de preferência, e garanto-vos: os senhorios que ignoram este direito acabam sempre a lamentar profundamente.

Consequência 1: Direito de Remição (Preferência Retributiva)

A remição é a “segunda oportunidade” do arrendatário. Se o senhorio vendeu o imóvel a terceiro sem respeitar o direito de preferência (não comunicou, comunicou mal, ou vendeu em condições diferentes), o arrendatário pode “remir” o imóvel — ou seja, substituir-se ao comprador e adquirir o imóvel nas mesmas condições.

Base legal: Artigos 416.º-B e 1410.º do Código Civil

Como funciona a remição:

1. O arrendatário toma conhecimento da venda (normalmente quando recebe notificação de despejo ou de alteração de senhorio)
2. Verifica que o direito de preferência foi violado (arrendamento há mais de 2 anos + falta de comunicação)
3. Intenta ação de preferência retributiva (remição)
4. Se o tribunal der razão ao arrendatário, este substitui-se ao comprador, pagando o preço que este pagou
5. A venda ao terceiro é anulada e o arrendatário torna-se proprietário

Prazo para exercer a remição:

• 6 meses a contar do conhecimento da venda pelo arrendatário
• 3 anos a contar da data da escritura (mesmo que o arrendatário não soubesse)

Caso Real Que Acompanhei (Anonimizado):

Um senhorio vendeu um apartamento T2 em Lisboa por 280.000€ a um investidor estrangeiro, sem comunicar à inquilina que lá vivia há 5 anos. A inquilina, que sempre manifestara interesse em comprar, só soube da venda 4 meses depois, quando recebeu carta do novo proprietário a comunicar a intenção de não renovar o contrato. Contactou-me de imediato. Intentámos ação de remição e, após 8 meses de processo, o tribunal deu-nos razão. A minha cliente exerceu o direito de preferência por via da remição, adquiriu o apartamento por 280.000€ (ficando com a casa que adorava), e o investidor estrangeiro perdeu o imóvel, tendo apenas direito a receber de volta o preço que pagara (sem qualquer valorização entretanto ocorrida). O vendedor original teve ainda de pagar indemnização ao comprador frustrado pelos prejuízos causados.

Este caso ilustra perfeitamente por que razão é tão perigoso ignorar o direito de preferência.

Consequência 2: Anulação da Venda e Indemnização

Para além da remição, o arrendatário pode optar por intentar ação de anulação da venda e pedir indemnização por perdas e danos.

Fundamento legal: Violação de direito legal (Art. 1091.º NRAU) + responsabilidade civil

Indemnização pode incluir:

• Diferença entre o preço de venda e o valor de mercado atual (se o imóvel valorizou)
• Custos de procurar e arrendar/comprar outro imóvel
• Danos morais (especialmente se o arrendatário tinha ligação afetiva ao imóvel)
• Despesas de mudança e reinstalação

Responsabilidade solidária: O arrendatário pode demandar tanto o vendedor como o comprador, solidariamente. Isto significa que o comprador, mesmo que estivesse de boa-fé, pode ser obrigado a pagar indemnização se não conseguir devolver o imóvel.

Consequência 3: Impossibilidade de Despejar o Arrendatário

Se o novo proprietário tentar denunciar o contrato de arrendamento ou despejar o inquilino, este pode opor-se judicialmente, invocando que a venda violou o seu direito de preferência e é, portanto, ineficaz perante si.

Efeito prático: O comprador fica com um imóvel que não consegue ocupar nem rentabilizar livremente, preso a um arrendamento que esperava terminar.

Caso Que Acompanhei:

Um cliente comprou um apartamento em Coimbra precisamente porque o vendedor lhe garantiu que “o inquilino já sabia que ia sair”. Após a compra, o meu cliente tentou denunciar o arrendamento. O inquilino opôs-se, demonstrando que nunca recebera comunicação do direito de preferência (o arrendamento durava há 4 anos). O processo de despejo foi suspenso, o inquilino manteve-se no imóvel com renda antiga (muito abaixo do mercado), e o meu cliente ficou com um investimento “encalhado” durante anos, até conseguir chegar a acordo de indemnização com o inquilino para este sair voluntariamente.

Consequência 4: Custos Processuais, Desgaste e Desvalorização do Negócio

Para além das consequências jurídicas diretas, não respeitar o direito de preferência do arrendatário gera:

• Custos judiciais elevados (custas, honorários de advogado)
• Processo que pode durar 1-2 anos
• Desvalorização do imóvel (imóvel em litígio vale menos)
• Desgaste emocional e reputacional para todas as partes Perda de outras oportunidades de negócio (enquanto o processo corre)

Por Tudo Isto, Recomendo Sempre: Mesmo que o senhorio tenha a certeza de que o inquilino não quer comprar (porque o arrendamento existe há apenas 2 anos e 3 meses, por exemplo), comunique sempre formalmente o direito de preferência. Demora 10 minutos, custa 5€ de carta registada, e pode poupar dezenas de milhares de euros em problemas futuros.

Direito de Preferência do Comproprietário: Procedimento e Cuidados

O direito de preferência do comproprietário (artigo 1409.º CC) é a segunda modalidade mais comum na prática e também gera litígios frequentes, especialmente em heranças ou divórcios.

Quando Existe Direito de Preferência do Comproprietário?

Sempre que um bem imóvel pertence a duas ou mais pessoas em compropriedade (co-titularidade), cada comproprietário tem direito de preferência se outro decidir vender a sua quota-parte.

Situações típicas de compropriedade:

• Herança (vários herdeiros ficam donos do mesmo imóvel)
• Compra conjunta (ex.: dois irmãos compram casa de férias juntos)
• Divórcio (ex-cônjuges ficam em compropriedade até à partilha)
• Investimento conjunto (vários investidores compram imóvel em conjunto)

Como Funciona o Direito de Preferência do Comproprietário?

PASSO 1: Comproprietário A decide vender a sua quota-parte (ex.: 50% do imóvel)

PASSO 2: Obrigação de comunicar aos demais comproprietários (B, C, D…) o direito de preferência, indicando:

• Quota-parte que pretende vender
• Preço pretendido
• Condições de pagamento
• Prazo para resposta

Forma da comunicação:

• Carta registada com aviso de receção (recomendado)
• Notificação judicial avulsa
• Declaração em escritura pública (menos comum)

PASSO 3: Os comproprietários têm 8 dias (artigo 416.º CC, prazo mais curto do que para arrendatários) para manifestar se querem exercer o direito de preferência.

PASSO 4: Se houver vários comproprietários interessados, o direito de preferência é repartido proporcionalmente às respetivas quotas (Art. 1409.º, n.º 2 CC).

Exemplo:

• Imóvel com 3 comproprietários: A (50%), B (30%), C (20%)
• A quer vender a sua quota de 50% por 100.000€
• B e C querem ambos exercer direito de preferência
• B adquire 30% de A (pagando 60.000€) e C adquire 20% de A (pagando 40.000€)
• Proporção mantida: 30/(30+20) = 60% para B; 20/(30+20) = 40% para C

PASSO 5: Se nenhum comproprietário exercer o direito de preferência, o vendedor fica livre para vender a terceiro (mas, atenção, nas mesmas condições ou melhores para o comprador mesma regra do arrendatário).

Violação do Direito de Preferência do Comproprietário: Consequências

Tal como no caso do arrendatário, violar o direito de preferência do comproprietário tem consequências graves:

1. Direito de Remição (Art. 1410.º CC) O comproprietário preterido pode “remir” a quota vendida ao terceiro, substituindo-se a este.

Prazo para remição:

• 6 meses a contar do conhecimento da venda
• 2 anos a contar da data da venda (mesmo sem conhecimento)

2. Anulação da Venda Ação judicial para anular o negócio jurídico celebrado

3. Indemnização Por perdas e danos causados ao comproprietário preterido

Caso Prático:

Dois irmãos herdaram uma moradia no Algarve em compropriedade (50% cada). Um deles, sem comunicar ao outro, vendeu a sua quota a um investidor por 150.000€. O irmão preterido só soube 1 ano depois, quando viu obras no imóvel. Contactou-me, intentámos ação de remição, e conseguimos que o meu cliente adquirisse a quota pelo mesmo preço, recuperando a propriedade total da moradia. O comprador ficou profundamente prejudicado, e o vendedor teve ainda de lhe pagar indemnização.

Como Comunicar Corretamente o Direito de Preferência? (Checklist Essencial)

Independentemente da modalidade (arrendatário, comproprietário, preferência convencional), existem regras de ouro para garantir que a comunicação do direito de preferência é válida e eficaz.

Checklist de Comunicação do Direito de Preferência Imóvel:

✅ 1. Forma escrita obrigatória Nunca comunicar verbalmente, por telefone ou por mensagens informais

✅ 2. Usar carta registada com aviso de receção ou notificação judicial Garantir prova de envio e de receção

✅ 3. Incluir todos os elementos essenciais:

• Identificação completa do imóvel
• Preço exato Condições de pagamento detalhadas
• Prazo legal para exercer o direito
• Advertência sobre consequências da não resposta

✅ 4. Enviar para a morada correta

• Arrendatário: morada do imóvel arrendado (salvo se houver morada diferente no contrato)
• Comproprietário: morada conhecida ou constante do registo predial

✅ 5. Aguardar o prazo completo

• 30 dias para arrendatários
• 8 dias para comproprietários
• Prazo contratual para preferência convencional

✅ 6. Guardar todos os comprovativos Aviso de receção, cópia da carta enviada, documentos anexos

✅ 7. Se não houver resposta: esperar que o prazo termine completamente Só depois pode vender a terceiro

✅ 8. Vender a terceiro nas mesmas condições (ou piores para o comprador) Qualquer melhoria nas condições oferecidas ao terceiro pode fazer ressurgir o direito de preferência

Modelo de Carta de Comunicação ao Comproprietário:

[Nome do Comproprietário Vendedor] [Morada] [Nome do Comproprietário com Direito de Preferência] [Morada] [Data] Assunto: Comunicação de Direito de Preferência: Art. 1409.º Código Civil Ex.mo(a) Senhor(a), Na qualidade de comproprietário do imóvel sito em [morada completa], inscrito na matriz predial urbana sob o artigo [número] e descrito na Conservatória do Registo Predial de [local] sob o n.º [número], do qual detenho a quota-parte de [percentagem]%, venho comunicar a V. Ex.ª a minha intenção de alienar a referida quota. Tendo em conta que V. Ex.ª beneficia de direito de preferência na aquisição da minha quota-parte, nos termos do artigo 1409.º do Código Civil, comunico os seguintes elementos da venda projetada: **Quota-parte a alienar:** [X]% do imóvel acima identificado **Preço:** EUR [valor por extenso] ([€ em algarismos]) **Condições de pagamento:** [Descrever condições] Prazo para exercer o direito de preferência: V. Ex.ª dispõe do prazo de 8 (oito) dias a contar da receção desta carta para me comunicar, por escrito, se pretende exercer o direito de preferência e adquirir a quota-parte nas condições indicadas. Caso V. Ex.ª não manifeste interesse dentro do prazo legal, procederei à alienação da quota a terceiro. Com os melhores cumprimentos, [Assinatura] [Nome Completo]

Renúncia ao Direito de Preferência: É Possível?

Uma pergunta frequente: pode o titular renunciar ao direito de preferência?

Resposta: Sim, mas com limitações importantes.

Renúncia Expressa e Específica

O titular pode renunciar ao direito de preferência relativamente a uma venda concreta específica, desde que:

✅ A renúncia seja expressa e por escrito

✅ Seja feita depois de conhecer as condições da venda (preço, condições)

✅ Seja específica para aquela venda concreta

Modelo de Renúncia ao Direito de Preferência:

Eu, [Nome completo], titular do direito de preferência sobre o imóvel sito em [morada], nos termos de [indicar fundamento: compropriedade/arrendamento/pacto], declaro expressamente que **renuncio ao exercício do direito de preferência** relativamente à venda do referido imóvel que me foi comunicada em [data], pelo preço de [valor]€ e nas condições indicadas na comunicação. [Local], [Data] [Assinatura]

Renúncia Antecipada: Nula em Direito de Preferência Legal

⚠️ ATENÇÃO: É nula qualquer renúncia antecipada e genérica ao direito de preferência legal (arrendatário, comproprietário).

Exemplo de cláusula nula: “O arrendatário renuncia desde já a qualquer direito de preferência que possa ter sobre o imóvel.” Esta cláusula no contrato de arrendamento é nula e não produz efeitos.

Porquê? Porque a lei estabelece o direito de preferência como proteção do arrendatário/comproprietário, e permitir renúncia antecipada esvaziaria completamente essa proteção.

Exceção: Em preferência convencional, as partes podem acordar livremente as condições de renúncia.

Perguntas Frequentes Sobre Direito de Preferência Imóvel

1. O direito de preferência aplica-se a doações?

Não. O direito de preferência só existe em vendas (negócios onerosos). Não se aplica a doações, heranças, partilhas ou outras transmissões gratuitas.

2. E se o imóvel for vendido em leilão judicial?

Não há direito de preferência em vendas judiciais (execuções, insolvências, partilhas judiciais). A venda em hasta pública está excluída do regime do direito de preferência.

3. O cônjuge tem direito de preferência?

Depende. Se for comproprietário (ex.: casal casado em comunhão de bens), tem direito de preferência como comproprietário. Se for apenas cônjuge (mas não comproprietário), não tem direito de preferência automático mas pode ter de dar consentimento para a venda se o imóvel for bem comum do casal.

4. Posso vender sem comunicar se souber que o preferente não quer comprar?

NÃO. Mesmo que o senhorio saiba (ou pense saber) que o arrendatário/comproprietário não tem interesse, tem de comunicar formalmente o direito de preferência. O “conhecimento informal” não substitui a comunicação legal.

5. O que acontece se houver vários preferentes com o mesmo grau?

Rateio proporcional (no caso de comproprietários, proporcional às quotas). Se forem preferentes de graus diferentes (ex.: comproprietário + arrendatário), o comproprietário tem prioridade sobre o arrendatário.

6. O direito de preferência transmite-se aos herdeiros?

Sim. Se o titular do direito de preferência falecer durante o prazo para o exercer, os herdeiros podem exercer o direito em seu lugar.

7. Como provar que comuniquei corretamente o direito de preferência?

Guardando:

• Aviso de receção da carta registada (com data de receção)
• Cópia da carta enviada (com todo o conteúdo)
• Comprovativos de envio dos CTT ou advogado

Estes documentos são essenciais se houver litígio futuro.

8. Se vender mais barato a terceiro, o arrendatário pode reclamar?

SIM! Esta é uma das violações mais graves do direito de preferência. Se vender mais barato (ou com melhores condições) a terceiro do que o preço comunicado ao arrendatário, este pode exercer a remição e substituir-se ao comprador. Tem de voltar a comunicar as novas condições ao preferente antes de vender ao terceiro.

9. Quando começa a contar o prazo de “mais de 2 anos” para o direito de preferência?

O prazo conta-se desde a data de início da vigência do contrato de arrendamento até à data da comunicação da venda pelo senhorio.

Exemplos práticos:

✅ Contrato iniciou em 1 de janeiro de 2024. Senhorio comunica venda em 2 de janeiro de 2026.
→ Já passaram 2 anos e 1 dia. HÁ direito de preferência.

❌ Contrato iniciou em 1 de janeiro de 2024. Senhorio comunica venda em 1 de janeiro de 2026.
→ Passaram exatamente 2 anos. NÃO HÁ direito de preferência (a lei exige “mais de 2 anos”, não “2 anos ou mais”).

✅ Contrato iniciou em 15 de março de 2023. Senhorio comunica venda em 20 de março de 2025.
→ Já passaram 2 anos e 5 dias. HÁ direito de preferência.

Regra prática: O arrendamento tem de ter pelo menos 2 anos + 1 dia de duração na data em que o senhorio comunica a venda.

Conclusão: Proteja-se Juridicamente nas Transações Imobiliárias Com Direito de Preferência

O direito de preferência na compra de imóvel é uma figura jurídica complexa, com consequências gravíssimas para quem a ignora ou viola. Como vimos ao longo deste guia:

• O direito de preferência do arrendatário aplica-se a arrendamentos com mais de 2 anos (não 3 anos, como exigia a lei antiga), com prazo obrigatório de 30 dias para resposta
• O direito de preferência do comproprietário protege os co-titulares, com prazo de 8 dias
• Vender a terceiro em condições melhores (preço mais baixo ou facilidades) do que as comunicadas ao preferente viola o direito de preferência
• A comunicação incorreta ou a venda sem respeitar o direito de preferência pode levar à anulação da venda, remição pelo preferente, e pesadas indemnizações
• A forma correta é sempre carta registada com aviso de receção, com conteúdo completo e rigoroso

Na minha experiência profissional, os litígios sobre direito de preferência imóvel são dos mais dispendiosos e desgastantes no Direito Imobiliário. Vi negócios destruídos, famílias em conflito durante anos, e investidores que perderam fortunas por não terem comunicado uma simples carta registada ou por terem vendido mais barato a terceiros.

A boa notícia: Com conhecimento correto e procedimentos adequados, é perfeitamente possível vender um imóvel com direito de preferência sem qualquer problema. Basta seguir os passos legais, comunicar formalmente com o prazo de 30 dias, aguardar a resposta, e só vender a terceiro nas mesmas condições ou em condições piores para o comprador.

Se está a planear vender um imóvel arrendado há mais de 2 anos ou em compropriedade, não arrisque fazê-lo sozinho. Procure aconselhamento jurídico especializado antes de comunicar o direito de preferência ou de celebrar a escritura. O custo de uma consulta preventiva é infinitamente inferior ao custo de um processo judicial de remição ou anulação.

Proteja o seu negócio. Respeite o direito de preferência. Evite litígios desnecessários.