A responsabilidade do senhorio assume uma relevância crítica quando fenómenos meteorológicos extremos, como a tempestade Kristin, provocam danos significativos em imóveis arrendados. Compreender a responsabilidade do senhorio nestes contextos é essencial tanto para proprietários como para inquilinos que procuram conhecer os seus direitos e obrigações após uma calamidade.
A passagem da depressão Kristin pelo território português, na madrugada de 28 de janeiro de 2026, deixou um rasto de destruição sem precedentes e trouxe à tona questões jurídicas fundamentais sobre a responsabilidade do senhorio perante os arrendatários e perante terceiros cujos bens foram afetados por destroços de edifícios. Neste artigo, analisamos em profundidade a responsabilidade do senhorio à luz do Código Civil português, examinando quando esta responsabilidade se mantém mesmo em situações de força maior e quando o proprietário pode ser exonerado.
A responsabilidade do senhorio por danos causados por tempestades não é uma questão simples, exigindo uma análise cuidadosa das circunstâncias concretas, do estado de conservação do imóvel e das obrigações contratuais assumidas. Este guia completo sobre a responsabilidade do senhorio em calamidades naturais pretende esclarecer todas as dúvidas que surgem nestes momentos difíceis.
O Contexto da Tempestade Kristin e o Estado de Calamidade
A tempestade Kristin foi classificada pelo Instituto Português do Mar e da Atmosfera como a mais violenta desde que existem registos meteorológicos em Portugal. Com características de ciclone-bomba e um fenómeno conhecido como “sting jet”, a depressão atingiu o território continental com rajadas de vento que ultrapassaram os 200 quilómetros por hora, acompanhadas de precipitação intensa.
O impacto foi devastador: pelo menos 10 vítimas mortais, 68 concelhos declarados em situação de calamidade, mais de um milhão de clientes sem eletricidade no pico da crise, e danos incalculáveis em habitações, infraestruturas e património. As regiões de Leiria, Coimbra, Santarém e partes de Lisboa foram as mais afetadas, com milhares de famílias a perderem as suas casas ou a verem-nas gravemente danificadas.
Perante a dimensão da catástrofe, o Governo aprovou um pacote excecional de medidas no valor de 2,5 mil milhões de euros, incluindo apoios à reconstrução de habitações até 10.000 euros, moratórias bancárias de 90 dias e linhas de crédito através do Banco Português de Fomento.
Contudo, os apoios públicos não respondem a todas as questões jurídicas que emergem. Quando o imóvel danificado é arrendado, surgem dúvidas legítimas: quem deve reparar os estragos? O inquilino pode exigir realojamento? E se telhas ou destroços do prédio causarem danos a vizinhos ou veículos estacionados na via pública?
O Dever Legal de Conservação no Arrendamento Urbano
A responsabilidade do senhorio pela manutenção do imóvel arrendado encontra-se expressamente consagrada no Código Civil português. O artigo 1031.º estabelece que o locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa locada em estado de servir ao fim a que se destina e a assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
Este dever não se esgota no momento da entrega. O artigo 1074.º, n.º 1, do Código Civil é inequívoco ao determinar que cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
A jurisprudência portuguesa tem interpretado estas normas de forma consistente: a responsabilidade do senhorio abrange não apenas a manutenção regular do imóvel, mas também a reparação de quaisquer danos que comprometam a sua habitabilidade ou segurança, independentemente da causa que os originou.
Importa sublinhar que esta obrigação existe mesmo quando os danos resultam de fenómenos naturais. Uma tempestade que danifica o telhado, provoca infiltrações ou compromete a estrutura do edifício não exonera automaticamente o proprietário do seu dever de reparação. A responsabilidade do senhorio mantém-se, cabendo-lhe diligenciar pela reposição das condições de habitabilidade.
Danos no Imóvel Arrendado: Direitos do Inquilino
Quando uma calamidade natural afeta o imóvel arrendado, o inquilino dispõe de um conjunto de direitos que decorrem diretamente da responsabilidade do senhorio pela conservação da coisa locada.
Em primeiro lugar, o arrendatário tem o direito de exigir a realização das obras necessárias para repor o imóvel em condições de habitabilidade. Esta exigência deve ser comunicada ao senhorio por escrito, preferencialmente através de carta registada com aviso de receção, descrevendo os danos verificados e solicitando a intervenção urgente.
Se o senhorio não realizar as obras que lhe competem dentro de um prazo razoável, o inquilino pode, nos termos do artigo 1074.º, n.º 2, do Código Civil, executar as obras urgentes e exigir posteriormente o reembolso das despesas efetuadas. Considera-se obra urgente aquela que é indispensável para evitar a ruína do prédio ou o agravamento dos danos, como a colocação de lonas provisórias num telhado destelhado ou a reparação de canalizações rebentadas.
Nos casos mais graves, em que o imóvel fica temporariamente inabitável, coloca-se a questão do realojamento. A legislação portuguesa não impõe expressamente ao senhorio a obrigação de providenciar alojamento alternativo ao inquilino. Contudo, enquanto o imóvel não estiver em condições de ser utilizado para o fim a que se destina, o inquilino não está obrigado ao pagamento da renda, nos termos gerais do direito das obrigações.
Esta solução decorre do princípio da exceção de não cumprimento do contrato: se o senhorio não cumpre a sua obrigação de assegurar o gozo do imóvel, o inquilino pode suspender a sua contraprestação. Naturalmente, esta situação deve ser gerida com prudência e, idealmente, com acordo escrito entre as partes.
A Questão dos Bens Móveis do Inquilino
Um aspeto frequentemente negligenciado diz respeito aos danos causados nos bens pessoais do inquilino em consequência de defeitos do imóvel. Quando infiltrações provocadas por um telhado danificado estragam mobiliário, eletrodomésticos ou outros pertences do arrendatário, pode existir responsabilidade do senhorio pela indemnização destes prejuízos?
A resposta depende das circunstâncias concretas. Se os danos nos bens do inquilino resultarem de defeito de conservação do imóvel que o senhorio conhecia ou deveria conhecer, este pode ser responsabilizado nos termos gerais da responsabilidade contratual. O fundamento reside no incumprimento do dever de manutenção que lhe é legalmente imposto.
Diferente será a situação em que os danos decorrem exclusivamente da violência excepcional do fenómeno meteorológico, sem qualquer relação com o estado de conservação prévio do edifício. Nestes casos, poderá haver lugar à invocação de força maior como causa de exclusão da responsabilidade, matéria que analisaremos adiante.
Na prática, recomenda-se aos inquilinos a contratação de um seguro de recheio que cubra os seus bens pessoais contra riscos como tempestades, inundações e outros fenómenos naturais. Este seguro é independente do seguro do edifício, que compete ao proprietário.
Responsabilidade Perante Terceiros: O Artigo 492.º do Código Civil
Uma das dimensões mais relevantes e menos conhecidas da responsabilidade do senhorio prende-se com os danos causados a terceiros por ruína ou queda de elementos do edifício. A tempestade Kristin provocou inúmeras situações deste tipo: telhas que caíram sobre veículos estacionados, muros que ruíram sobre propriedades vizinhas, árvores de jardins privados que atingiram habitações contíguas.
O artigo 492.º do Código Civil estabelece um regime especial de responsabilidade civil para estas situações. Nos termos do seu n.º 1, o proprietário ou possuidor de edifício ou outra obra que ruir, no todo ou em parte, por vício de construção ou defeito de conservação, responde pelos danos causados, salvo se provar que não houve culpa da sua parte ou que, mesmo com a diligência devida, não se teriam evitado os danos.
Este preceito consagra uma presunção de culpa que inverte o ónus da prova: não é o lesado que tem de demonstrar a negligência do proprietário, mas sim este último que deve provar a ausência de culpa para se eximir da responsabilidade.
A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça e dos Tribunais da Relação tem aplicado consistentemente este regime. Num acórdão paradigmático do Tribunal da Relação de Coimbra, estabeleceu-se que a responsabilidade civil por danos causados pela ruína de edifício ou outra obra em resultado da omissão do dever de conservação é regulada pelo artigo 492.º do Código Civil, cabendo ao lesante ilidir a presunção de culpa que sobre si recai.
O n.º 2 do artigo 492.º introduz uma importante nuance: a pessoa obrigada, por lei ou negócio jurídico, a conservar o edifício ou obra responde, em lugar do proprietário ou possuidor, quando os danos forem devidos exclusivamente a defeito de conservação. Esta disposição pode ter relevância em contextos de arrendamento, nomeadamente quando existam cláusulas contratuais que transfiram certas obrigações de manutenção para o inquilino.
Força Maior e Caso Fortuito: Quando a Tempestade Exonera o Proprietário?
A invocação de força maior ou caso fortuito é frequentemente utilizada para tentar afastar a responsabilidade do senhorio em situações de calamidade natural. Contudo, nem sempre esta defesa procede.
A doutrina e jurisprudência portuguesas distinguem entre caso fortuito e força maior. O caso fortuito assenta na ideia de imprevisibilidade: trata-se de um facto que não se pôde prever, mas que seria evitável se tivesse sido previsto. A força maior, por seu turno, tem subjacente a ideia de inevitabilidade: é todo o acontecimento natural ou ação humana que, embora previsível ou até previsto, não se pôde evitar, nem em si mesmo nem nas suas consequências.
Uma tempestade de excecionais proporções, como a Kristin, pode efetivamente constituir um evento de força maior. Contudo, para que este qualificativo produza efeitos exoneratórios, é necessário que se verifiquem cumulativamente três requisitos: imprevisibilidade, inevitabilidade e irresistibilidade.
Ora, aqui reside o ponto crucial: a força maior só exclui a responsabilidade quando os danos se devam exclusivamente ao fenómeno natural, sem qualquer contributo de defeitos de construção ou conservação do edifício. Se o telhado ruiu porque as telhas estavam mal fixadas, se o muro caiu porque apresentava fissuras não reparadas, se a fachada cedeu porque a estrutura já estava fragilizada, então o proprietário não pode invocar a tempestade como causa exclusiva do dano.
A jurisprudência tem sido particularmente exigente nesta matéria. Num acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra sobre ruína de muro em contexto de fenómenos climáticos, estabeleceu-se que cabe ao lesante o ónus de provar que não foi por sua culpa que ocorreu a ruína do edifício ou obra, designadamente demonstrando a ausência de vícios de construção ou defeitos de conservação.
A Chave da Responsabilidade: Estado de Conservação Prévio
Face ao exposto, torna-se evidente que a questão determinante para aferir a responsabilidade do senhorio em casos de tempestade reside no estado de conservação do imóvel antes da ocorrência do evento.
Um edifício bem conservado, com manutenção regular e adequada, terá maior probabilidade de resistir a fenómenos meteorológicos adversos. Quando os danos ocorrem apesar de todos os cuidados de conservação terem sido observados, o proprietário poderá invocar a força maior para se eximir de responsabilidade.
Pelo contrário, um imóvel com manutenção deficiente, com problemas estruturais conhecidos e não resolvidos, com elementos degradados como telhas soltas, caleiras entupidas ou infiltrações crónicas, estará em situação de maior vulnerabilidade. Nestes casos, a tempestade funciona como elemento revelador ou agravador de defeitos pré-existentes, e não como causa exclusiva dos danos. A responsabilidade do senhorio manter-se-á.
Na prática forense, a prova do estado de conservação assume importância decisiva. Os proprietários prudentes mantêm registos das intervenções de manutenção realizadas, incluindo faturas de trabalhos executados, relatórios de vistorias e fotografias datadas. Os lesados, por seu turno, devem documentar exaustivamente os danos verificados e, sempre que possível, recolher elementos que demonstrem a existência de defeitos anteriores ao evento.
O Papel dos Seguros na Mitigação dos Riscos
A questão dos seguros assume particular relevância em situações de calamidade. O regime jurídico português impõe a contratação de seguro de incêndio para imóveis em propriedade horizontal, nos termos do artigo 1429.º do Código Civil. Na prática, este seguro obrigatório é frequentemente substituído ou complementado por seguros multirriscos habitação, que incluem coberturas mais amplas.
Um seguro multirriscos completo deve incluir coberturas contra tempestades, cheias, inundações e fenómenos da natureza. Estas coberturas permitem acionar a seguradora para reparação dos danos no edifício, independentemente de discussões sobre culpa ou força maior.
Importa, contudo, notar uma preocupação levantada pela DECO na sequência da tempestade Kristin: a maioria dos imóveis danificados não se encontrava em regime de propriedade horizontal e, portanto, não estava sujeita à obrigatoriedade de seguro. Muitos proprietários não tinham qualquer cobertura de seguro para os seus imóveis.
Para os senhorios, a contratação de um seguro multirriscos adequado não é apenas uma precaução sensata, mas também uma forma de proteção contra a sua própria responsabilidade civil. A cobertura de responsabilidade civil incluída na maioria destas apólices pode responder por danos causados a terceiros em consequência de sinistros cobertos.
Os inquilinos, por seu lado, devem considerar a contratação de seguros de recheio para proteção dos seus bens pessoais, bem como seguros de responsabilidade civil do arrendatário para eventuais danos que possam causar ao imóvel ou a terceiros.
Apoios Públicos: Uma Resposta Complementar
O pacote de medidas aprovado pelo Governo na sequência da tempestade Kristin prevê apoios significativos para a reconstrução de habitações danificadas. Estes apoios, contudo, não substituem nem prejudicam as obrigações decorrentes da responsabilidade do senhorio ou das apólices de seguro em vigor.
Os proprietários de habitação própria e permanente podem candidatar-se a um apoio até 10.000 euros para obras de reparação, reabilitação ou reconstrução. Os arrendatários com contrato formalizado também são elegíveis para estes apoios quando a sua habitação permanente foi afetada.
Importa sublinhar que os apoios públicos têm natureza subsidiária: não substituem os seguros, mas complementam o que estes não cobrem. Se o proprietário receber indemnização do seguro após ter recebido o apoio público, poderá ter de restituir a diferença.
As candidaturas são apresentadas através das Câmaras Municipais e avaliadas pelas Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional competentes. Para danos até 5.000 euros, é dispensada vistoria, bastando registo fotográfico ou vídeo.
Recomendações Práticas para Senhorios e Inquilinos
Face à complexidade das questões jurídicas suscitadas, deixamos algumas recomendações práticas para ambas as partes da relação de arrendamento.
Para Senhorios:
A prevenção é a melhor estratégia. Mantenha o imóvel em bom estado de conservação, realizando inspeções periódicas e intervenções de manutenção preventiva. Documente todas as obras realizadas com faturas e fotografias datadas.
Contrate um seguro multirriscos habitação com coberturas adequadas, incluindo tempestades, fenómenos da natureza e responsabilidade civil. Verifique regularmente se os capitais seguros estão atualizados.
Em caso de sinistro, participe imediatamente à seguradora e dirija-se ao local para avaliar os danos. Colabore com o inquilino na documentação dos estragos e na implementação de medidas urgentes para evitar o agravamento.
Não ignore comunicações do inquilino sobre necessidade de obras. A omissão do dever de conservação pode agravar significativamente a sua exposição a responsabilidade civil.
Para Inquilinos:
Comunique imediatamente ao senhorio qualquer dano verificado, por escrito e com documentação fotográfica. Guarde cópia de todas as comunicações.
Se existirem situações de perigo iminente, como risco de queda de estruturas, contacte a Proteção Civil e os bombeiros para avaliação. A segurança pessoal é prioritária.
Em caso de obras urgentes que o senhorio não realize, pode executá-las e exigir reembolso, mas documente tudo: fotografias antes e depois, faturas detalhadas, comunicações ao senhorio.
Considere a contratação de um seguro de recheio para proteção dos seus bens pessoais. O seguro do edifício, quando existe, não cobre os seus pertences.
Se o imóvel ficar inabitável, procure acordo escrito com o senhorio sobre suspensão ou redução da renda durante o período de inabilitabilidade.
Então…
A responsabilidade do senhorio em situações de calamidade natural, como a tempestade Kristin, não desaparece automaticamente pela invocação de força maior. O dever legal de conservação do imóvel arrendado mantém-se, e a presunção de culpa estabelecida no artigo 492.º do Código Civil onera o proprietário com a demonstração de que os danos não resultaram de defeitos de construção ou conservação.
A chave para determinar a responsabilidade reside sempre no estado de conservação prévio do imóvel. Um edifício bem mantido, cujos danos resultam exclusivamente da violência excecional do fenómeno meteorológico, poderá beneficiar da exoneração por força maior. Um imóvel com manutenção deficiente, onde a tempestade apenas revelou ou agravou fragilidades pré-existentes, manterá o proprietário exposto a responsabilidade civil perante inquilinos e terceiros.
A conjugação de uma manutenção preventiva adequada, seguros com coberturas apropriadas e assessoria jurídica especializada constitui a melhor proteção para senhorios que pretendam gerir responsavelmente o seu património imobiliário num contexto de crescente frequência de fenómenos meteorológicos extremos.
Perguntas Frequentes (FAQs)
O senhorio é obrigado a reparar os danos causados pela tempestade no imóvel arrendado?
Sim. A responsabilidade do senhorio pela conservação do imóvel mantém-se mesmo quando os danos resultam de fenómenos naturais. Cabe ao proprietário executar as obras necessárias para repor a habitabilidade.
Se telhas do meu prédio caírem e danificarem o carro do vizinho, quem paga?
Em princípio, o proprietário do edifício responde pelos danos, nos termos do artigo 492.º do Código Civil. Existe uma presunção de culpa que o proprietário terá de ilidir provando ausência de defeitos de conservação.
A declaração de estado de calamidade anula os seguros?
Não. A declaração de calamidade não invalida apólices de seguro nem suspende responsabilidades contratuais. O pagamento depende das coberturas efetivamente contratadas.
Posso deixar de pagar renda se a casa ficar inabitável?
Se o imóvel ficar temporariamente inabitável, o inquilino pode suspender o pagamento da renda enquanto não puder usufruir do bem. Recomenda-se acordo escrito com o senhorio.
O inquilino pode fazer obras urgentes sem autorização do senhorio?
Sim, em situações de urgência que não permitam esperar pela intervenção do senhorio. O inquilino pode executar as obras e exigir posteriormente o reembolso, desde que notifique o proprietário e documente tudo.
Em caso de dúvidas, fale connosco!
