Despejo em Portugal: direitos do inquilino e como reagir a ameaças e abusos

O despejo em Portugal preocupa qualquer arrendatário. A boa notícia é que a lei portuguesa protege quem arrenda: o senhorio só pode remover o inquilino por via legal e cumprindo um procedimento específico. Trocar a fechadura, cortar a água/luz, pressionar com ameaças ou “dar X dias para sair” é ilegal e pode constituir crime. A seguir, explico o que o senhorio pode e não pode fazer, como funciona o procedimento e o que fazer para se defender com calma e provas.

1) O que é o despejo em Portugal e quando pode ser pedido?

O despejo em Portugal é a retirada do arrendatário do imóvel, determinada por tribunal ou através do procedimento próprio do Balcão do Arrendatário e Senhorio (BAS), sucessor do antigo BNA. Hoje, a tramitação extrajudicial de despejo faz-se por via do Procedimento Especial de Despejo (PED) no BAS, com garantias acrescidas para o arrendatário (notificações, possibilidade de oposição, prazos e meios de defesa).

Em que situações o senhorio pode avançar:

• Falta de pagamento de rendas/encargos previstos no contrato;
• Incumprimento grave (ex.: subarrendamento proibido, uso diferente do acordado, danos graves);
• Fim do contrato sem renovação, com notificações nos prazos legais.

Nos casos de rendas em atraso, é comum que o senhorio invoque vários meses de incumprimento antes de acionar o PED, porque isso facilita a prova e a resolução do contrato. Em todo o caso, é indispensável notificar o arrendatário e seguir o rito legal.

2) O que o senhorio não pode fazer no despejo em Portugal (e porquê é crime)

Há comportamentos frequentes que não são permitidos e que podem configurar ilícitos penais:

• Trocar a fechadura ou impedir o acesso ao imóvel: pode configurar violação de domicílio (art. 190.º do Código Penal).
• Ameaças, intimidação ou coação para sair “voluntariamente”: pode constituir crime de coação (art. 154.º CP).
• “Fazer justiça pelas próprias mãos” (ex.: retirar bens, expulsar o inquilino): pode integrar exercício arbitrário das próprias razões (art. 153.º CP).
• Cortar água, luz ou gás para forçar a saída: além de poder ser coação, pode traduzir-se em responsabilidade civil e violação de deveres contratuais.

Se algo disto acontecer, documente tudo (fotos, vídeos, mensagens), recolha contactos de testemunhas e peça apoio jurídico. Poderá haver lugar a queixa-crime e a pedido de indemnização por danos.

3) Como funciona hoje o procedimento de despejo (BAS / PED)

O Balcão do Arrendatário e Senhorio (BAS) centraliza procedimentos como o PED, injunção de rendas e outras comunicações. O objetivo é simplificar e acelerar, sem eliminar garantias do inquilino: há notificação formal, prazo para pagar ou opor-se, e, havendo oposição ou questões complexas, o processo segue para tribunal. Portarias de 2024 atualizaram taxas, atos de notificação e reforçaram as garantias de comunicação às partes.

Passos típicos do PED no BAS (resumo):

• Requerimento do senhorio (com base legal e prova do incumprimento).
• Notificação ao arrendatário (para pagar, desocupar ou apresentar oposição).
• Sem oposição: o BAS emite título para desocupação;

Com oposição: o processo é remetido ao tribunal, onde será apreciado por um juiz.

Importante: se recebeu notificação do BAS, não ignore. Fale com advogado e avalie se há oposição possível (pagamentos já efetuados, cláusulas inválidas, vícios de notificação, rendas controvertidas, compensações de obras, etc.).

4) Quando o despejo não pode avançar (ou pode ser travado)

Mesmo em pedidos de despejo em Portugal, há situações que impedem ou travam o processo:

• Pagamentos comprovados (por ex., o senhorio ignorou transferências/MBWay/recibos).
• Cláusulas abusivas no contrato (ex.: penalizações desproporcionadas, renúncia a direitos legais).
• Vícios de notificação (endereço errado, prazos encurtados, falta de conteúdo obrigatório).
• Obras urgentes/problemas de habitabilidade que justificaram retenção ou compensação (analisa-se caso a caso).
• Questões sociais ou de tutela especial (p. ex., famílias vulneráveis), que podem exigir intervenção judicial em vez do rito simplificado.

Nestes cenários, a oposição no BAS é essencial para que o processo suba ao tribunal, onde será produzida prova e aplicada a lei ao caso concreto.

5) Como o inquilino deve agir (checklist prático)

• Não entre em pânico — e não abandone a casa. Sem decisão judicial/título do BAS, ninguém o pode expulsar.
• Guarde tudo por escrito. Peça comunicações por e-mail ou carta registada com AR. Não aceite “avisos verbais”.
• Documente pagamentos e comunicações. Guarde recibos/transferências, mensagens e filmes se houver ameaças.
• Se cortarem água/luz ou trocarem a fechadura, chame as autoridades e considere queixa-crime (art. 190.º, 154.º e 153.º CP).
• Recebeu notificação do BAS? Consulte um advogado antes do prazo: pode pagar, negociar ou opor-se (e o processo vai a tribunal).
• Avalie negociação/regularização. Em muitos casos, um plano de pagamento devidamente formalizado encerra o litígio com segurança.
• Procure apoio jurídico. Um advogado analisa a validade do contrato, das notificações e da prova do senhorio — e pode travar um despejo injusto.

6) Perguntas rápidas sobre despejo em Portugal

a) O senhorio pode “dar X dias” para eu sair por mensagem?

Não. Sem título do BAS ou decisão judicial, não há despejo. Ameaças e trocas de fechadura são ilegais.

b) Se eu pagar as rendas em atraso, resolve?

Depende do momento e do que já foi pedido no processo. Em regra, pagar cedo e comprovar ajuda muito; fale com um advogado para negociar com segurança.

c) Recebi carta do BAS, o que acontece se eu ignorar?

A falta de resposta pode levar à emissão de título para desocupação. Responda dentro do prazo e com orientação técnica.

7) Quando o BAS não chega — e é preciso tribunal

O rito do BAS/ PED é útil quando a situação é simples e documentada. Mas há casos em que não é a via adequada, por exemplo:

• pedidos cumulados de indemnização por danos, obras, rendas controversas ou compensações;
• litígios com questões de habitabilidade e exceções contratuais complexas;
• oposição fundamentada do inquilino no BAS (o que remete o caso para o juiz).
• Nestes cenários, a discussão tem de ser judicial, onde se produzem provas e se decide de forma completa.

8) Como um advogado ajuda — e por que agir cedo

No despejo em Portugal, tempo e estratégia contam. Um advogado:

• verifica validade do contrato e das notificações;
• organiza prova (pagamentos, comunicações, testemunhas);
• avalia defesas (cláusulas abusivas, vícios de notificação, compensações);
• conduz negociação segura (planos de pagamento, acordos escritos);
• apresenta oposição no BAS e defesa em tribunal quando necessário.

Se precisa de apoio imediato: reúna os recibos/pagamentos, faça um resumo cronológico do caso e fale connosco. A primeira orientação elimina erros comuns que custam caro.