Muitos clientes me procuram com esta dúvida: afinal, é possível rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo? Seja por mudança de cidade, compra de um novo imóvel, necessidade de obras ou até problemas de convivência, as razões para querer encerrar o contrato antes do tempo são variadas.
O problema é que, na maioria das vezes, essa decisão não pode ser tomada de forma imediata. Existem regras claras, prazos e procedimentos que precisam ser cumpridos. E se não forem, tanto senhorios como arrendatários podem acabar com problemas jurídicos e prejuízos financeiros.
Neste artigo, vou explicar de forma simples, mas sem perder a precisão técnica quando e como é possível rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo, focando principalmente nos contratos de habitação, mas fazendo também uma breve comparação com o arrendamento não habitacional.
Quando o arrendatário pode rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo
Para o arrendatário, a lei até dá alguma liberdade para rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo, mas não é “quando quiser e pronto”.
Na maioria dos contratos de habitação, existe uma regra importante: o arrendatário só pode denunciar o contrato depois de cumprir pelo menos um terço da sua duração inicial ou da renovação em curso.
Além disso, é preciso respeitar um pré-aviso, que varia conforme o tempo de duração do contrato:
- Contratos de 1 ano ou mais: pré-aviso de cerca de 120 dias.
- Contratos com duração inferior a 1 ano: pré-aviso de cerca de 60 dias.
📌 Exemplo prático:
Se assinou um contrato de 3 anos, só poderá sair legalmente após cumprir pelo menos 1 ano (um terço do prazo). Depois, terá de avisar o senhorio com 120 dias de antecedência. Se não respeitar esse prazo, pode ter de pagar as rendas correspondentes ao período em falta.
Quando o senhorio pode rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo
Para o senhorio, as hipóteses de rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo são mais restritas. Não basta querer o imóvel de volta é necessário que exista um motivo legalmente previsto.
Alguns exemplos comuns:
- Necessidade de utilizar o imóvel para habitação própria ou de um familiar direto.
- Necessidade de realizar obras profundas ou de remodelação total.
- Incumprimento contratual por parte do arrendatário, como atraso ou falta de pagamento das rendas.
Quanto aos prazos, também variam conforme a duração do contrato, mas como regra geral:
- Contratos mais longos (6 anos ou mais): pré-aviso de cerca de 240 dias.
- Contratos médios (entre 1 e menos de 6 anos): pré-aviso de cerca de 120 dias.
- Contratos curtos (menos de 1 ano): pré-aviso de cerca de 60 dias.
E atenção: na maioria dos casos, o senhorio só consegue impedir a primeira renovação depois de passarem pelo menos 3 anos desde a assinatura do contrato.
Diferença entre arrendamento habitacional e não habitacional
O nosso foco aqui é o arrendamento habitacional, mas no arrendamento não habitacional como lojas, escritórios ou armazéns as regras podem ser mais flexíveis, permitindo às partes negociar prazos e condições de saída com maior liberdade.
Mesmo assim, se nada for acordado no contrato, aplicam-se regras muito semelhantes às do arrendamento habitacional.
O que acontece se não cumprir os prazos
Tentar rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo sem respeitar as regras pode gerar consequências pesadas:
- Cobrança de rendas correspondentes ao pré-aviso não cumprido.
- Indemnização por prejuízos (por exemplo, se o senhorio não conseguir arrendar o imóvel de imediato).
- Processos judiciais para cobrança de valores em dívida.
Não basta entregar as chaves e sair a responsabilidade pode continuar até meses depois.
Como fazer corretamente
Seja senhorio ou arrendatário, o passo mais importante para rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo é comunicar a intenção por escrito, de forma comprovada (por exemplo, carta registada com aviso de receção).
Além disso:
- Respeite o prazo mínimo de aviso.
- Indique claramente a data prevista para o fim do contrato.
- Guarde todos os comprovativos de envio e receção da comunicação.
Por que o apoio jurídico faz a diferença
Já acompanhei inúmeros casos em que as partes tentaram rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo por conta própria e acabaram em litígios. Muitas vezes, não era má-fé — apenas desconhecimento das regras.
O apoio de um advogado garante que:
- O procedimento seja feito de forma legal e segura.
- Os prazos sejam calculados com exatidão.
- Se evitem custos e indemnizações desnecessárias.
Sendo assim, Rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo é possível, mas exige atenção, planeamento e cumprimento rigoroso dos prazos.
Se está a pensar tomar essa decisão, não avance sem antes confirmar todos os detalhes e avaliar as consequências. Uma orientação jurídica bem dada pode evitar custos elevados e proteger os seus direitos.
