O aumento da renda em 2026 representa uma das questões mais relevantes no panorama imobiliário português. Com a publicação oficial do coeficiente de atualização pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), os senhorios podem proceder à atualização das rendas até 2,24% a partir de janeiro de 2026. Este artigo aborda de forma exaustiva todos os aspetos jurídicos e práticos relacionados com o aumento da renda.
O Coeficiente Oficial para o Aumento da Renda em 2026
O aumento da renda baseia-se no coeficiente de 1,0224, correspondente a um aumento máximo de 2,24%, conforme estabelecido no Aviso n.º 23174/2025/2 do INE, publicado no Diário da República de 19 de setembro. Este valor resulta da variação média do Índice de Preços ao Consumidor, excluindo habitação, registada nos últimos 12 meses até agosto de 2025.
A taxa de 2,24% para o aumento da renda representa uma ligeira aceleração face aos 2,16% aplicáveis em 2025 , mas mantém-se significativamente abaixo dos valores que poderiam resultar da aplicação direta da inflação, demonstrando a continuação de uma política de contenção dos aumentos.
Enquadramento Jurídico do Aumento da Renda em 2026
O aumento da renda encontra fundamento legal no artigo 1077.º do Código Civil e no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Estas disposições estabelecem que, na ausência de estipulação contratual específica, a renda pode ser atualizada anualmente de acordo com os coeficientes de atualização fixados pelo INE.
A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que a aplicação do aumento da renda constitui um direito potestativo do senhorio, não sendo obrigatório mas podendo ser exercido mediante o cumprimento dos requisitos legais estabelecidos.
Procedimento Legal para o Aumento da Renda.
Para que o aumento da renda seja válido e eficaz, o senhorio deve cumprir rigorosamente os seguintes requisitos procedimentais estabelecidos no artigo 1077.º do Código Civil :
Comunicação Obrigatória
O aumento da renda deve ser comunicado ao arrendatário através de carta registada com aviso de receção, com antecedência mínima de 30 dias. A comunicação deve especificar:
- O novo valor da renda resultante do aumento da renda em 2026
- O coeficiente de atualização aplicado (1,0224)
- Os fatores relevantes para o cálculo
- A data a partir da qual o aumento produz efeitos
Temporalidade do Aumento da Renda
O aumento da renda em 2026 só pode ser aplicado após decorrido um ano completo desde o início do contrato ou da última atualização. Esta regra visa proteger os arrendatários de aumentos frequentes e garante a previsibilidade das obrigações contratuais.
A Questão da Trava dos 2% e o Aumento da Renda
Uma das alterações mais significativas que pode influenciar o panorama do arrendamento relaciona-se com as mudanças legislativas anunciadas pelo atual Governo. O limite de 2% aplicável aos novos contratos de arrendamento, introduzido em 2023 através do pacote “Mais Habitação”, poderá ser revogado.
Impacto da Revogação da Trava nos Novos Contratos
A eventual eliminação da trava de 2% não afeta diretamente o aumento da renda nos contratos existentes, que continuam sujeitos ao coeficiente de atualização anual. Contudo, esta medida poderá influenciar significativamente o mercado de arrendamento de novas habitações, conforme defendido pelo Governo como forma de incentivar os proprietários a disponibilizar mais imóveis.
Exceções à Trava dos 2%
Durante a vigência da limitação, existiam exceções que permitiam aumentos superiores a 2%:
- Não aplicação dos coeficientes de atualização nos três anos anteriores
- Rendas abaixo dos referenciais do arrendamento acessível
- Obras de remodelação devidamente comprovadas, com limite de 15%
Cálculo Prático do Aumento da Renda em 2026
Para determinar o novo valor da renda após o aumento da renda em 2026, deve aplicar-se a seguinte fórmula :
Renda Atual × 1,0224 = Nova Renda
Exemplo Prático:
Numa renda atual de €750:
€750 × 1,0224 = €766,80
Assim, o aumento da renda em 2026 representa €16,80 mensais neste exemplo, podendo ser arredondado para o cêntimo superior, conforme previsto no artigo 25.º do NRAU.
Jurisprudência Relevante sobre Atualização de Rendas
A análise da jurisprudência dos tribunais superiores revela várias orientações importantes para a aplicação do aumento da renda em 2026:
Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça
O acórdão do STJ de 16 de março de 2023 estabelece que a transição para o NRAU requer acordo expresso entre as partes, sendo insuficiente o acordo quanto à atualização da renda. Esta decisão tem implicações diretas na aplicação do aumento da renda em 2026 em contratos anteriores ao NRAU.
O acórdão de 9 de julho de 2025 clarifica que o pagamento de rendas em mora, acrescido da indemnização do artigo 1041.º do CC, neutraliza o direito de resolução do locador , aspeto relevante para os casos em que o aumento da renda em 2026 origina situações de incumprimento
Orientações dos Tribunais da Relação
Os tribunais da relação têm confirmado que a comunicação deficiente do aumento da renda pode invalidar todo o procedimento , tornando essencial o cumprimento rigoroso dos requisitos formais para o aumento da renda em 2026.
Direitos e Deveres no Aumento da Renda em 2026
Direitos dos Senhorios
- Aplicar o aumento da renda em 2026 até ao limite de 2,24%
- Recuperar aumentos não aplicados nos últimos três anos
- Arredondar o valor para o cêntimo superior
Direitos dos Arrendatários
- Receber comunicação prévia com 30 dias de antecedência
- Contestar aumentos superiores ao coeficiente legal
- Manter a renda inalterada se os requisitos não forem cumpridos
Obrigações Específicas
O aumento da renda em 2026 implica obrigações específicas para ambas as partes, nomeadamente o cumprimento rigoroso dos prazos e formas estabelecidas na lei.
Aspetos Fiscais do Aumento da Renda em 2026
O aumento da renda em 2026 tem implicações fiscais tanto para senhorios como para arrendatários. Os senhorios devem declarar o novo valor da renda em sede de IRS, enquanto os arrendatários podem beneficiar de deduções fiscais sobre o valor atualizado.
Comunicação às Finanças
A atualização resultante do aumento da renda em 2026 deve ser comunicada à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças, garantindo a conformidade com as obrigações fiscais.
Contratos Anteriores ao NRAU e o Aumento da Renda em 2026
Os contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU apresentam especificidades na aplicação do aumento da renda em 2026. A transição para o novo regime requer procedimentos específicos que podem condicionar a aplicação direta do coeficiente de atualização.
Rendas Antigas
As denominadas “rendas antigas” (anteriores a 1990) podem ser atualizadas pelo aumento da renda em 2026, desde que tenham transitado para o NRAU ou se enquadrem nas exceções legalmente previstas.
Recursos e Impugnações do Aumento da Renda em 2026
O arrendatário que discorde do aumento da renda em 2026 dispõe de mecanismos legais para contestar a atualização:
Contestação Administrativa
A contestação deve ser apresentada por carta registada no prazo de 30 dias, fundamentando as razões da discordância com o aumento da renda em 2026.
Via Judicial
Em caso de persistência do litígio, a questão pode ser submetida aos tribunais, que analisarão a legalidade e correção do aumento da renda em 2026 aplicado.
Perspetivas Futuras e o Aumento da Renda em 2026
O aumento da renda em 2026 insere-se numa política mais ampla de gestão do mercado de arrendamento. As alterações legislativas em discussão poderão influenciar significativamente o panorama do arrendamento em Portugal.
Tendências do Mercado
O mercado de arrendamento português apresenta pressões inflacionárias significativas, com as rendas a crescerem acima dos salários em muitas regiões. Neste contexto, o aumento da renda em 2026 representa uma medida de equilíbrio entre a proteção dos arrendatários e os direitos dos proprietários.
Casos Especiais no Aumento da Renda em 2026
Arrendamento Comercial
O aumento da renda em 2026 aplica-se também ao arrendamento para fins não habitacionais, com algumas especificidades procedimentais.
Habitação Social
Os contratos de habitação social podem ter regimes específicos que condicionam a aplicação do aumento da renda em 2026.
Arrendamento Rural
O regime rural tem o seu próprio coeficiente, mas o valor para 2026 coincide com o urbano (2,24%). apmc.
Conclusões sobre o Aumento da Renda em 2026
O aumento da renda em 2026 representa um instrumento fundamental de equilíbrio no mercado de arrendamento português. Com um coeficiente de 2,24% , permite uma atualização moderada das rendas, protegendo simultaneamente os interesses de senhorios e arrendatários.
A correta aplicação do aumento da renda em 2026 exige o cumprimento rigoroso dos requisitos legais, sendo essencial a assessoria jurídica especializada para garantir a validade e eficácia dos procedimentos.
A evolução legislativa em curso, particularmente no que se refere à eventual revogação da trava dos 2% , poderá alterar significativamente o panorama do arrendamento, tornando ainda mais relevante o acompanhamento jurídico especializado nas questões relacionadas com o aumento da renda em 2026 e suas implicações futuras.
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