As infiltrações no imóvel arrendado podem transformar uma situação aparentemente simples num conflito jurídico sério. Água a entrar pelo teto, paredes cobertas de humidade, bolor, quartos inutilizáveis ou problemas na cobertura podem afetar de forma significativa a utilização normal da habitação.
Perante uma situação destas, uma das perguntas mais frequentes é:
“Se a casa tem infiltrações e o proprietário não resolve, posso deixar de pagar a renda?”
A resposta não é simplesmente sim ou não.
O Código Civil prevê mecanismos para proteger o arrendatário quando existe privação ou diminuição do gozo do imóvel. Dependendo da gravidade do problema, pode haver:
- obrigação do proprietário realizar obras;
- redução proporcional da renda;
- realização de reparações urgentes pelo arrendatário com direito a reembolso;
- resolução do contrato pelo arrendatário;
- e, em situações especialmente graves, possibilidade de invocar a exceção de não cumprimento relativamente à renda.
Mas deixar unilateralmente de pagar a totalidade da renda sem analisar o caso concreto pode ser muito arriscado.
Se a suspensão não for juridicamente justificada, o arrendatário pode ficar em mora e abrir caminho à resolução do contrato por falta de pagamento.
Quem deve reparar as infiltrações num imóvel arrendado?
Em regra, cabe ao proprietário realizar as obras de conservação necessárias ao imóvel.
O artigo 1074.º do Código Civil determina que compete ao senhorio executar as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas pela lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação válida em contrário.
Isto deve ser conjugado com outra obrigação fundamental do proprietário: assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para o fim a que se destina.
Num contrato de arrendamento habitacional, o imóvel deve poder ser utilizado como habitação.
Se as infiltrações, humidades ou outros vícios impedem ou limitam seriamente essa utilização, pode estar em causa incumprimento das obrigações do proprietário.
Mas antes de imputar responsabilidade é necessário perceber qual é a origem do problema.
Nem todas as infiltrações são responsabilidade do proprietário
A existência de uma mancha de humidade não prova, por si só, que o proprietário incumpriu o contrato.
A origem pode estar, por exemplo, em:
- falha de impermeabilização;
- cobertura ou telhado;
- fachada;
- terraço;
- canalização da fração;
- coluna comum do edifício;
- casa de banho do vizinho;
- condensação;
- deficiente ventilação;
- utilização inadequada do imóvel;
- obra realizada pelo próprio arrendatário.
Por isso, deve distinguir-se entre:
- existência do dano;
- origem técnica do dano;
- responsabilidade jurídica pela reparação.
Em muitos casos, será necessário um relatório técnico.
Fotografias mostram o estado da parede. Não demonstram necessariamente a causa da infiltração.
O proprietário tem de assegurar condições de habitabilidade
O artigo 1031.º do Código Civil obriga o locador a assegurar ao arrendatário o gozo da coisa para o fim a que se destina.
Se a casa foi arrendada para habitação, é necessário que permaneça apta a desempenhar essa função.
O Código Civil trata também especificamente os vícios da coisa locada.
Quando o imóvel apresenta um defeito que não permite realizar adequadamente o fim a que se destina ou não possui as qualidades necessárias para esse fim, pode considerar-se que existe incumprimento do contrato em determinadas circunstâncias.
Isto pode acontecer, por exemplo, quando:
- as infiltrações já existiam no momento da entrega e o proprietário não demonstra que as desconhecia sem culpa;
- o problema surgiu posteriormente por facto imputável ao proprietário;
- o proprietário tinha conhecimento das anomalias e não atuou;
- existia uma obrigação de conservação que não foi cumprida.
Mas existem também situações em que o proprietário pode não responder nos mesmos termos, nomeadamente quando o defeito era conhecido pelo arrendatário, era facilmente reconhecível, foi causado pelo próprio arrendatário ou este não avisou o proprietário como devia.
O inquilino deve avisar o proprietário imediatamente
Este ponto é muito importante.
O arrendatário tem o dever de avisar imediatamente o proprietário quando tome conhecimento de vícios no imóvel ou de uma situação de perigo, desde que o proprietário não tenha já conhecimento da situação.
Por isso, perante infiltrações no imóvel arrendado, o pior caminho é deixar o problema evoluir durante meses e apenas mais tarde reclamar a totalidade dos danos.
A comunicação deve ser feita assim que o problema é detetado.
Idealmente, deve:
- descrever o problema;
- indicar quando começou;
- identificar as divisões afetadas;
- juntar fotografias ou vídeos;
- pedir inspeção;
- pedir reparação;
- guardar prova do envio e da receção.
A comunicação escrita é especialmente importante quando existe risco de litígio.
Basta telefonar ao proprietário?
Pode ser útil telefonar para tentar resolver rapidamente a situação.
Mas uma chamada telefónica é fraca como meio de prova.
Se o problema for sério, deve existir comunicação escrita.
O objetivo não é criar conflito. É deixar documentado:
- quando o proprietário foi informado;
- qual era o estado do imóvel;
- que intervenção foi pedida;
- quanto tempo passou sem solução.
Em infiltrações progressivas, esta cronologia pode ser decisiva.
O inquilino pode deixar de pagar a renda?
Não automaticamente.
O arrendatário tem, em regra, obrigação de pagar a renda.
O facto de existirem infiltrações não transforma automaticamente essa obrigação em zero.
A lei prevê uma solução específica quando o arrendatário sofre privação ou diminuição do gozo do imóvel: a redução proporcional da renda.
Além disso, em situações muito graves, a jurisprudência admite que possa funcionar a exceção de não cumprimento.
A diferença entre estas duas situações é essencial.
Quando pode haver redução da renda?
O artigo 1040.º do Código Civil estabelece que, se por motivo não imputável ao arrendatário ou aos seus familiares existir privação ou diminuição do gozo do imóvel, pode haver redução da renda proporcional:
- ao tempo durante o qual ocorreu a privação ou diminuição;
- à extensão dessa privação ou diminuição.
Exemplo:
Uma casa tem três quartos e uma infiltração grave torna um deles inutilizável durante vários meses.
O arrendatário continua a utilizar:
- os outros quartos;
- sala;
- cozinha;
- casas de banho;
- restantes áreas.
Não existe uma privação total da habitação.
Neste tipo de caso, pode ser juridicamente mais adequado discutir uma redução proporcional da renda do que deixar de pagar a totalidade.
A proporcionalidade é fundamental.
Como se calcula a redução da renda?
Não existe uma tabela legal que diga:
- um quarto inutilizável = 20%;
- humidade na sala = 15%;
- casa de banho afetada = 30%.
O valor depende da situação concreta.
Devem ser considerados fatores como:
- área afetada;
- importância da divisão;
- duração do problema;
- intensidade das infiltrações;
- possibilidade de utilizar o resto da habitação;
- risco para a saúde;
- necessidade de retirar mobiliário;
- necessidade de abandonar temporariamente parte da casa;
- condições normais de habitabilidade.
Uma cozinha inutilizável pode ter um impacto muito superior ao de uma pequena arrecadação.
Da mesma forma, uma infiltração ligeira não deve ser tratada como equivalente à perda completa de utilização de metade da casa.
Pode o inquilino suspender totalmente a renda?
Em situações excecionalmente graves, pode discutir-se essa possibilidade.
O contrato de arrendamento é um contrato bilateral:
- o proprietário proporciona o gozo do imóvel;
- o arrendatário paga a renda.
O direito civil admite, em contratos bilaterais, a chamada exceção de não cumprimento.
Em termos simplificados, uma parte pode, em determinadas circunstâncias, recusar a sua prestação enquanto a contraparte não realizar a obrigação que lhe corresponde.
No arrendamento, porém, este mecanismo deve ser aplicado com grande cautela e proporcionalidade.
A jurisprudência tem considerado possível suspender integralmente a renda quando a privação é total ou quando a parte afetada é tão essencial que fica frustrado o próprio fim do arrendamento.
Num arrendamento habitacional, isso significa uma situação em que, na prática, a casa deixou de poder servir como habitação.
Quando a suspensão total pode ser juridicamente defensável?
Imagine-se uma habitação em que:
- entra água abundantemente pela cobertura;
- existem infiltrações generalizadas;
- há risco elétrico;
- várias divisões estão inutilizáveis;
- não é possível permanecer na casa em segurança;
- o proprietário foi informado;
- as obras necessárias não são realizadas.
Se o arrendatário deixa efetivamente de poder utilizar a casa para habitação, pode existir base para discutir a suspensão integral da contraprestação.
O Supremo Tribunal de Justiça já reconheceu, num caso de infiltrações estruturais que impediam o uso do imóvel para o fim contratado, a licitude da suspensão da renda com fundamento na exceção de não cumprimento.
Mas isto não significa que qualquer problema de humidade permita deixar de pagar.
A gravidade é determinante.
E se o inquilino continuar a viver na casa?
Aqui o risco de suspender a totalidade da renda aumenta muito.
A jurisprudência tem entendido que, se o arrendatário continua a utilizar o imóvel, embora em condições reduzidas ou desconfortáveis, pode estar perante uma diminuição do gozo, e não uma privação total.
Nesse caso, a solução típica é:
redução proporcional da renda
e não
suspensão integral do pagamento.
Por exemplo:
Se existem infiltrações num quarto mas o arrendatário continua a viver regularmente no resto da habitação, deixar de pagar 100% da renda pode ser uma reação desproporcionada.
E isso pode colocar o próprio arrendatário em incumprimento.
A jurisprudência exige proporcionalidade
Os tribunais têm insistido numa ideia central:
a reação do arrendatário deve ser proporcional ao incumprimento do proprietário.
Se a privação é parcial e não inviabiliza o objetivo essencial do arrendamento, a redução da renda deve refletir essa diminuição.
Se a privação é total ou atinge uma parte tão essencial que a habitação deixa de poder cumprir o seu fim, a suspensão integral pode ser juridicamente discutida.
Por isso, duas casas com “infiltrações” podem produzir soluções completamente diferentes.
A palavra infiltração não determina, sozinha, a consequência jurídica.
É a realidade concreta que conta.
Qual o risco de simplesmente deixar de pagar?
É elevado.
Se o arrendatário deixa unilateralmente de pagar e mais tarde se conclui que não existia fundamento para suspensão total, pode ficar constituído em mora.
Atualmente, a mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda pode tornar inexigível ao proprietário a manutenção do arrendamento e fundamentar a respetiva resolução.
Além disso, podem existir consequências financeiras associadas à mora.
Portanto, a decisão:
“Como há humidade, não pago mais renda”
pode transformar um problema de obras num processo de despejo.
Antes de suspender o pagamento deve existir análise séria da:
- gravidade do problema;
- extensão da privação;
- prova disponível;
- atuação do proprietário;
- proporcionalidade da reação.
O proprietário pode resolver o contrato se a renda deixar de ser paga?
Pode, se estiverem preenchidos os requisitos legais da falta de pagamento.
Por isso, o arrendatário que suspende a renda com fundamento numa exceção de não cumprimento deve estar preparado para provar judicialmente que essa suspensão era legítima.
É muito diferente:
- existir uma situação grave;
- achar que a situação é grave;
- conseguir provar juridicamente essa gravidade.
É por isso que a documentação do problema é essencial.
O inquilino pode fazer as obras e pedir o dinheiro ao proprietário?
Em determinadas situações, sim.
O artigo 1036.º do Código Civil regula as reparações urgentes.
Se:
- cabe ao proprietário realizar a reparação;
- o proprietário está em mora;
- a reparação é urgente;
- não é razoável esperar pelo tempo normal de uma ação judicial,
o arrendatário pode realizar extrajudicialmente a reparação e exigir o reembolso.
Há ainda uma situação mais urgente.
Quando a reparação não admite qualquer demora, o arrendatário pode atuar mesmo sem existir previamente mora do proprietário, desde que o avise ao mesmo tempo.
O que significa uma reparação urgente?
Não existe uma lista fechada.
Podem ser situações como:
- rutura de canalização;
- entrada intensa de água;
- perigo elétrico;
- cobertura danificada em plena chuva;
- problema suscetível de causar rapidamente danos muito maiores.
Já substituir toda a casa de banho por razões estéticas dificilmente será uma “reparação urgente”.
A intervenção deve ser necessária e proporcional ao problema.
Pode o inquilino descontar diretamente o custo da obra na renda?
É preciso cautela.
Ter direito ao reembolso de uma reparação urgente não significa que qualquer despesa possa ser unilateralmente subtraída à renda sem analisar:
- existência do direito ao reembolso;
- valor efetivamente gasto;
- necessidade da obra;
- urgência;
- comunicação ao proprietário;
- possibilidade jurídica de compensação.
Em casos de valor relevante, deve evitar-se a dedução informal sem análise jurídica.
A documentação deve incluir:
- orçamento;
- fatura;
- prova de pagamento;
- relatório;
- fotografias;
- comunicação ao proprietário.
E se as infiltrações vierem do telhado ou da fachada do condomínio?
Esta situação é muito frequente.
O arrendatário comunica ao proprietário.
O proprietário responde:
“O problema é do condomínio, não é meu.”
A origem numa parte comum pode efetivamente significar que a reparação física compete ao condomínio.
Mas isso não torna automaticamente irrelevante a posição do proprietário perante o seu arrendatário.
O proprietário tem uma relação contratual com o arrendatário e deve diligenciar para assegurar o gozo do imóvel nos termos contratados.
Pode ser necessário:
- comunicar ao administrador;
- convocar assembleia;
- exigir intervenção do condomínio;
- acionar seguro;
- promover medidas urgentes.
Em paralelo, poderá ter direitos contra o condomínio ou contra terceiros responsáveis.
Para o arrendatário, contudo, o primeiro interlocutor contratual continua a ser o proprietário.
E se a infiltração vier do apartamento do vizinho?
Aqui a responsabilidade pela origem pode pertencer a terceiro.
O artigo 1040.º contempla inclusive situações em que a privação ou diminuição do gozo não é imputável ao locador.
Nessas situações, a redução da renda depende de requisitos adicionais, designadamente quando a privação ou diminuição exceda a fração temporal legalmente prevista.
Por isso, a origem do problema continua a ser juridicamente relevante.
Podem existir simultaneamente relações entre:
- arrendatário e proprietário;
- proprietário e condomínio;
- proprietário e vizinho;
- seguradoras;
- condomínio e terceiro causador.
Um único problema físico pode criar várias relações jurídicas.
E se o bolor resultar de falta de ventilação?
Este é um exemplo clássico em que a causa deve ser apurada.
Nem toda a humidade é infiltração.
Pode existir:
- humidade por infiltração;
- humidade ascendente;
- condensação;
- ponte térmica;
- ventilação insuficiente;
- utilização inadequada do imóvel.
Se o problema resulta essencialmente do comportamento do arrendatário, a responsabilidade do proprietário pode ser afastada ou reduzida.
Por exemplo, manter constantemente a casa sem ventilação, secar roupa em espaços fechados e bloquear sistemas de ventilação pode contribuir significativamente para condensação.
Mas o proprietário também não pode responder automaticamente:
“É falta de abrir as janelas”
sem qualquer avaliação técnica.
As características construtivas do imóvel podem ser a verdadeira causa.
Em situações de conflito, um relatório técnico é geralmente mais útil do que acusações recíprocas.
O proprietário pode dizer que o inquilino já sabia das infiltrações?
O conhecimento prévio é juridicamente relevante.
O Código Civil prevê limitações à responsabilidade quando:
- o arrendatário conhecia o defeito ao contratar;
- o defeito era facilmente reconhecível;
- o problema é imputável ao próprio arrendatário;
- o arrendatário não comunicou o vício quando devia.
Por isso, devem ser analisados:
- contrato;
- inventário;
- relatório de entrada;
- fotografias;
- emails;
- mensagens;
- anúncio do imóvel;
- declarações feitas antes da assinatura.
É diferente:
“A casa tem uma pequena mancha antiga junto à janela.”
de
“A cobertura tem infiltrações estruturais que tornam o quarto inutilizável sempre que chove.”
O conhecimento de um pequeno sinal não significa necessariamente conhecimento da extensão real do problema.
Pode o inquilino terminar o contrato por causa das infiltrações?
Pode existir fundamento para resolução pelo arrendatário quando o proprietário não realiza obras que lhe competem e essa omissão compromete:
- a habitabilidade do imóvel;
- ou, em geral, a aptidão para o uso previsto no contrato.
Esta possibilidade está expressamente prevista no Código Civil.
Mais uma vez, não é qualquer pequena anomalia que justifica terminar imediatamente o contrato.
A gravidade deve ser suficiente.
A resolução deve ainda ser comunicada de forma fundamentada, identificando a obrigação incumprida.
Reduzir a renda ou terminar o contrato?
São soluções diferentes.
Se o problema:
- afeta apenas parte da casa;
- pode ser reparado;
- não elimina a utilidade essencial do imóvel;
pode fazer mais sentido discutir:
- realização de obras;
- redução temporária da renda;
- indemnização pelos danos.
Se, pelo contrário:
- a casa se tornou inabitável;
- o proprietário não atua;
- a situação é grave e duradoura;
a resolução do contrato pode ser uma alternativa mais adequada.
A estratégia depende do interesse do arrendatário.
Quem quer continuar na casa tem objetivos diferentes de quem pretende sair definitivamente.
Pode existir indemnização por danos?
Sim, desde que estejam preenchidos os pressupostos da responsabilidade aplicável.
As infiltrações podem causar:
- danos em móveis;
- roupa;
- equipamentos eletrónicos;
- colchões;
- pinturas;
- livros;
- outros bens.
Podem também existir despesas com:
- alojamento temporário;
- limpeza;
- desumidificação;
- intervenções urgentes.
Mas a existência do dano deve ser provada.
É recomendável guardar:
- fotografias;
- vídeos;
- faturas;
- recibos;
- orçamentos;
- relatórios;
- comunicações;
- comprovativos de alojamento alternativo.
E deve provar-se a relação entre a infiltração e o prejuízo.
O seguro pode resolver o problema?
Pode ajudar, mas depende da apólice e da origem do dano.
Podem estar envolvidos:
- seguro do proprietário;
- seguro multirriscos do condomínio;
- seguro do vizinho;
- seguro do arrendatário.
A seguradora pode pagar certos danos sem resolver a causa estrutural.
Por exemplo, pode indemnizar mobiliário danificado, mas continuar a ser necessária reparação da cobertura.
Por isso, participação ao seguro e obrigação de realizar obras não são necessariamente a mesma questão.
O que deve fazer o inquilino perante infiltrações?
A atuação deve ser organizada.
Primeiro, deve documentar o estado do imóvel.
Depois, deve comunicar formalmente ao proprietário e permitir, quando adequado, a inspeção.
Se necessário, deve procurar avaliação técnica.
Se houver urgência, deve documentar a necessidade de intervenção imediata.
Se a situação se prolongar, deve analisar juridicamente:
- redução da renda;
- reparação urgente;
- indemnização;
- resolução;
- eventual exceção de não cumprimento.
A pior estratégia é deixar simplesmente de pagar sem construir prova.
O que deve fazer o proprietário?
O proprietário também deve agir rapidamente.
Ao receber uma comunicação de infiltrações no imóvel arrendado, deve:
- inspecionar ou mandar inspecionar;
- identificar a causa;
- responder por escrito;
- promover as obras que lhe competem;
- comunicar ao condomínio quando necessário;
- participar o sinistro à seguradora;
- preservar prova;
- informar o arrendatário sobre os passos em curso.
Ignorar sucessivas comunicações pode agravar substancialmente a sua posição jurídica.
Exemplos práticos
Exemplo 1: pequena infiltração num quarto
Existe humidade localizada numa parede de um dos três quartos.
A casa continua integralmente habitável.
Pode justificar-se reparação e, consoante a intensidade e duração, eventual redução proporcional da renda.
Suspender 100% da renda seria, à partida, difícil de justificar.
Exemplo 2: metade da casa inutilizável
Infiltrações graves afetam dois quartos, corredor e instalação elétrica.
Parte relevante da habitação não pode ser utilizada.
Pode estar em causa uma redução significativa da renda, devendo a extensão ser analisada concretamente.
Exemplo 3: habitação totalmente inabitável
A cobertura deixa entrar água de forma generalizada, existem riscos elétricos e não é possível habitar o imóvel com segurança.
O proprietário, apesar de avisado, não realiza as obras.
Aqui pode existir fundamento para discutir suspensão integral da renda por exceção de não cumprimento e/ou resolução do contrato.
Exemplo 4: humidade causada pelo arrendatário
O relatório técnico conclui que o bolor resulta predominantemente de condensação provocada por ventilação inexistente e práticas de utilização da casa.
A responsabilidade não deve ser automaticamente imputada ao proprietário.
Exemplo 5: problema na cobertura comum
A infiltração vem do telhado do condomínio.
O proprietário deve diligenciar junto do condomínio e não deve limitar-se a dizer ao arrendatário que “não é problema seu”.
Exemplo 6: reparação urgentíssima
Uma rutura provoca entrada contínua de água e risco de danos graves.
O arrendatário não consegue contactar imediatamente o proprietário.
Pode ser legítimo realizar a reparação indispensável, avisando-o ao mesmo tempo e documentando cuidadosamente os custos.
Checklist: infiltrações no imóvel arrendado
Antes de decidir reduzir ou suspender a renda, confirme:
- Quando começaram as infiltrações?
- Que divisões estão afetadas?
- A casa continua habitável?
- Existe risco para a saúde ou segurança?
- Qual é a causa provável?
- Há relatório técnico?
- O proprietário foi informado?
- Quando foi informado?
- Existe prova dessa comunicação?
- O proprietário respondeu?
- Foi feita inspeção?
- As obras competem ao proprietário?
- A origem está numa parte comum?
- O condomínio foi informado?
- Existe seguro?
- Houve danos em bens?
- Esses danos estão documentados?
- A privação do uso é total ou parcial?
- Quanto tempo dura?
- A redução pretendida é proporcional?
- Existe fundamento para reparação urgente?
- Há fundamento para resolução?
- Suspender a renda integralmente é proporcional?
- Existe risco de mora e despejo?
- Foi feita análise jurídica antes de deixar de pagar?
Perguntas
O inquilino pode deixar de pagar a renda se houver infiltrações?
Não automaticamente. Se existir apenas diminuição parcial do gozo, a solução típica é a redução proporcional da renda. A suspensão integral pode ser discutida em situações graves de privação total ou de frustração essencial do fim do arrendamento.
Quem deve reparar as infiltrações?
Em regra, compete ao proprietário realizar as obras de conservação necessárias, salvo estipulação válida em contrário. A origem concreta do problema deve ser identificada.
O proprietário pode dizer que o problema é do condomínio?
Se a origem estiver numa parte comum, a reparação física pode competir ao condomínio. Mas o proprietário deve diligenciar para assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel e promover a intervenção adequada.
Posso reduzir a renda sozinho?
A lei prevê redução proporcional quando existe privação ou diminuição do gozo, mas o valor e os pressupostos podem ser discutidos. Uma redução unilateral mal calculada pode gerar litígio.
Como é calculada a redução?
Não existe percentagem fixa. Consideram-se duração, extensão e gravidade da perda de utilização do imóvel.
Posso suspender totalmente a renda?
A jurisprudência admite essa possibilidade em situações especialmente graves, quando o imóvel deixa efetivamente de poder cumprir o fim do arrendamento. Deve existir proporcionalidade e prova adequada.
Se continuar a viver na casa, posso deixar de pagar tudo?
A jurisprudência tende a distinguir o uso parcial da privação total. Se continua a usufruir do imóvel, a solução pode ser uma redução proporcional, não a suspensão integral.
O que acontece se eu deixar de pagar sem fundamento?
Pode ficar em mora e o proprietário pode recorrer aos mecanismos legais de resolução do contrato por falta de pagamento.
Posso fazer as obras e pedir reembolso?
Em reparações urgentes e nas condições previstas no artigo 1036.º do Código Civil, pode existir direito a realizá-las e exigir reembolso.
Tenho de avisar o proprietário?
Sim. O arrendatário deve avisar imediatamente o proprietário quando tome conhecimento de vícios no imóvel que este desconheça.
Posso terminar o contrato se o proprietário não fizer as obras?
Pode existir fundamento para resolução quando a omissão das obras compromete a habitabilidade ou a aptidão do imóvel para o uso contratado.
Humidade e bolor são sempre responsabilidade do proprietário?
Não. É necessário identificar a origem. Condensação e utilização inadequada podem alterar a responsabilidade.
Posso pedir indemnização pelos móveis estragados?
Pode existir direito a indemnização se forem demonstrados o dano, a responsabilidade e o nexo causal. Fotografias, faturas e relatórios são importantes.
Devo continuar a pagar enquanto o proprietário não responde?
Não há uma resposta automática. A reação deve ser proporcional à privação do uso. Deixar integralmente de pagar sem análise jurídica é uma opção de risco elevado.
Resumindo
As infiltrações no imóvel arrendado não dão ao arrendatário um direito automático de deixar de pagar a renda.
A lei procura equilibrar duas obrigações fundamentais:
- o proprietário deve assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel e realizar as obras de conservação que lhe competem;
- o arrendatário deve pagar a renda.
Quando as infiltrações provocam apenas uma diminuição parcial da utilização, pode existir direito a uma redução proporcional da renda.
Quando a privação é total, ou tão grave que a habitação deixa de poder cumprir a finalidade para a qual foi arrendada, pode existir fundamento para discutir a suspensão integral da renda através da exceção de não cumprimento, sem prejuízo de outras soluções como a resolução do contrato.
Mas esta avaliação é necessariamente casuística.
A origem da infiltração, a gravidade, o tempo de duração, as divisões afetadas, a atuação do proprietário e a prova disponível podem alterar completamente a resposta.
Por isso, perante infiltrações graves, o arrendatário deve evitar duas reações precipitadas:
- continuar indefinidamente sem documentar o problema;
- deixar simplesmente de pagar toda a renda.
A atuação deve começar pela prova, comunicação formal e avaliação da extensão real da privação do imóvel.
