A cedência de posição contratual é uma operação utilizada no mercado imobiliário, sobretudo quando alguém celebra um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) de um apartamento ainda em construção e, antes da escritura, pretende transmitir a sua posição a outro comprador.
Esta possibilidade pode surgir por diferentes razões. O primeiro comprador pode ter encontrado outro imóvel, deixado de ter interesse no negócio, perdido capacidade financeira ou identificado uma oportunidade de obter uma valorização pela transmissão da sua posição contratual.
Contudo, existe uma diferença fundamental entre ceder a posição num CPCV e vender um imóvel.
Na cedência, o primeiro comprador ainda não é proprietário do apartamento. É titular de direitos e obrigações decorrentes de um contrato-promessa. Aquilo que transmite ao terceiro é essa posição contratual, e não o direito de propriedade sobre o imóvel.
A operação pode ser juridicamente válida e economicamente interessante, mas exige cuidados específicos. Além do consentimento do vendedor ou promotor imobiliário, podem surgir consequências fiscais em IMT e IRS, mesmo que o apartamento ainda esteja em construção.
Por isso, antes de celebrar uma cedência de posição contratual, é essencial compreender o contrato, identificar os valores efetivamente pagos e analisar a tributação aplicável.
O que é a cedência de posição contratual?
A cedência de posição contratual, juridicamente designada cessão da posição contratual, encontra-se prevista nos artigos 424.º a 427.º do Código Civil.
Trata-se da transmissão a terceiro da posição ocupada por uma das partes num contrato com prestações recíprocas.
No caso de um CPCV de imóvel, a operação envolve normalmente três intervenientes:
- Cedente: o primeiro promitente-comprador, que pretende transmitir a sua posição contratual.
- Cessionário: o terceiro que adquire essa posição e passa a assumir os direitos e obrigações correspondentes.
- Contraente cedido: o promitente-vendedor, frequentemente uma construtora ou promotora imobiliária.
Imagine-se que uma pessoa celebrou um CPCV para comprar um apartamento em construção por 250.000 euros, tendo entregado 50.000 euros de sinal.
Mais tarde, surge um terceiro interessado em adquirir a posição contratual desse comprador.
Se a cedência for validamente realizada, o novo interessado assume a posição de promitente-comprador no CPCV e, no momento previsto, poderá celebrar o contrato definitivo com o vendedor.
O primeiro comprador deixa, em princípio, de ocupar aquela posição contratual.
Mas a transmissão não pode ser tratada como uma simples alteração de nome no contrato. É necessário verificar os pressupostos legais e os efeitos que as partes pretendem produzir.
É possível ceder um CPCV antes da escritura?
Sim.
A lei portuguesa admite a cessão da posição contratual num contrato-promessa, incluindo quando o imóvel ainda está em construção.
O artigo 424.º do Código Civil estabelece que, nos contratos com prestações recíprocas, uma das partes pode transmitir a sua posição a terceiro, desde que o outro contraente consinta.
O consentimento pode existir desde o início ou ser prestado posteriormente.
Por isso, uma cedência de posição contratual pode ocorrer antes da escritura, mas a sua eficácia perante o promitente-vendedor depende do consentimento exigido pela lei.
Se o vendedor nunca autorizou a cessão, não se deve presumir que o terceiro passou validamente a ocupar a posição de comprador perante ele.
Esta circunstância é especialmente importante em imóveis em planta, nos quais o promotor pode estabelecer condições próprias para a transmissão da posição contratual.
O vendedor tem de autorizar a cedência?
Em regra, sim.
O consentimento do contraente cedido é um requisito central do artigo 424.º do Código Civil.
Existem, contudo, duas situações distintas.
O CPCV já autoriza a cedência
Alguns contratos-promessa estabelecem desde o início que o promitente-comprador pode ceder a sua posição a terceiro.
Quando esse consentimento é prestado antecipadamente, a cessão produz efeitos perante o vendedor a partir da respetiva notificação ou reconhecimento, nos termos do artigo 424.º, n.º 2.
É importante que o contrato defina como deve ser feita essa notificação.
O CPCV não prevê livre cedência
Se o contrato não autoriza previamente a transmissão, o comprador pode solicitar o consentimento do vendedor para uma cedência concreta.
O promotor poderá aceitar ou recusar, tendo em conta a lei, o contrato e as circunstâncias.
Não deve presumir-se que o silêncio do vendedor corresponde a consentimento.
Também não se deve confundir a autorização civil para uma cedência específica com a existência de uma cláusula de livre cedência, porque esta distinção pode ter consequências fiscais em IMT.
E se o CPCV proibir a cedência?
Uma cláusula que proíba a cedência não deve ser simplesmente ignorada.
Antes de avançar, deve analisar-se a sua redação, validade e alcance.
Pode acontecer que o contrato proíba a transmissão sem autorização escrita, mas admita exceções mediante consentimento do promotor.
Noutros casos, a proibição é mais ampla.
Se o promotor aceitar posteriormente uma transmissão específica, poderá existir fundamento para formalizar um acordo de cessão, alterando pontualmente a situação contratual.
Mas não é aconselhável celebrar primeiro o negócio com o terceiro e discutir depois a autorização com o vendedor.
O risco é o primeiro comprador continuar vinculado ao CPCV, enquanto o terceiro apenas possui um acordo cuja eficácia perante o promotor é discutível.
A cedência de posição contratual é uma venda de imóvel?
Não.
Esta distinção tem consequências civis, registrais e fiscais.
Na venda de um imóvel, transmite-se o direito de propriedade através de um negócio formalizado nos termos exigidos pela lei.
Na cedência de posição contratual, transmite-se uma posição jurídica integrada num contrato-promessa.
O cedente não está, em princípio, a transmitir a propriedade do apartamento porque ainda não a adquiriu.
Está a transmitir, entre outras posições jurídicas:
- o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, nos termos do CPCV;
- a obrigação de pagar o preço ainda em dívida;
- os direitos relativos ao cumprimento do contrato;
- as posições contratuais relativas a prazos, documentação e características prometidas do imóvel;
- os mecanismos contratuais de reação ao incumprimento.
O CPCV original mantém-se como contrato-base, mas passa a ter um novo promitente-comprador.
É por isso que o terceiro deve conhecer integralmente o contrato que vai assumir.
O que acontece ao sinal já entregue?
O sinal é normalmente um dos elementos económicos mais relevantes da operação.
Imagine-se um CPCV com as seguintes condições:
| Elemento | Valor |
|---|---|
| Preço prometido do apartamento | 250.000 € |
| Sinal já entregue ao promotor | 50.000 € |
| Preço ainda por pagar ao promotor | 200.000 € |
Se o primeiro comprador transmitir a sua posição contratual, será necessário definir o destino económico dos 50.000 euros já entregues.
É comum que o cessionário pague ao cedente uma quantia que compense o sinal e, eventualmente, inclua uma remuneração adicional pela cedência.
Contudo, o contrato de cessão deve distinguir os vários valores.
Não basta indicar um preço global sem explicar se corresponde a:
- reembolso do sinal;
- reembolso de reforços de sinal;
- prémio ou contrapartida pela cedência;
- reembolso de outras despesas;
- valor destinado ao promotor.
O promotor deve reconhecer o montante que já recebeu por conta do preço e confirmar o saldo que o novo comprador ficará obrigado a pagar.
O que significa ganhar dinheiro com a cedência?
A cedência pode permitir ao primeiro comprador obter uma contrapartida superior ao montante que entregou.
Retomemos o exemplo anterior.
O apartamento foi prometido vender por 250.000 euros e o primeiro comprador pagou 50.000 euros de sinal.
Um terceiro aceita pagar ao primeiro comprador 70.000 euros pela sua posição.
Desses 70.000 euros, podemos distinguir economicamente:
50.000 euros: recuperação do capital entregue ao promotor.
20.000 euros: valorização obtida com a transmissão da posição contratual.
O terceiro passa a ter de pagar os 200.000 euros restantes ao promotor.
O seu desembolso económico total será, portanto, de 270.000 euros, sem contar com impostos e outros encargos.
O cedente obteve uma diferença bruta de 20.000 euros.
Mas essa diferença não é necessariamente o lucro líquido da operação.
É necessário considerar a tributação, despesas e eventuais responsabilidades associadas.
A cedência de posição contratual paga IMT?
Pode pagar.
E este é um dos pontos mais importantes de todo o artigo.
O Código do IMT não tributa apenas a compra e venda definitiva de imóveis.
O artigo 2.º, n.º 3, estabelece diversas situações equiparadas, para efeitos fiscais, a transmissões onerosas de imóveis.
Entre elas encontram-se:
- contratos-promessa com cláusula que permita ao promitente-adquirente ceder a posição contratual;
- cessões efetuadas ao abrigo dessa cláusula;
- determinadas cessões ou ajustes de revenda quando o contrato definitivo venha a ser celebrado entre o vendedor original e o terceiro.
Consequentemente, a inexistência de escritura não significa inexistência de IMT.
O facto de estar em causa um apartamento em planta também não afasta automaticamente a aplicação do imposto.
É indispensável identificar qual das situações legalmente previstas se verifica.
IMT quando o CPCV permite livre cedência
O artigo 2.º, n.º 3, alínea a), do Código do IMT considera fiscalmente relevante a celebração de contrato-promessa em que fique previsto que o promitente-comprador pode ceder a sua posição a terceiro.
Nestes casos, a incidência fiscal pode ocorrer logo na celebração do CPCV ou quando a cláusula seja posteriormente introduzida.
Por sua vez, a alínea b) contempla a própria cessão realizada no exercício daquele direito.
O artigo 12.º, n.º 4, regra 18.ª, estabelece uma regra específica para determinar o valor tributável: o imposto incide sobre a parte do preço paga pelo promitente-adquirente ao vendedor ou pelo cessionário ao cedente.
A taxa aplicável não deve ser confundida com uma taxa calculada apenas sobre o eventual lucro.
Além disso, o artigo 4.º, alínea e), do CIMT contém regras especiais sobre os sujeitos passivos e os benefícios fiscais aplicáveis.
Isto significa que um comprador que inclua uma cláusula de livre cedência no CPCV pode criar uma consequência fiscal muito antes de saber se algum dia vai ceder efetivamente a sua posição.
Por isso, uma cláusula de cedência não deve ser incluída numa minuta apenas porque parece conferir maior flexibilidade.
E se o CPCV não tiver cláusula de livre cedência?
O regime pode ser diferente.
Imagine-se que o CPCV não autoriza livremente a cedência, mas o promotor aceita posteriormente a transmissão da posição a um terceiro.
Se o negócio definitivo vier a ser celebrado entre o vendedor original e esse terceiro, pode estar em causa a situação de ajuste de revenda prevista no artigo 2.º, n.º 3, alínea e), do CIMT.
Nessa hipótese, o imposto pode recair sobre o promitente-comprador originário.
E existe uma diferença importante em relação ao regime da cláusula de livre cedência.
A Autoridade Tributária já esclareceu, numa informação vinculativa sobre a cessão sem essa cláusula, que o valor tributável do ajuste de revenda pode corresponder ao maior de dois valores: o preço do imóvel previsto no negócio-base ou o valor patrimonial tributário.
Portanto, não é correto afirmar que o IMT do cedente incidirá sempre apenas sobre o prémio que recebeu.
Dependendo da estrutura da operação, pode estar em causa um valor tributável muito superior.
Existe alguma forma de afastar o IMT no ajuste de revenda?
O artigo 4.º, alínea g), do Código do IMT prevê uma exclusão específica da incidência no caso de ajuste de revenda.
Para beneficiar dessa exclusão, o contraente originário deve declarar, no prazo legal de 30 dias a contar da cessão ou ajuste de revenda, que não recebeu nem pagou qualquer quantia para além daquela que já constava como sinal ou princípio de pagamento no contrato-promessa.
É necessário demonstrá-lo através dos meios de prova legalmente previstos, designadamente documentação idónea ou autorização para acesso da Autoridade Tributária à informação bancária.
A exclusão não deve ser presumida apenas porque as partes qualificaram o negócio como gratuito.
Uma cessão sem prémio, mas com fluxos financeiros insuficientemente documentados, pode suscitar problemas probatórios.
Além disso, esta regra específica do ajuste de revenda não deve ser confundida com o regime de incidência dos CPCV que já contêm cláusula de livre cedência.
A cedência também pode gerar mais-valias em IRS?
Sim.
A tributação em IRS é diferente da tributação em IMT.
O artigo 10.º, n.º 1, alínea d), do Código do IRS inclui expressamente entre as mais-valias os ganhos provenientes da cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis.
Assim, quem recebe uma quantia para transmitir a sua posição no CPCV pode obter um rendimento tributável mesmo que nunca tenha sido proprietário do apartamento.
O artigo 10.º, n.º 4, alínea b), estabelece que o ganho corresponde, em termos gerais, à importância recebida pelo cedente, deduzida do preço por que eventualmente tenha obtido os direitos e bens objeto da cessão.
Este regime não deve ser confundido com o cálculo das mais-valias decorrentes da venda de uma casa já adquirida.
A mais-valia é tributada integralmente?
Nas cessões ocasionais enquadradas na categoria G realizadas por residentes fiscais, o artigo 43.º, n.º 2, do Código do IRS determina, em regra, que apenas 50% do saldo das mais-valias e menos-valias é considerado para efeitos de tributação.
Isto não significa que a taxa de IRS seja de 50%.
Também não significa que metade do dinheiro recebido fique automaticamente isenta de qualquer análise.
Significa que, depois de determinado o ganho fiscal e aplicado o regime legal, apenas metade do saldo relevante é considerada para efeitos da tributação em IRS.
A taxa efetivamente aplicável depende da situação fiscal do contribuinte.
Exemplo simplificado:
Um cedente obtém uma mais-valia fiscal de 20.000 euros numa operação ocasional abrangida pela categoria G.
Em princípio, tratando-se de residente e aplicando-se o artigo 43.º, n.º 2, são considerados 10.000 euros para efeitos de tributação.
Isso não significa que pague 10.000 euros de imposto.
O imposto será determinado segundo as regras fiscais aplicáveis ao seu caso.
Se a operação for realizada no âmbito de uma atividade empresarial ou profissional, o enquadramento pode ser diferente.
As despesas com a imobiliária e o IMT podem ser deduzidas?
Não se deve assumir que sim.
Este é um ponto particularmente importante para quem calcula antecipadamente o lucro de uma cedência.
A Autoridade Tributária apreciou uma situação concreta de cedência onerosa de posição contratual relativa a uma fração habitacional e concluiu que as despesas de mediação imobiliária, respetivo IVA e IMT invocadas pelo contribuinte não eram dedutíveis à mais-valia ao abrigo do artigo 51.º do Código do IRS.
A razão foi a diferença entre o regime da alienação de direitos reais sobre imóveis e o regime específico da cessão onerosa de posições contratuais.
Consequentemente, quem pretende realizar uma operação deste tipo não deve retirar automaticamente todas as despesas comerciais ao ganho fiscal.
A existência de despesas reais pode reduzir o resultado económico efetivo sem reduzir, na mesma medida, a matéria tributável em IRS.
Este ponto deve ser confirmado antes da cedência.
E se o cedente realizar estas operações habitualmente?
O enquadramento fiscal pode mudar.
Uma pessoa que realiza isoladamente uma cessão de posição contratual pode estar abrangida pelo regime de mais-valias da categoria G.
Já quem desenvolve uma atividade organizada, regular e profissional de negociação de posições contratuais imobiliárias pode suscitar enquadramento em rendimentos empresariais ou profissionais.
Se a cedência for realizada por uma sociedade, deve ser analisado o regime de IRC.
Também poderá ser necessário avaliar o IVA, consoante a natureza da operação e a qualidade fiscal dos intervenientes.
Não é rigoroso tratar uma cedência realizada por uma sociedade de investimento como fiscalmente idêntica a uma cedência ocasional entre particulares.
A cedência pode estar sujeita a IVA?
A cessão de uma posição contratual representa a transmissão de direitos e pode ser qualificada, para efeitos de IVA, como uma prestação de serviços.
Contudo, a sujeição e eventual isenção dependem do enquadramento concreto.
A Autoridade Tributária tem distinguido situações de cessão sujeitas a IMT, que podem beneficiar da isenção prevista no artigo 9.º do Código do IVA, de outras cessões que não reúnem esses pressupostos.
Esta matéria assume especial relevância quando o cedente atua profissionalmente ou quando a operação envolve sociedades.
Por isso, antes de emitir uma fatura ou fixar o preço final da cessão, devem ser analisados os regimes de IMT, IVA e imposto sobre o rendimento de forma articulada.
O novo comprador assume todas as obrigações do CPCV?
A cessão tem por objeto a posição contratual, e não apenas os direitos mais favoráveis.
Em princípio, o cessionário assume as obrigações inerentes à posição transmitida, incluindo as que ainda estejam por cumprir.
Entre elas podem estar:
- pagamento das prestações restantes;
- cumprimento dos prazos;
- comparência na escritura;
- apresentação de documentação;
- cumprimento de obrigações acessórias;
- respeito pelas condições técnicas e comerciais do CPCV.
Por isso, o cessionário deve receber uma cópia integral do contrato-promessa e de todos os aditamentos.
Deve ainda verificar os pagamentos realizados, as comunicações anteriores e a existência de incumprimentos.
O artigo 427.º do Código Civil permite ao vendedor opor ao novo cessionário os meios de defesa que resultem do próprio contrato.
Uma cessão não elimina automaticamente problemas que já existiam na relação contratual.
O cedente deixa de responder perante o promotor?
Em princípio, a cessão eficaz substitui o titular da posição contratual para o futuro.
Contudo, isso não significa que todos os problemas anteriores, pagamentos vencidos ou responsabilidades autónomas desapareçam sem análise.
O contrato de cessão deve identificar expressamente:
- a data de produção de efeitos;
- as obrigações já cumpridas;
- as obrigações pendentes;
- os eventuais incumprimentos;
- os valores reconhecidos pelo promotor;
- as responsabilidades que possam subsistir;
- as garantias prestadas pelo cedente.
O artigo 426.º determina que o cedente garante ao cessionário a existência da posição transmitida.
Já a garantia do cumprimento das obrigações contratuais depende de convenção própria.
Assim, não deve assumir-se que o primeiro comprador passa automaticamente a garantir que o promotor concluirá a obra e celebrará a escritura.
Quais são os riscos de adquirir a posição num imóvel ainda em construção?
O cessionário não deve olhar apenas para o preço e para a valorização esperada.
Ao adquirir a posição contratual, pode ficar exposto aos riscos próprios da construção e do contrato original.
Entre os pontos que merecem análise estão:
- situação jurídica do terreno;
- titularidade do promotor;
- licenciamento e situação urbanística;
- projeto aprovado;
- identificação da futura fração;
- área e tipologia prometidas;
- mapa de acabamentos;
- garagem, arrecadação ou estacionamento;
- prazo de conclusão;
- condições de celebração da escritura;
- alterações ao projeto;
- hipotecas e outros ónus;
- garantias do sinal;
- mecanismos de reação ao incumprimento;
- situação financeira e contratual do promotor.
Num imóvel em planta, a fração pode ainda não existir juridicamente como unidade autónoma definitivamente constituída e registada.
Por isso, a sua identificação contratual deve ser especialmente rigorosa.
O cessionário deve perceber exatamente o que está a adquirir e que direitos poderá exigir se o projeto ou a obra forem alterados.
O promotor pode atrasar a obra depois da cedência?
Pode ocorrer atraso, tal como poderia ocorrer se o primeiro comprador mantivesse o contrato.
A cessão não elimina os riscos de incumprimento do promotor.
O novo comprador deve analisar:
- data de conclusão prevista;
- natureza do prazo;
- consequências do atraso;
- eventual possibilidade de prorrogação;
- cláusulas penais;
- condições de resolução;
- garantias contratuais;
- comunicações anteriores à cedência.
Uma cláusula que parece favorável no momento da assinatura pode revelar-se insuficiente quando a obra sofre um atraso significativo.
O cessionário deve também confirmar se já ocorreram alterações de prazo ou outros aditamentos.
É possível ceder a posição várias vezes?
Em abstrato, pode haver cessões sucessivas, desde que sejam preenchidos os requisitos civis aplicáveis.
Contudo, cada transmissão pode produzir consequências contratuais e fiscais próprias.
O Código do IMT prevê expressamente a tributação dos sucessivos promitentes-adquirentes em determinadas situações de cessão.
Assim, a existência de várias cedências não significa que apenas a última operação tenha relevância fiscal.
É necessário analisar toda a cadeia contratual, incluindo:
- CPCV original;
- aditamentos;
- consentimentos;
- cedências anteriores;
- pagamentos;
- liquidações de IMT;
- declarações fiscais;
- situação do contrato definitivo.
O terceiro que compra a posição deve pagar mais do que o preço inicial?
Pode acontecer, mas deve perceber exatamente a estrutura económica.
No nosso exemplo:
O promotor prometeu vender por 250.000 euros.
O primeiro comprador já entregou 50.000 euros.
O terceiro paga 70.000 euros pela posição contratual e terá ainda de entregar 200.000 euros ao promotor.
O custo económico total do terceiro é de 270.000 euros, antes de impostos e despesas.
Mas o preço do imóvel no contrato-promessa mantém-se, em princípio, nos 250.000 euros, se não existir alteração do contrato-base.
Os 20.000 euros adicionais correspondem à contrapartida económica associada à aquisição da posição contratual.
Esta distinção também pode ser relevante para a determinação de valores fiscais numa futura venda do imóvel.
A Autoridade Tributária já analisou uma situação de aquisição de um imóvel através de cedência de posição e salientou a distinção entre o preço do contrato-base e o valor adicional pago pela posição contratual.
Por isso, o cessionário não deve assumir que todo o dinheiro entregue ao cedente será automaticamente reconhecido como valor de aquisição do imóvel para efeitos de IRS numa futura venda.
Como deve ser formalizado o contrato de cedência?
É recomendável que exista contrato escrito, com intervenção ou consentimento documentalmente comprovado do promitente-vendedor.
O documento deve identificar com rigor:
- contrato-promessa original;
- intervenientes;
- imóvel ou futura fração;
- posição contratual transmitida;
- consentimento do promotor;
- data de produção de efeitos;
- valores pagos;
- sinal já entregue;
- saldo do preço;
- contrapartida pela cedência;
- direitos e obrigações transmitidos;
- declarações sobre incumprimentos;
- garantias;
- tratamento dos impostos;
- consequências da eventual não concretização da operação.
A forma do negócio deve ser analisada à luz dos artigos 425.º e 410.º do Código Civil e das formalidades aplicáveis ao contrato em causa.
Nos imóveis em construção, a análise formal exige atenção particular, incluindo ao regime do contrato-promessa e às alterações legislativas urbanísticas relevantes.
Que cuidados deve ter quem pretende ceder a posição?
Quem pretende sair do negócio deve começar por rever o CPCV.
É necessário confirmar se pode ceder, se precisa de autorização, quanto já pagou e que obrigações permanecem pendentes.
Depois, deve apurar:
Quanto vai receber?
Quanto já entregou?
Que impostos podem ser devidos?
Que custos não são fiscalmente dedutíveis?
Ficará definitivamente desvinculado do contrato-base?
A resposta deve resultar de documentos e cálculos, não de uma estimativa informal sobre a valorização do apartamento.
Que cuidados deve ter quem pretende adquirir a posição?
O novo comprador deve tratar a operação com o mesmo cuidado que dedicaria à assinatura de um CPCV original, acrescido da análise dos riscos da cedência.
Deve confirmar a legitimidade do cedente, a existência da posição contratual, o consentimento do vendedor, a validade do contrato-base e os valores reconhecidos pelo promotor.
Deve ainda perceber se existem prazos vencidos, litígios, alterações do projeto ou riscos urbanísticos.
Uma posição contratual aparentemente vantajosa pode esconder obrigações que tornem a operação mais onerosa do que parecia inicialmente.
A cedência pode ser uma boa oportunidade de investimento?
Pode, mas depende do resultado líquido e dos riscos envolvidos.
Uma valorização aparente de 20.000 euros não significa necessariamente lucro líquido de 20.000 euros.
O investidor deve considerar:
- capital inicialmente investido;
- prémio recebido;
- IMT eventualmente devido;
- IRS ou IRC;
- IVA, quando aplicável;
- custos de mediação;
- honorários;
- risco de incumprimento;
- possibilidade de não concretização da escritura.
A decisão correta depende da estrutura concreta da operação.
Por isso, a cedência de posição contratual não deve ser tratada como um simples mecanismo para negociar apartamentos antes da conclusão da obra sem consequências jurídicas ou fiscais.
Exemplos práticos
Exemplo 1: cedência com valorização
Um comprador celebra CPCV por 250.000 euros e entrega 50.000 euros.
Mais tarde, cede a posição por 70.000 euros.
Obtém uma diferença bruta de 20.000 euros, antes de impostos e despesas.
Deve analisar a incidência de IMT e a tributação da mais-valia.
Exemplo 2: CPCV com cláusula de livre cedência
O contrato autoriza expressamente o comprador a ceder a posição.
Esta cláusula pode desencadear incidência de IMT logo no CPCV, nos termos do artigo 2.º, n.º 3, alínea a), do CIMT.
A tributação não depende necessariamente de uma cedência efetiva posterior.
Exemplo 3: cedência autorizada posteriormente
O CPCV não prevê livre cedência.
O comprador pede autorização específica ao promotor, que consente.
Quando a escritura vier a ser celebrada entre o vendedor original e o terceiro, pode existir ajuste de revenda com consequências em IMT para o comprador originário.
Exemplo 4: cedência sem valorização
O primeiro comprador apenas recupera o valor entregue como sinal e não recebe prémio.
Pode ser relevante analisar a exclusão prevista no artigo 4.º, alínea g), do CIMT, mas será necessário cumprir o prazo e os requisitos de prova estabelecidos na lei.
Exemplo 5: promotor recusa a cedência
O CPCV proíbe a transmissão sem consentimento.
O comprador encontra um terceiro e recebe dinheiro antes de obter autorização.
O promotor recusa.
O primeiro comprador pode continuar vinculado ao CPCV e ter ainda responsabilidades perante o terceiro, dependendo do acordo celebrado.
Exemplo 6: cessionário descobre um atraso na obra
O terceiro paga pela posição e só depois descobre que o promotor já tinha comunicado um atraso relevante.
A análise prévia do contrato e das comunicações poderia ter permitido avaliar esse risco antes da cedência.
Checklist antes de ceder ou adquirir uma posição contratual
Antes da assinatura, confirme:
- Existe CPCV escrito e válido?
- O contrato permite a cedência?
- O vendedor consentiu?
- O consentimento é prévio ou posterior?
- A cessão foi devidamente notificada ou reconhecida?
- Existem aditamentos?
- O imóvel está corretamente identificado?
- Qual é o preço do contrato-base?
- Quanto foi entregue ao promotor?
- Existem comprovativos?
- Quanto falta pagar?
- Qual é a contrapartida da cedência?
- Existe prémio ou valorização?
- Há incumprimentos anteriores?
- Há alterações de projeto?
- Existem atrasos na construção?
- O promotor reconhece o saldo?
- O cedente fica desvinculado?
- O cessionário assume todas as obrigações pendentes?
- Existe incidência de IMT?
- Qual é o facto tributário aplicável?
- Quem é o sujeito passivo?
- Qual é o valor tributável?
- Existe prazo de comunicação fiscal?
- Há mais-valia em IRS?
- Aplica-se a categoria G ou outro enquadramento?
- Existem consequências em IRC ou IVA?
- Que despesas são fiscalmente aceites?
- O resultado líquido foi calculado?
- Foi realizada análise jurídica e fiscal antes da assinatura?
FAQ
O que é a cedência de posição contratual?
É a transmissão a terceiro da posição ocupada por uma das partes num contrato, incluindo os direitos e obrigações correspondentes. Num CPCV, permite substituir o promitente-comprador, quando estejam preenchidos os requisitos legais.
Posso ceder um CPCV antes da escritura?
Sim. A cedência de posição contratual pode ocorrer antes da escritura, incluindo quando o imóvel ainda está em construção, desde que exista o consentimento exigido por lei.
O promotor tem de autorizar a cedência?
Em regra, sim. O artigo 424.º do Código Civil exige consentimento do outro contraente, que pode ser anterior ou posterior à cessão.
É possível ganhar dinheiro com a cedência?
Sim. O cedente pode receber uma contrapartida superior ao montante que investiu. Contudo, deve considerar os impostos, despesas e responsabilidades envolvidos.
A cedência paga IMT?
Pode pagar. O Código do IMT prevê situações específicas de incidência associadas a contratos-promessa com cláusula de livre cedência, à cessão realizada ao abrigo dessa cláusula e a determinados ajustes de revenda.
Tenho de pagar IMT mesmo sem escritura?
Pode acontecer. Em certos casos, o IMT torna-se relevante logo no contrato-promessa ou na cessão, antes da transmissão definitiva da propriedade.
Se não houver cláusula de livre cedência, não pago IMT?
Não necessariamente. Pode existir incidência por ajuste de revenda, nos termos do artigo 2.º, n.º 3, alínea e), do CIMT.
A cedência paga IRS?
A cedência onerosa de posição contratual relativa a imóveis pode gerar mais-valias da categoria G, nos termos do artigo 10.º, n.º 1, alínea d), do CIRS.
A mais-valia é tributada apenas em 50%?
Nas operações ocasionais enquadradas na categoria G realizadas por residentes fiscais, o artigo 43.º, n.º 2, prevê, em regra, a consideração de apenas 50% do saldo relevante. Isso não corresponde a uma taxa de imposto de 50%.
Posso deduzir a comissão da imobiliária e o IMT?
Não automaticamente. A Autoridade Tributária já entendeu, numa situação concreta de cessão onerosa, que essas despesas não eram dedutíveis ao abrigo do artigo 51.º do CIRS.
Uma empresa pode ceder a posição contratual?
Pode, quando os requisitos civis estejam preenchidos. O enquadramento tributário deve ser analisado em IRC, IMT e eventualmente IVA.
O novo comprador fica obrigado a pagar o preço restante?
Em princípio, sim. Ao assumir a posição contratual, passa a estar vinculado às obrigações correspondentes, incluindo o pagamento do preço ainda em dívida.
O cedente garante que a obra será concluída?
Não automaticamente. O artigo 426.º do Código Civil distingue a garantia da existência da posição transmitida da garantia do cumprimento das obrigações, que depende de convenção.
O preço pago pela posição aumenta automaticamente o valor fiscal de aquisição do imóvel?
Não necessariamente. A AT já distinguiu o valor do contrato-base da contrapartida adicional paga pela posição para determinados efeitos fiscais.
Qual é o maior risco da operação?
Assumir que a cedência é uma mera alteração de comprador, sem verificar o consentimento do vendedor, as obrigações transmitidas e a possível tributação em IMT e IRS.
Conclusão
A cedência de posição contratual pode ser uma solução juridicamente válida para quem pretende transmitir a sua posição num CPCV antes da escritura, incluindo na compra de imóveis em planta.
Pode permitir sair de um investimento, recuperar o capital entregue ou obter uma valorização pela transmissão da posição contratual.
Contudo, não deve ser confundida com uma venda de imóvel.
O cedente transmite direitos e obrigações decorrentes do contrato-promessa, e a eficácia dessa transmissão depende do cumprimento dos requisitos legais, incluindo o consentimento do promitente-vendedor.
Além disso, a operação pode gerar consequências fiscais relevantes.
A existência de uma cláusula de livre cedência, a transmissão efetiva da posição e o ajuste de revenda podem estar sujeitos a enquadramentos diferentes em IMT.
Paralelamente, a valorização obtida pode constituir mais-valia tributável em IRS.
Por isso, antes de realizar uma cedência de posição contratual, devem ser analisados conjuntamente o CPCV original, a situação do imóvel, o consentimento do vendedor, os pagamentos realizados e o custo fiscal da operação.
O aspeto decisivo não é apenas saber quanto alguém está disposto a pagar pela posição.
É perceber quanto o cedente efetivamente recebe depois dos encargos, quais as obrigações que transmite e se a operação está juridicamente protegida.
Nota informativa: O presente artigo tem natureza exclusivamente informativa e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal individualizado. A aplicação das regras depende dos factos, documentos, cláusulas contratuais, natureza dos intervenientes e circunstâncias concretas de cada operação, bem como da legislação e jurisprudência em vigor no momento da análise.
