As alterações à lei do arrendamento anunciadas pelo Governo em julho de 2026 podem representar uma das revisões mais relevantes do regime do arrendamento urbano dos últimos anos. Entre as medidas apresentadas estão o fim antecipado das limitações às rendas entre contratos, maior liberdade na fixação de cauções, possibilidade de pagamento antecipado de três meses de renda, alterações à oposição à renovação, comunicações eletrónicas, revisão do direito de preferência e simplificação dos processos de despejo.
Contudo, há uma distinção essencial: o Conselho de Ministros aprovou uma proposta de lei, não uma lei já em vigor.
Enquanto a proposta não for aprovada pela Assembleia da República, promulgada pelo Presidente da República e publicada no Diário da República, continuam a aplicar-se as regras atuais.
Por isso, nenhum senhorio deve aumentar rendas, exigir novas garantias, terminar contratos ou alterar procedimentos com fundamento apenas nas medidas anunciadas. Da mesma forma, os arrendatários não devem assumir que perderam direitos previstos na legislação em vigor.
Estado atual das alterações à lei do arrendamento
Última atualização do artigo: 13 de julho de 2026
Estado legislativo: proposta de lei aprovada pelo Conselho de Ministros em 9 de julho de 2026.
Está em vigor? Não.
Pode sofrer alterações? Sim. A Assembleia da República pode aprovar, alterar ou rejeitar a proposta.
O texto integral já é conhecido? Na data desta atualização, as fontes oficiais consultadas disponibilizavam o comunicado e uma apresentação das principais medidas, mas não permitiam confirmar todo o articulado legislativo.
Que regras se aplicam atualmente? Continuam a aplicar-se o Código Civil, o Novo Regime do Arrendamento Urbano e os restantes diplomas atualmente em vigor.
Este quadro deve ser atualizado sempre que houver uma nova etapa no processo legislativo. A estrutura restante do artigo poderá manter-se, substituindo-se a coluna “alteração anunciada” pela redação efetivamente aprovada.
O Conselho de Ministros já aprovou uma nova lei do arrendamento?
Não exatamente.
O Conselho de Ministros aprovou uma proposta que pretende introduzir alterações à lei do arrendamento. Quando uma matéria necessita de aprovação parlamentar, o Governo apresenta uma proposta de lei à Assembleia da República.
Depois da apresentação, a iniciativa passa, em regra, pelas seguintes fases:
- admissão pela Assembleia da República;
- apreciação e votação na generalidade;
- discussão e votação na especialidade;
- votação final global;
- envio ao Presidente da República;
- eventual promulgação;
- referenda pelo Governo;
- publicação no Diário da República;
- entrada em vigor na data prevista no diploma.
Durante a discussão na especialidade, os deputados podem alterar substancialmente o texto. Uma medida anunciada pelo Governo pode ser aprovada tal como foi apresentada, sofrer modificações ou não constar da versão final.
Consequentemente, não é juridicamente correto afirmar que já existe uma “nova lei do arrendamento”. Existe uma proposta de reforma que ainda terá de completar o processo legislativo.
Resumo: regime atual e alterações anunciadas
| Tema | Regime atualmente em vigor | Alteração anunciada pelo Governo |
| Renda em novos contratos | Certos novos contratos estão sujeitos às limitações transitórias da Lei n.º 56/2023 | Antecipar o fim dessas limitações entre contratos |
| Atualização durante o contrato | Depende do que foi acordado ou do coeficiente legal | Regime anunciado como inalterado |
| Rendas antecipadas | Acordo escrito, até dois meses | Possibilidade de antecipar até três meses |
| Caução | Pode atingir até duas rendas | Maior liberdade negocial; limite exato por confirmar |
| Primeira oposição à renovação | A oposição do senhorio só produz efeitos depois de três anos, salvo exceção legal | Eliminar limites à oposição à renovação; alcance exato por confirmar |
| Comunicações | Regra geral de escrito assinado e carta registada com aviso de receção para determinadas matérias | Comunicações eletrónicas por acordo mútuo |
| Direito de preferência | Mantém-se nos casos e condições previstos na lei | Mantém-se, mas poderá ser condicionado em certos negócios |
| Incumprimento e despejo | Resolução, procedimento especial de despejo e vias judiciais atuais | Simplificação e aceleração dos procedimentos |
| Obras pelo arrendatário | Reembolso possível em situações e condições legalmente definidas | Evitar que o senhorio seja responsabilizado de forma sumária |
| Obras profundas | Regime especial de suspensão, realojamento, indemnização ou cessação | Simplificação e desbloqueio de imóveis com indemnização |
| Transmissão de contratos antigos | Admitida em determinadas situações legalmente previstas | Limitação da transmissão; condições por conhecer |
| Contratos anteriores a 1990 | Regime de proteção especial para determinados arrendatários | Proteção mantida, com alteração anunciada ligada ao rendimento |
| Apoio habitacional | Existem mecanismos sociais e apoios dispersos | Decreto-lei autónomo para o Fundo de Emergência para a Habitação |
A tabela resume apenas as orientações oficiais conhecidas. A redação definitiva dependerá do articulado aprovado e das respetivas disposições transitórias.
1. Fim do controlo de rendas entre contratos
Uma das principais alterações à lei do arrendamento anunciadas consiste em antecipar o fim das limitações à renda de determinados novos contratos.
Como funciona atualmente?
A Lei n.º 56/2023 criou um regime excecional e transitório para alguns novos contratos de arrendamento habitacional.
Esse regime aplica-se, em determinadas condições, a imóveis sobre os quais tenham vigorado contratos celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor daquela lei. Nesses casos, a renda inicial do novo contrato não pode, em regra, ultrapassar a última renda praticada, atualizada pelo fator legalmente previsto e pelos coeficientes que possam ser considerados.
Não se trata, portanto, de um congelamento geral de todas as rendas em Portugal. O regime tem pressupostos, limites, exceções e âmbito temporal próprio.
O que pretende mudar?
O Governo anunciou que pretende antecipar o fim desse controlo de rendas entre contratos.
Na prática, quando um contrato termina e é celebrado um novo contrato com outro arrendatário, as partes poderão recuperar maior liberdade para definir a nova renda.
A medida não significa que o senhorio possa alterar livremente a renda de um contrato que continua em vigor. A alteração anunciada dirige-se às rendas fixadas entre contratos, e não às atualizações durante a vigência do mesmo contrato.
O que ainda precisa de ser confirmado?
Será necessário verificar no texto final:
- que norma da Lei n.º 56/2023 será revogada ou alterada;
- a partir de que data termina a limitação;
- se existirão regras transitórias;
- como serão tratados contratos negociados antes da entrada em vigor;
- se haverá proteção para propostas ou reservas já assinadas;
- se serão mantidas exceções para determinados programas habitacionais.
2. Atualização das rendas durante o contrato
As alterações à lei do arrendamento não autorizam, segundo a informação oficial divulgada, aumentos unilaterais e arbitrários da renda durante a vigência de um contrato.
Como funciona atualmente?
As partes podem estipular por escrito a possibilidade de atualização da renda e o respetivo regime.
Quando não existe uma estipulação específica, aplica-se o regime legal de atualização anual, de acordo com o coeficiente publicado para cada ano e com as restantes condições legalmente exigidas.
A atualização não acontece apenas porque o senhorio decide que a renda é baixa. É necessário respeitar o contrato, o coeficiente aplicável, a periodicidade e a forma de comunicação.
O que pretende mudar?
Neste ponto, o Governo afirma que a situação permanecerá inalterada.
Os contratos existentes continuarão sujeitos às condições acordadas e às regras legais de atualização. O fim do controlo entre contratos não autoriza a alteração imediata da renda de contratos em vigor.
Exemplo
Um contrato habitacional está em vigor desde 2024 e prevê a atualização anual da renda nos termos legais.
Mesmo que a reforma seja aprovada, o senhorio não poderá substituir a renda contratada por uma renda de mercado no meio do contrato. Continuará a ter de respeitar o regime de atualização aplicável.
Esta distinção deve estar muito clara: uma coisa é definir a renda de um novo contrato; outra é atualizar a renda durante um contrato existente.
3. Caução e pagamento antecipado de rendas
As garantias exigidas no início do contrato constituem outro ponto central das alterações à lei do arrendamento.
Como funciona atualmente?
Atualmente, mediante acordo escrito, o pagamento da renda pode ser antecipado por um período não superior a dois meses.
A lei também permite que as partes caucionem o cumprimento das obrigações, estando a caução pecuniária limitada ao valor correspondente a duas rendas.
Caução e renda antecipada não são a mesma coisa.
A renda antecipada corresponde ao pagamento adiantado de meses de utilização do imóvel. A caução funciona como garantia do cumprimento das obrigações e, quando não tenha de ser utilizada para compensar valores devidos ou danos imputáveis ao arrendatário, deve ser restituída nos termos contratados.
O que pretende mudar?
A informação oficial prevê:
- pagamento antecipado de rendas até ao máximo de três meses;
- maior liberdade na negociação da caução;
- impossibilidade de alteração unilateral da caução depois de celebrado o contrato.
O aumento das rendas antecipadas de dois para três meses aparece claramente identificado. Já o limite futuro da caução só poderá ser confirmado quando for conhecido o articulado.
Não é seguro concluir, nesta fase, que a caução ficará totalmente sem limite.
Risco jurídico
Uma maior liberdade contratual pode facilitar a negociação, mas também aumentar a barreira financeira de entrada no arrendamento.
Será particularmente importante distinguir:
- renda do primeiro mês;
- rendas antecipadas;caução;
- outras garantias;
- fiança;
- garantias bancárias;
- pagamentos que possam ser considerados abusivos ou contrários à lei.
O contrato deve indicar claramente a natureza e a finalidade de cada valor entregue.
4. Oposição à renovação pelo senhorio
A oposição à renovação automática é uma das matérias com maior probabilidade de gerar litígio após as alterações à lei do arrendamento.
Como funciona atualmente?
Nos contratos habitacionais com prazo certo, o senhorio pode opor-se à renovação mediante comunicação feita com a antecedência legal aplicável.
Contudo, a oposição do senhorio à primeira renovação apenas produz efeitos depois de decorridos três anos desde a celebração do contrato, salvo a exceção relacionada com necessidade de habitação do próprio ou de descendente em primeiro grau.
Existem também divergências jurisprudenciais sobre a duração de determinados períodos de renovação quando as partes estipulam prazos diferentes dos previstos supletivamente na lei.
O que pretende mudar?
O Governo anunciou a intenção de “eliminar limites à oposição à renovação”.
Esta formulação pode apontar para uma revisão da limitação de três anos atualmente prevista. No entanto, sem acesso ao articulado, não é possível afirmar:
- se a limitação será totalmente eliminada;
- se será apenas reduzida;se haverá exceções;
- se os prazos de antecedência serão alterados;
- se a nova regra abrangerá contratos em vigor;
- como serão tratadas comunicações já efetuadas;
- se serão resolvidas as divergências sobre os períodos de renovação.
Análise prudente
Este é um dos pontos em que não se deve transformar uma orientação política numa conclusão jurídica definitiva.
Até à entrada em vigor de nova lei, continua a aplicar-se o regime atual. Uma comunicação de oposição à renovação enviada hoje deve respeitar as regras atualmente vigentes.
5. Comunicações eletrónicas entre senhorio e arrendatário
As alterações à lei do arrendamento pretendem permitir comunicações eletrónicas mediante acordo entre as partes.
Como funciona atualmente?
Salvo disposição legal específica em contrário, as comunicações legalmente exigidas entre senhorio e arrendatário relativas à cessação do contrato, atualização da renda e obras devem ser efetuadas mediante escrito assinado e enviado por carta registada com aviso de receção.
O NRAU contém ainda regras próprias para cartas devolvidas, recusadas, recebidas por terceiros, pluralidade de senhorios e casa de morada de família.
Um simples email ou mensagem de WhatsApp pode não cumprir as formalidades necessárias para produzir determinado efeito jurídico.
O que pretende mudar?
O Governo pretende permitir comunicações eletrónicas quando exista acordo mútuo entre senhorio e arrendatário.
A medida poderá simplificar a relação contratual, mas exigirá regras claras sobre:
- endereço eletrónico convencionado;
- prova do envio;
- prova da receção;
- assinatura;
- alteração do endereço;
- falhas técnicas;
- revogação do consentimento;
- comunicações dirigidas a ambos os cônjuges;
- momento em que a declaração se considera recebida.
Risco prático
Permitir email não significa necessariamente que qualquer email será suficiente.
O contrato deverá identificar o canal convencionado e os mecanismos de prova. Uma comunicação de cessação contratual enviada para um endereço antigo ou não confirmado poderá continuar a gerar discussão judicial.
6. Direito de preferência do arrendatário
O Governo anunciou também alterações à lei do arrendamento relacionadas com o direito de preferência.
Como funciona atualmente?
O arrendatário pode ter direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, desde que estejam preenchidas as condições legais.
O regime depende de elementos como:
- objeto efetivamente vendido;
- duração do arrendamento;
- natureza do imóvel;
- coincidência entre o local arrendado e o bem alienado;
- conteúdo da comunicação para preferência;
- preço e restantes condições do negócio;
- exercício dentro do prazo legal.
A venda conjunta de um prédio inteiro, especialmente quando o local arrendado corresponde apenas a uma parte não autonomizada, tem originado dificuldades e decisões judiciais relevantes.
O que pretende mudar?
Segundo a apresentação oficial:
- o direito de preferência não será eliminado;
- poderá ser condicionado quando o seu exercício provoque prejuízo apreciável para o senhorio;
- a venda de um prédio inteiro é apresentada como exemplo;
- mesmo quando não haja exercício da preferência, o contrato de arrendamento deverá manter-se perante o novo proprietário.
O que ainda não se sabe?
Falta conhecer:
- o conceito de “prejuízo apreciável”;
- quem terá de provar esse prejuízo;
- que negócios serão abrangidos;
- se haverá obrigação de comunicação ao arrendatário;
- se a alteração se aplica a prédios em propriedade horizontal;quais serão as consequências da violação do novo regime.
7. Incumprimento contratual e processos de despejo
A agilização do despejo é um dos objetivos declarados das alterações à lei do arrendamento.
Como funciona atualmente?
O senhorio pode reagir ao incumprimento através dos mecanismos previstos no Código Civil e no NRAU.
Dependendo do fundamento e dos documentos disponíveis, pode estar em causa:
- resolução do contrato;
- ação judicial;
- procedimento especial de despejo;
- requerimento apresentado no Balcão do Arrendatário e do Senhorio;
- cobrança de rendas, encargos ou despesas;
- pedido de desocupação do imóvel.
A existência de um procedimento especial não elimina a necessidade de cumprir requisitos formais. Comunicações inválidas, documentos insuficientes ou pedidos incorretamente formulados podem atrasar o processo.
O que pretende mudar?
O Governo anunciou medidas para:
- facilitar a cessação em caso de incumprimento;
- simplificar notificações;
- eliminar formalidades consideradas desnecessárias;
- agregar decisões relacionadas com despejo e recuperação de rendas;
- acelerar a desocupação quando exista decisão judicial clara;
- esclarecer normas que têm originado interpretações divergentes;
- assegurar o pagamento de rendas em determinadas situações ligadas ao procedimento especial de despejo e ao apoio judiciário.
O que não pode ser concluído ainda?
Não é possível afirmar que haverá “despejo imediato” ou “despejo automático”.
Mesmo com maior celeridade, continuam a estar em causa direitos fundamentais, acesso à justiça, direito ao contraditório, proteção do domicílio e necessidade de título adequado.
Os prazos, requisitos e garantias só poderão ser avaliados depois de conhecido o texto final.
8. Obras realizadas pelo arrendatário
A apresentação governamental refere a intenção de impedir que o senhorio seja obrigado a pagar de forma sumária obras feitas pelo arrendatário.
Como funciona atualmente?
Em regra, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, salvo estipulação válida em contrário.
O arrendatário não pode realizar livremente obras e apresentar depois a conta ao senhorio. Existem, contudo, situações legalmente previstas em que pode efetuar reparações urgentes ou urgentíssimas e obter reembolso, desde que cumpra os pressupostos e as comunicações aplicáveis.
Há também mecanismos específicos para obras executadas em substituição do senhorio.
O que pretende mudar?
A formulação oficial sugere um reforço das exigências de prova ou de procedimento antes de imputar o custo ao senhorio.
Isto não significa necessariamente que desaparecerá o direito ao reembolso de reparações urgentes. Poderá significar que o crédito terá de ser previamente demonstrado, reconhecido ou decidido segundo um procedimento mais exigente.
Sem o articulado, não se deve afirmar que o arrendatário passará a suportar todas as obras.
9. Obras de remodelação ou restauro profundos
As alterações à lei do arrendamento pretendem simplificar a realização de obras profundas e o desbloqueio de imóveis.
Como funciona atualmente?
A demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos pode, em determinadas condições, fundamentar a denúncia ou suspensão do contrato.
O regime depende de vários fatores:
- natureza das obras;
- necessidade de desocupação;duração;
- existência de acordo;
- possibilidade de realojamento;
- idade ou incapacidade do arrendatário;
- indemnização;
- regime temporal do contrato.
Não basta classificar informalmente uma obra como “profunda”. É necessário cumprir os pressupostos legais e administrativos.
O que pretende mudar?
O Governo pretende:
- simplificar os procedimentos;
- facilitar a recuperação de imóveis;
- prever justa indemnização;
- manter o dever de realojamento em condições análogas para determinados arrendatários vulneráveis abrangidos pelo regime dos contratos antigos;
- exigir indemnização nos demais casos quando não exista acordo.
O alcance da simplificação, os valores indemnizatórios e as condições da denúncia terão de resultar da versão final da lei.
10. Transmissão dos contratos de arrendamento antigos
A proposta anuncia a intenção de limitar a transmissão dos contratos antigos.
Como funciona atualmente?
Nos contratos anteriores ao RAU e ao NRAU, a transmissão por morte do arrendatário encontra-se sujeita a um regime transitório próprio.
A lei admite a transmissão em determinadas situações, nomeadamente para certos familiares ou pessoas que preencham requisitos de convivência, idade, incapacidade ou dependência.
Não existe uma transmissão automática para qualquer herdeiro.
O que pretende mudar?
O Governo pretende limitar a transmissão destes contratos, mas ainda não foram divulgadas condições suficientes para determinar:
- que categorias serão eliminadas ou restringidas;
- se haverá limite ao número de transmissões;
- como serão tratados cônjuges e unidos de facto;
- que proteção será dada a pessoas dependentes;
- se a mudança abrangerá situações já constituídas;
- quando ocorrerá a caducidade.
Este ponto poderá ter grande impacto social e constitucional, pelo que as disposições transitórias serão decisivas.
11. Proteção de arrendatários vulneráveis
As alterações à lei do arrendamento foram apresentadas como uma reforma que combina maior liberdade contratual com proteção social.
Como funciona atualmente?
Os contratos habitacionais anteriores a 1990 estão sujeitos a regras especiais.
Os arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade igual ou superior a 60%, quando preencham os requisitos legais, beneficiam de proteção acrescida em matérias como transição de regime, atualização de renda e obras profundas.
Existem ainda mecanismos de compensação aos senhorios abrangidos por contratos antigos.
O que pretende mudar?
O Governo afirma que a proteção dos arrendatários vulneráveis será mantida.
A informação divulgada prevê, contudo, que as rendas possam ser atualizadas quando o rendimento anual do agregado familiar ultrapasse 64 mil euros.
Esta medida exige esclarecimento legislativo sobre:
- conceito de rendimento relevante;
- ano fiscal considerado;
- forma de comprovação;
- periodicidade da verificação;
- valor e método da atualização;
- efeitos da falta de resposta;
- proteção de dados;
- possibilidade de contestação;
- articulação com a compensação paga ao senhorio.
Até existir lei, não pode ser aplicada qualquer atualização com base neste novo limite.
12. Fundo de Emergência para a Habitação
A reforma foi apresentada juntamente com a aprovação, em Conselho de Ministros, de um decreto-lei relativo ao Fundo de Emergência para a Habitação.
Este fundo não deve ser confundido com a proposta que contém as alterações à lei do arrendamento. Trata-se de um diploma autónomo, com processo e entrada em vigor próprios.
Segundo a informação governamental, o fundo destina-se a apoiar pessoas e famílias em emergência habitacional, incluindo situações de perda da habitação e violência doméstica.
Foi anunciado:
- apoio financeiro direto e não reembolsável;
- alojamento ou realojamento temporário ou permanente;
- decisão automática num prazo máximo de dez dias após o pedido;gestão pelo IHRU em articulação com a Segurança Social;
- possibilidade de acumulação com determinados apoios.
Para que o regime seja aplicado, será necessário consultar o decreto-lei publicado, os requisitos, o procedimento, a dotação financeira e a data de entrada em vigor.
Análise jurídica das alterações propostas
As alterações à lei do arrendamento assentam numa deslocação do equilíbrio regulatório em quatro direções principais.
1. Maior autonomia contratual
O Governo pretende permitir que senhorio e arrendatário definam mais aspetos do contrato, nomeadamente rendas entre contratos, caução, pagamentos antecipados, renovação e comunicações.
A autonomia contratual pode facilitar soluções adaptadas a cada caso. No entanto, num mercado com falta de oferta, a liberdade formal das partes nem sempre corresponde a poder negocial equivalente.
Será necessário avaliar se a lei final mantém limites destinados a impedir garantias excessivas ou cláusulas desequilibradas.
2. Reforço da posição do senhorio perante o incumprimento
A reforma procura reduzir o risco associado à falta de pagamento, aos danos no imóvel e à demora na recuperação do locado.
Esta orientação pode aumentar a confiança dos proprietários, mas dependerá da capacidade real do sistema judicial, do BAS, dos agentes de execução e dos mecanismos de notificação.
Alterar prazos na lei não garante, por si só, maior rapidez se as estruturas responsáveis não tiverem meios adequados.
3. Transferência da proteção social para o Estado
A proposta parte da ideia de que o custo das situações de vulnerabilidade habitacional deve ser suportado por políticas públicas, e não individualmente pelos proprietários.
O Fundo de Emergência para a Habitação e o pagamento de rendas em determinados procedimentos enquadram-se nesta opção.
Juridicamente, será essencial saber se os apoios são efetivos, rápidos e suficientemente financiados. Uma proteção apenas formal pode não evitar situações de emergência.
4. Maior importância das disposições transitórias
As disposições transitórias poderão ser tão importantes como as alterações substantivas.
Será necessário saber que regras se aplicam:
- apenas a contratos celebrados após a nova lei;
- a renovações posteriores à entrada em vigor;
- a contratos já existentes;
- a comunicações já enviadas;
- a incumprimentos anteriores;
- a processos de despejo em curso;
- a direitos de preferência já comunicados;
- a transmissões por morte ocorridas anteriormente.
Não se deve presumir que todas as alterações se aplicarão imediatamente aos contratos existentes.
Exemplos práticos
Exemplo 1: contrato atualmente em vigor
Um contrato habitacional vigora desde 2024 e tem uma renda de 800 euros.
A futura eliminação do controlo entre contratos não permite ao senhorio aumentar essa renda para 1.100 euros durante o contrato. Continuam a aplicar-se as condições contratuais e o regime legal de atualização.
Exemplo 2: celebração de novo contrato
Um contrato termina e o imóvel é colocado novamente no mercado.
Atualmente, pode ser necessário verificar se o novo contrato está sujeito ao limite transitório da Lei n.º 56/2023. Se a reforma eliminar antecipadamente esse limite, a renda do futuro contrato poderá passar a ser livremente negociada.
A data da celebração e a entrada em vigor da nova lei serão determinantes.
Exemplo 3: pedido de três meses antecipados
Neste momento, o senhorio não deve aplicar a medida anunciada como se já estivesse em vigor.
Enquanto a lei atual não for alterada, permanece o limite de dois meses para o pagamento antecipado de rendas mediante acordo escrito.
Exemplo 4: oposição à primeira renovação
Um senhorio pretende opor-se à primeira renovação de um contrato celebrado por um ano.
A comunicação enviada antes da entrada em vigor de qualquer alteração deve respeitar as regras atuais, incluindo a limitação de eficácia dos três anos e o prazo de antecedência aplicável.
Exemplo 5: comunicação por email
O contrato prevê informalmente a troca de mensagens por email.
Enquanto o regime não for alterado, não se deve presumir que um email substitui a carta registada com aviso de receção exigida para uma comunicação de cessação, atualização de renda ou obras.
Exemplo 6: venda de prédio inteiro
Um arrendatário ocupa uma parte de um prédio que não está autonomizada.
A futura lei poderá limitar o exercício da preferência quando este cause prejuízo apreciável na venda conjunta do edifício. Contudo, até à alteração legislativa, deve ser analisado o regime atualmente aplicável e a jurisprudência relevante.
Exemplo 7: arrendatário vulnerável em contrato antigo
Um arrendatário com 68 anos ocupa uma casa ao abrigo de contrato anterior a 1990.
A apresentação governamental afirma que a proteção será mantida, mas admite atualização se o rendimento anual do agregado ultrapassar 64 mil euros. Essa regra ainda não pode ser aplicada e dependerá da redação final.
O que devem fazer os senhorios neste momento
Enquanto as alterações à lei do arrendamento não entrarem em vigor, os senhorios devem:
- continuar a cumprir o regime atual;
- não exigir três meses de rendas antecipadas com fundamento na proposta;
- respeitar o limite atual da caução;
- usar os meios de comunicação legalmente exigidos;
- observar os atuais prazos de oposição à renovação;
- não aplicar aumentos de renda fora do contrato ou do coeficiente legal;
- analisar se os novos contratos estão sujeitos à Lei n.º 56/2023;
- documentar incumprimentos;
- rever minutas antes de celebrar novos contratos;
- acompanhar a publicação do articulado e das regras transitórias.
O que devem fazer os arrendatários neste momento
Os arrendatários devem:
- não assumir que os seus contratos já foram alterados;
- verificar a natureza dos valores pedidos no início do contrato;
- distinguir caução de rendas antecipadas;
- guardar contratos, recibos e comunicações;
- não ignorar cartas registadas;
- pedir esclarecimento sobre atualizações da renda;
- verificar prazos antes de comunicar denúncia ou oposição;
- não realizar obras e deduzir custos na renda sem confirmar os requisitos legais;
- procurar aconselhamento perante comunicações de despejo ou cessação;
- acompanhar a evolução da proposta sem aplicar antecipadamente as novas regras.
Quando poderão as alterações entrar em vigor?
Não existe ainda uma data segura.
A entrada em vigor dependerá de:
- apresentação e admissão da proposta;
- calendário parlamentar;
- votação;
- eventuais alterações;
- promulgação;
- publicação;
- data fixada no diploma final.
A lei poderá entrar em vigor no dia seguinte à publicação, após determinado número de dias ou em datas diferentes para matérias distintas.
Também poderão ser necessárias portarias ou regulamentação complementar.
Até ao momento da entrada em vigor, continuam a aplicar-se as regras atuais.
O que acontece se a proposta for alterada ou rejeitada?
Este artigo não precisa de ser eliminado.
Se a proposta for aprovada sem alterações relevantes
O quadro inicial deverá passar a indicar:
- número e data da lei;
- data de publicação;
- data de entrada em vigor;
- contratos abrangidos;
- regras transitórias.
As expressões “alteração anunciada” serão substituídas por “novo regime”.
Se a proposta for aprovada com alterações
Cada secção deverá ser atualizada de acordo com a redação final, mantendo-se a explicação histórica sobre o regime anterior.
Isso permitirá que o artigo continue a responder a pesquisas sobre contratos celebrados antes e depois da reforma.
Se a proposta for rejeitada
O quadro inicial deverá indicar que a iniciativa não foi aprovada e que o regime atual se mantém.
O conteúdo continuará útil porque explica o direito vigente e documenta uma proposta de reforma com relevância pública.
Se a proposta ficar sem conclusão
Deve ser acrescentada uma nota indicando o estado parlamentar e a inexistência de alteração legislativa.
O URL, o título principal e a estrutura do artigo podem permanecer.
FAQ
As alterações à lei do arrendamento já estão em vigor?
Não. O Conselho de Ministros aprovou uma proposta de lei, mas a reforma ainda depende da Assembleia da República, da promulgação e da publicação no Diário da República.
O senhorio já pode aumentar livremente a renda?
Não. As alterações anunciadas não permitem aumentar unilateralmente a renda de contratos em vigor. Continuam a aplicar-se o contrato e as regras legais de atualização.
O fim do controlo de rendas afeta contratos existentes?
Segundo a informação governamental, o fim do controlo refere-se à fixação da renda entre contratos. As atualizações durante os contratos existentes permanecerão sujeitas às regras atuais. As disposições transitórias deverão ser confirmadas na lei final.
O senhorio já pode pedir três meses de renda antecipada?
Não com fundamento na proposta. Atualmente, a antecipação está limitada a dois meses, mediante acordo escrito. A passagem para três meses só produzirá efeitos se e quando a alteração entrar em vigor.
A caução vai deixar de ter limite?
Ainda não é possível afirmar isso. O Governo anunciou maior liberdade negocial, mas o limite e as condições finais dependem do texto legislativo.
Os contratos passam a poder ser terminados por email?
Não automaticamente. A proposta prevê comunicações eletrónicas por acordo mútuo, mas ainda não se conhecem os requisitos formais e probatórios. Enquanto não houver nova lei, deve cumprir-se o regime atual.
Vai deixar de existir direito de preferência?
Não. A informação oficial indica que o direito de preferência será mantido, embora possa ficar sujeito a condições quando o seu exercício provoque prejuízo apreciável para o senhorio.
Os despejos vão passar a ser automáticos?
Não há base para essa conclusão. O Governo pretende simplificar e acelerar os procedimentos, mas terão de continuar a ser respeitados os requisitos legais, o contraditório e as garantias processuais aplicáveis.
O que muda para contratos anteriores a 1990?
Foi anunciada a manutenção da proteção dos arrendatários vulneráveis e uma possível atualização da renda quando o rendimento anual do agregado ultrapasse 64 mil euros. Os critérios concretos dependem da lei final.
Quando será publicada a nova lei do arrendamento?
Ainda não existe uma data confirmada. A proposta terá primeiro de completar o processo parlamentar e presidencial.
As novas regras vão aplicar-se a contratos já existentes?
Dependerá das disposições transitórias. Algumas regras poderão aplicar-se apenas a novos contratos; outras, sobretudo processuais, poderão ter aplicação diferente. Não deve ser feita uma conclusão geral antes da publicação da lei.
Conclusão
As alterações à lei do arrendamento aprovadas pelo Conselho de Ministros propõem maior liberdade contratual, redução dos limites na renovação, comunicações eletrónicas, revisão das garantias, aceleração dos despejos e novas soluções para contratos antigos e situações de vulnerabilidade.
No entanto, a reforma ainda não é lei.
Até à aprovação parlamentar, promulgação e publicação no Diário da República, senhorios e arrendatários devem continuar a cumprir o regime atual. Nenhuma medida anunciada deve ser aplicada antecipadamente.
A futura lei poderá afetar significativamente a redação dos contratos, a negociação das garantias, a oposição à renovação, os direitos de preferência e os procedimentos de incumprimento. Por isso, será essencial analisar não apenas as novas normas, mas também a sua aplicação no tempo.
No arrendamento, uma alteração legislativa não deve ser interpretada apenas pelo título de uma notícia. O que vincula as partes é a lei publicada, a redação do contrato e a situação concreta.
Se precisa de ajuda sobre questões de arrendamento, entre em contacto.
