A licença de habitabilidade é um dos documentos que mais dúvidas gera em transações imobiliárias, arrendamentos e processos de regularização de imóveis em Portugal. Quem compra, vende ou arrenda um imóvel confronta-se inevitavelmente com a questão de saber se este documento é ou não exigível, o que acontece quando não existe, e de que forma as recentes alterações legislativas nomeadamente o chamado Simplex Urbanístico aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro modificaram o regime até então vigente.
Este artigo procura responder, com clareza e rigor jurídico, a todas essas questões, partindo do quadro legal aplicável e ilustrando com situações concretas que surgem com frequência na prática do direito imobiliário português.
O Que é a Licença de Habitabilidade
Em linguagem corrente, continua a falar-se em licença de habitabilidade ou licença de utilização. No plano jurídico, o enquadramento é mais matizado: o regime urbanístico foi adotando sobretudo a expressão autorização de utilização, e o Decreto-Lei n.º 10/2024 foi mais longe, prevendo mecanismos de uso do imóvel que, em certos casos, já não assentam na emissão de um ato administrativo autónomo pela câmara municipal. Ao mesmo tempo, o Código Civil continua a referir-se a “licença de utilização” nos artigos 1067.º e 1070.º, e o Decreto-Lei n.º 160/2006 usa a mesma expressão. Neste artigo, utilizamos os termos licença de habitabilidade e licença de utilização por serem as designações que o mercado procura e conhece explicando, onde relevante, o que mudou no regime legal.
Em termos simples, trata-se do ato que certifica que determinado imóvel está em condições de ser utilizado para o fim a que se destina seja habitacional, comercial, de serviços ou industrial e que é emitido (ou comunicado) junto da câmara municipal territorialmente competente.
A licença de habitabilidade, enquanto pressuposto do uso do imóvel, atesta a conformidade da construção com o projeto aprovado, com as normas técnicas de segurança, salubridade e habitabilidade, e com o disposto no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951.
Não se confunde com a licença de construção, que autoriza a realização de obras. A licença de habitabilidade é emitida após a conclusão das obras e destina-se a verificar que o imóvel está apto a ser habitado ou utilizado para os fins previstos.
O Que Diz a Lei
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
O enquadramento legal da licença de habitabilidade em Portugal encontra-se essencialmente no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, com as numerosas alterações que lhe foram sendo introduzidas ao longo dos anos.
Nos termos do RJUE, na redação anterior ao Decreto-Lei n.º 10/2024, a licença de utilização então designada tecnicamente como autorização de utilização era exigível para todos os edifícios construídos ou objeto de obras de alteração, ampliação ou reconstrução. O seu pedido era instruído com os elementos técnicos que demonstravam a conformidade da obra com o projeto aprovado, sendo concedida mediante vistoria ou, em determinadas circunstâncias, com base em termos de responsabilidade subscritos por técnico habilitado.
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024 que procede a uma reforma profunda do licenciamento urbanístico no âmbito do designado Simplex Urbanístico, com eficácia a partir de 4 de março de 2024, a autorização de utilização enquanto ato administrativo autónomo deixou de existir nas situações em que a obra foi sujeita a controlo prévio. O Decreto-Lei n.º 10/2024 introduziu três novas figuras no RJUE, que importa distinguir: a utilização após operação urbanística sujeita a controlo prévio (artigo 62.º-A), a alteração de utilização sem operação urbanística prévia (artigo 62.º-B) e a utilização de edifícios isentos de controlo prévio urbanístico (artigo 62.º-C). Estas figuras são reguladas em articulação com a Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro.
A Eliminação da Obrigatoriedade na Transmissão de Imóveis
Uma das medidas de maior impacto prático do Decreto-Lei n.º 10/2024 foi a eliminação da obrigatoriedade de apresentação da licença de habitabilidade e da ficha técnica de habitação no momento da celebração do contrato de compra e venda. Desde 1 de janeiro de 2024, quem celebra uma escritura de compra e venda já não tem de exibir ou comprovar a existência desses documentos perante o notário ou o conservador.
Esta medida visou desbloqueio do mercado imobiliário, em particular para imóveis mais antigos cuja documentação de utilização se encontrava em falta ou cuja obtenção apresentava dificuldades práticas. O Governo justificou a dispensa com o facto de, nos imóveis sujeitos a controlo prévio de obras, existir já um controlo administrativo anterior que assegura a legalidade da construção.
Convém, porém, sublinhar que esta dispensa tem alcance restrito: aplica-se à celebração do contrato de compra e venda, mas não elimina a licença de habitabilidade enquanto requisito para o arrendamento nem altera as exigências que os bancos continuam a fazer na concessão de crédito à habitação.
A Licença de Habitabilidade no Arrendamento
O artigo 1070.º do Código Civil, na redação introduzida pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, estabelece que o arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível. A parte final “quando exigível” é determinante: a obrigatoriedade da licença de habitabilidade para arrendamento pressupõe que o imóvel foi construído após a entrada em vigor do RGEU, em agosto de 1951.
O n.º 3 do artigo 1067.º do Código Civil prevê que, na falta de licença de habitabilidade, o arrendamento vale como habitacional se o local for habitável, ou como não habitacional se o não for salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado. Esta disposição tem consequências práticas relevantes: um imóvel arrendado sem licença de habitabilidade não fica automaticamente em situação de nulidade contratual, mas a qualificação do arrendamento pode ser afetada, com repercussões no regime legal aplicável.
Para imóveis anteriores a 1951, o enquadramento específico resulta do artigo 5.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto: nesses casos, a licença de habitabilidade não é legalmente exigível, bastando que seja anexado ao contrato um documento autêntico que demonstre a data de construção do edifício.
Isenções: Imóveis Anteriores a 1951
A regra de que os imóveis construídos antes de agosto de 1951 não necessitam de licença de habitabilidade decorre diretamente da aplicação temporal do RGEU. O regulamento que criou, em Portugal, a exigência de autorização de utilização só entrou em vigor nesse ano, pelo que aos edifícios preexistentes não se aplica, em princípio, essa obrigação. O enquadramento específico resulta do artigo 5.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 160/2006, que regula as exigências do contrato de arrendamento: para esses edifícios, substitui-se a licença de habitabilidade por documento autêntico que demonstre a data de construção.
Esta isenção não tem, contudo, alcance absoluto. Operações urbanísticas realizadas posteriormente sobre o imóvel nomeadamente obras sujeitas a controlo prévio, alterações de uso, ampliações ou reconstruções podem, consoante a natureza e extensão da intervenção e o seu enquadramento no RJUE, determinar obrigações novas em matéria de licença de habitabilidade. A análise de cada situação concreta é indispensável antes de qualquer conclusão neste domínio.
Importa ainda notar que o RGEU, que esteve na base desta delimitação temporal, será revogado com efeitos a 1 de junho de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 10/2024. Quem esteja a lidar com imóveis anteriores a 1951 deve acompanhar o regime transitório que vigorará após essa data, designadamente no que respeita às exigências técnicas de habitabilidade aplicáveis.
Casos Práticos
Compra de Imóvel Sem Licença de Habitabilidade
Antes do Decreto-Lei n.º 10/2024, a ausência de licença de habitabilidade apresentável no ato de escritura gerava frequentes bloqueios nas transações imobiliárias. Muitos imóveis, sobretudo em centros históricos ou em zonas rurais, tinham sido construídos ou ampliados sem as devidas licenças, tornando impraticável a transmissão formal da propriedade sem primeiro regularizar a situação urbanística.
Com a reforma de 2024, essa obrigatoriedade de apresentação foi suprimida na escritura. Isto significa que é hoje possível comprar e vender um imóvel mesmo sem o comprador receber a licença de habitabilidade. O risco, porém, transferiu-se para o comprador: este fica na posse de um imóvel que pode não estar em condições de arrendar, hipotecar facilmente ou regularizar perante a câmara municipal, caso a construção não tenha obtido o competente licenciamento.
Arrendamento de Imóvel Com e Sem Licença
Quando um senhorio pretende arrendar um imóvel construído após 1951, a licença de habitabilidade é exigível para demonstrar a aptidão do local ao fim contratado. A jurisprudência mais recente tem sublinhado que a falta de licença de habitabilidade não determina, por si só, a nulidade do contrato de arrendamento habitacional; as consequências típicas são antes a responsabilidade contraordenacional do senhorio e a possibilidade de resolução do contrato pelo arrendatário, sendo a nulidade reservada, em regra, para os casos em que o local é arrendado para fim diverso daquele para que está licenciado. Há também acórdãos a precisar que a falta de licença de habitabilidade não equivale automaticamente a incumprimento do dever de proporcionar o gozo do locado.
Não obstante, a ausência deste documento pode gerar complicações significativas na execução do contrato e em procedimentos de despejo, se o arrendatário invocar a falta de licença de habitabilidade como fundamento de exceção ou de resolução. A prudência aconselha a regularizar a situação antes de celebrar o contrato.
Financiamento Bancário e a Posição dos Bancos
Uma dimensão frequentemente subestimada é a posição dos bancos face à licença de habitabilidade. Trata-se não de uma imposição legal geral, mas de uma realidade de mercado com impacto direto nas transações: a generalidade das instituições financeiras e isso inclui, na prática corrente do crédito à habitação, bancos como BPI, Millennium BCP e Caixa Geral de Depósitos lista a autorização de utilização entre os documentos que pode solicitar no processo de financiamento. A dispensa legal de apresentação na escritura não altera esta prática, que resulta dos critérios internos de avaliação de risco de cada instituição.
Quem pretenda comprar um imóvel com recurso a crédito bancário deve, por isso, verificar com antecedência se o imóvel dispõe de licença de habitabilidade, sob pena de o financiamento poder ser condicionado ou recusado, independentemente do que a lei passou a permitir na escritura.
Contrato-Promessa e Nulidade por Ausência de Licença
A jurisprudência portuguesa desenvolveu, ao longo dos anos, uma orientação relevante sobre os efeitos da ausência de licença de habitabilidade nos contratos-promessa de compra e venda. O Supremo Tribunal de Justiça pronunciou-se no sentido de que é nulo o contrato-promessa quando não seja possível a celebração do contrato prometido por se verificar uma impossibilidade originária do objeto designadamente quando a autorização de utilização não possa ser obtida por inviabilidade legal da legalização do imóvel. O elemento decisivo não é a simples falta do documento, mas a impossibilidade de o obter por razões de ilegalidade insanável.
O Tribunal da Relação de Coimbra tem declarado, em casos concretos, a nulidade de contratos-promessa relativos a imóveis construídos sem licença de construção nem autorização de utilização e cuja legalização se revelava inviável, com fundamento em violação de normas imperativas de direito público. A lição prática desta jurisprudência é clara: antes de celebrar um contrato-promessa sobre imóvel com irregularidades urbanísticas, é indispensável avaliar se a legalização é possível e qual o impacto dessa situação no contrato a celebrar.
Riscos de Não Ter a Licença de Habitabilidade
A ausência de licença de habitabilidade expõe o proprietário a um conjunto de riscos práticos e jurídicos que importa conhecer.
O primeiro risco é de natureza administrativa: a câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de terceiros, ordenar vistoria ao imóvel e, verificando a falta de condições de habitabilidade, determinar o despejo administrativo dos ocupantes e aplicar coimas ao proprietário. O incumprimento das normas de urbanização e edificação configura contraordenação punível nos termos do RJUE.
O segundo risco é de natureza civil: quem adquiriu um imóvel sem licença de habitabilidade pode, dependendo das circunstâncias e do vício que determinou a ausência de licença, invocar a garantia por vícios ocultos nos termos do artigo 913.º e seguintes do Código Civil, reclamar a redução do preço ou, nos casos mais graves, a resolução do contrato.
O terceiro risco diz respeito ao arrendamento: como se referiu, a licença de habitabilidade continua a ser exigível para arrendar imóveis construídos após 1951, e a sua ausência pode comprometer a validade ou o enquadramento do contrato de arrendamento.
O quarto risco, de ordem prática, é o da dificuldade de revenda: mesmo que a lei já não exija a licença de habitabilidade na escritura, os compradores mais informados e os seus advogados continuarão a valorizar e a exigir esse documento como condição das negociações, dado que a sua ausência evidencia potenciais irregularidades urbanísticas que oneram o imóvel.
Como Obter a Licença de Habitabilidade
O pedido de licença de habitabilidade ou, na terminologia atual do RJUE, a declaração de utilização após operação urbanística sujeita a controlo prévio é formulado junto da câmara municipal do município onde o imóvel se localiza. Pode ser feito presencialmente ou, em municípios que disponham de plataformas digitais, por via eletrónica.
Os elementos instrutórios aplicáveis ao procedimento do artigo 62.º-A utilização após operação urbanística sujeita a controlo prévio estão previstos na Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro, e incluem, em síntese, prova da legitimidade do requerente quando necessária, identificação da operação urbanística concluída, telas finais quando tenham ocorrido alterações ao projeto aprovado, ficha de elementos estatísticos, e termo de responsabilidade do diretor de obra ou da fiscalização. A portaria veda expressamente a exigência de determinados documentos que anteriormente eram solicitados pelas câmaras, como a caderneta predial.
No que respeita ao momento em que o imóvel pode começar a ser utilizado, os regimes são distintos: no âmbito do artigo 62.º-A, a utilização pode iniciar-se imediatamente após a submissão da documentação junto da câmara municipal; já nos casos dos artigos 62.º-B, 63.º e 64.º alteração de utilização sem operação urbanística prévia, ou utilização de edifícios isentos de controlo prévio, a regra geral é que o imóvel só pode ser usado decorridos 20 dias sobre a submissão da comunicação prévia com prazo, salvo se o presidente da câmara determinar a realização de vistoria dentro desse prazo.
Para imóveis sem qualquer licenciamento prévio, a obtenção da licença de habitabilidade pressupõe, em regra, a prévia regularização urbanística da construção o que implica avaliar se as obras realizadas são ou não legalizáveis face às normas de planeamento territorial vigentes, questão que abordei noutro artigo dedicado às obras sem licença.
O custo do processo varia de município para município, em função das tabelas de taxas municipais em vigor razão pela qual qualquer estimativa genérica de valor seria enganosa. A consulta prévia do regulamento de taxas urbanísticas da câmara municipal competente é o caminho mais fiável para apurar o montante concreto aplicável a cada situação.
Como nosso Escritório pode ajudar…
No Ricardo Gama Advocacia, acompanhamos proprietários, compradores, investidores e senhorios em todas as questões relacionadas com a licença de habitabilidade e o licenciamento urbanístico de imóveis.
Em concreto, presto assessoria em processos de regularização urbanística de imóveis que não dispõem de licença de habitabilidade, incluindo a análise de viabilidade de legalização e o acompanhamento junto da câmara municipal competente. Analiso contratos de compra e venda, contratos-promessa e contratos de arrendamento nos quais a licença de habitabilidade ou a sua ausência possa determinar riscos jurídicos para o cliente. Represento proprietários em procedimentos administrativos ou litígios judiciais que tenham por objeto a ausência ou invalidade da licença de habitabilidade, incluindo impugnações de coimas e ações de anulação ou resolução contratual.
Se está a comprar, vender ou arrendar um imóvel em Portugal e tem dúvidas sobre a sua situação em termos de licença de habitabilidade, recomendo que consulte um advogado antes de assinar qualquer documento. Os riscos de não o fazer podem ser significativos e de difícil reversão posterior.
FAQ Perguntas Frequentes
1. A licença de habitabilidade é obrigatória para vender uma casa em Portugal?
Desde 1 de janeiro de 2024, com o Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), deixou de ser obrigatória a apresentação da licença de habitabilidade no ato de escritura de compra e venda. No entanto, os bancos continuam, na generalidade, a exigi-la como condição de concessão de crédito à habitação, pelo que a sua ausência pode dificultar a transação quando o comprador recorre a financiamento.
2. Imóveis construídos antes de 1951 precisam de licença de habitabilidade?
Em princípio, não. Os imóveis construídos antes da entrada em vigor do RGEU, em agosto de 1951, estão isentos de licença de habitabilidade, desde que o proprietário possa comprovar a data de construção através de documento autêntico. Esta isenção cessa, porém, se o imóvel tiver sido objeto de obras significativas que alterem a sua estrutura ou utilização.
3. Posso arrendar um imóvel sem licença de habitabilidade?
Depende da data de construção. Se o imóvel foi construído após 1951, a licença de habitabilidade é exigível para o arrendamento, por força do artigo 1070.º do Código Civil. A sua falta não determina automaticamente a nulidade do contrato a jurisprudência mais recente tende a qualificar a consequência típica como responsabilidade contraordenacional do senhorio e possibilidade de resolução pelo arrendatário mas gera riscos jurídicos relevantes. A regularização prévia à celebração do contrato é a abordagem mais prudente.
4. O que acontece se construí ou reformei uma casa sem licença e agora preciso da licença de habitabilidade?
Nesse caso, é necessário avaliar se as obras realizadas são legalizáveis face às normas de planeamento territorial vigentes. Se forem, pode ser desencadeado um processo de regularização urbanística junto da câmara municipal, culminando na emissão da licença de habitabilidade. Se não forem legalizáveis por violação de normas de uso do solo, afastamentos, volumetria ou outras, a situação é mais complexa e pode implicar a demolição das construções em causa. Em qualquer dos casos, a intervenção de um advogado especializado em direito urbanístico é indispensável.
5. O Simplex Urbanístico de 2024 eliminou definitivamente a licença de habitabilidade?
Não. O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou a autorização de utilização enquanto ato administrativo autónomo em determinadas situações, substituindo-a pelas novas figuras dos artigos 62.º-A, 62.º-B e 62.º-C do RJUE, assentes em comunicação documentada e termos de responsabilidade. Além disso, dispensou a apresentação obrigatória deste documento na escritura de compra e venda. Mas a licença de habitabilidade sob essa ou outra designação mantém-se como requisito para o arrendamento urbano nos termos do Código Civil e continua a ser solicitada pelas instituições bancárias na prática corrente do crédito à habitação.
Sendo Assim…
A licença de habitabilidade permanece um elemento central no direito imobiliário português, não obstante as simplificações introduzidas pelo Simplex Urbanístico em 2024. A sua dispensa na escritura de compra e venda representa uma medida de desbloqueio do mercado, mas não elimina os riscos associados à ausência deste documento riscos que se manifestam no arrendamento, no financiamento bancário, na revenda e na responsabilidade administrativa do proprietário.
Conhecer o regime legal aplicável, identificar se o imóvel está ou não isento de licença de habitabilidade e saber como agir quando esta não existe são elementos determinantes numa transação imobiliária bem assessorada. A economia de tempo e de dinheiro que pode resultar de uma consulta jurídica prévia é, na generalidade dos casos, muito superior ao custo de remediar problemas que podiam ter sido evitados.
Se tem um imóvel com situação urbanística irregular ou está a negociar a compra ou arrendamento de uma propriedade sobre a qual recaem dúvidas quanto à sua licença de habitabilidade, o Ricardo Gama Advocacia está disponível para o aconselhar.
