A renovação automática do arrendamento é um dos temas que gera mais dúvidas e mais litígios na prática do direito imobiliário português. A questão parece simples à primeira vista: o contrato chega ao fim do prazo e renova-se sozinho, salvo se alguma das partes se opuser a tempo.
Mas a realidade jurídica é bem mais densa. Há prazos mínimos que o legislador impõe contra a vontade das partes, há limitações expressas ao que o senhorio pode ou não pode estipular, e há uma proibição anti-abuso que veda ao senhorio repetir indefinidamente a mesma manobra com o mesmo inquilino. Este artigo analisa em detalhe o regime da renovação automática do arrendamento habitacional, com foco nos artigos 1096.º e 1097.º do Código Civil e na jurisprudência mais relevante dos tribunais superiores.
O Regime Legal: Os Artigos 1096.º e 1097.º do Código Civil
O Artigo 1096.º do CC. A Renovação Automática e os Seus Limites
O artigo 1096.º do Código Civil regula a renovação automática do arrendamento com prazo certo. Na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, a norma estabelece, no seu n.º 1, que, salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior.
Há aqui dois elementos a reter. O primeiro é a regra geral: a renovação automática do arrendamento opera por defeito, sem necessidade de qualquer ato das partes. O segundo é a duração mínima das renovações: três anos. Se o contrato inicial foi celebrado por um ano, a primeira renovação automática é por três anos, não por um. Se foi celebrado por cinco anos, a renovação é também por cinco anos.
O artigo 1096.º n.º 3 introduz uma regra anti-abuso de particular importância: o senhorio não pode, com o mesmo arrendatário, fazer mais do que uma estipulação em contrário à renovação automática. Esta norma merece análise cuidada, e a ela voltarei adiante.
O Artigo 1097.º do CC. A Oposição à Renovação pelo Senhorio
O artigo 1097.º do Código Civil regula a oposição à renovação automática do arrendamento por iniciativa do senhorio. Nos termos do seu n.º 1, o senhorio pode impedir a renovação mediante comunicação ao arrendatário por carta registada com aviso de receção, com a seguinte antecedência mínima em relação ao termo do prazo em curso:
Para contratos com duração igual ou superior a seis anos, a antecedência mínima é de 240 dias. Para contratos com duração igual ou superior a um ano e inferior a seis anos, a antecedência mínima é de 120 dias. Para contratos com duração igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, a antecedência mínima é de 60 dias. Para contratos com duração inferior a seis meses, a antecedência mínima é de um terço do prazo de duração inicial.
O n.º 3 do artigo 1097.º introduz, porém, uma limitação fundamental à eficácia desta oposição: a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data. Ou seja, mesmo que o senhorio comunique atempadamente a sua oposição à renovação automática do arrendamento, essa oposição não pode produzir efeitos antes de completados três anos sobre a data de celebração do contrato. Se o contrato foi assinado em janeiro de 2023 com prazo de um ano, e o senhorio notifica a sua oposição em outubro de 2023, dentro do prazo de 120 dias, a oposição não produz efeitos em janeiro de 2024 apenas os produz em janeiro de 2026, quando se completam os três anos.
A “Estipulação em Contrário” e o Que Realmente Permite
A expressão “salvo estipulação em contrário” do artigo 1096.º n.º 1 tem sido objeto de acesa controvérsia jurisprudencial e doutrinária. O que pode, afinal, ser afastado por acordo das partes?
A posição que tem prevalecido nos tribunais superiores e que o Supremo Tribunal de Justiça consolidou em vários acórdãos, nomeadamente nos processos n.º 3966/21.3T8GDM.P1.S1 e em decisões posteriores de 2023 e 2024 é a seguinte: a “estipulação em contrário” permite às partes excluir a renovação automática, mas não permite reduzir o prazo mínimo de renovação abaixo de três anos. Em termos práticos, isto significa que o senhorio e o inquilino podem acordar que o contrato não se renova (afastando completamente a renovação automática do arrendamento), mas se o contrato se renovar, a renovação tem de durar, pelo menos, três anos.
Esta interpretação assenta numa leitura teleológica da Lei n.º 13/2019, cujo objetivo declarado era “corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”. Admitir que os prazos de renovação possam ser reduzidos abaixo dos três anos por simples acordo das partes equivaleria a esvaziar esse objetivo, permitindo ao senhorio sujeitar o inquilino à incerteza permanente sobre a continuidade da habitação.
Dito isto, existe uma corrente doutrinária e alguma jurisprudência das Relações, designadamente um acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de novembro de 2025, que sustentam o carácter puramente supletivo do artigo 1096.º n.º 1, ou seja, que as partes podem livremente fixar um período de renovação diferente, incluindo inferior a três anos. A divergência não está encerrada de forma absolutamente uniforme, mas a tendência dominante no STJ aponta para a imperatividade do prazo mínimo trienal nas renovações.
A Regra Anti-Abuso: O Senhorio Não Pode Repetir a Estipulação com o Mesmo Inquilino
O ponto mais relevante para o dia a dia da advocacia do arrendamento e aquele que o artigo 1096.º n.º 3 veio expressamente resolver é precisamente o que o legislador apelidou de proibição de uso repetido da estipulação em contrário com o mesmo arrendatário.
Explico com um exemplo concreto. O senhorio celebra com o inquilino A um contrato de arrendamento por um ano, com cláusula a excluir a renovação automática do arrendamento (“o presente contrato não se renova automaticamente”). O contrato termina ao fim de um ano. O inquilino não sai. O senhorio propõe-lhe um novo contrato, também de um ano, também com cláusula de não renovação. E assim sucessivamente.
Esta prática configura exatamente o tipo de abuso que a Lei n.º 13/2019 veio proibir. O artigo 1096.º n.º 3 do Código Civil determina que o senhorio não pode, com o mesmo arrendatário, fazer mais do que uma estipulação em contrário à renovação automática do arrendamento. A segunda estipulação ou qualquer outra subsequente é nula. O que isto significa, em termos práticos, é que se o senhorio celebrar um segundo contrato com o mesmo inquilino, dessa vez a cláusula de não renovação não produz efeitos: o contrato renova-se automaticamente e pelo período mínimo de três anos.
A ratio desta norma é clara: impedir que o senhorio utilize a renovação formal do vínculo contratual como instrumento de erosão da proteção do inquilino. Sem esta norma, o regime do artigo 1097.º n.º 3 seria facilmente contornável bastaria ao senhorio nunca renovar o contrato, mas antes celebrar sucessivos contratos de curto prazo com o mesmo inquilino, sempre com estipulação de não renovação, mantendo-o permanentemente em situação de precariedade. A Lei n.º 13/2019 fechou essa porta.
O Que Diz a Jurisprudência
O Supremo Tribunal de Justiça apreciou um contrato de arrendamento habitacional com duração inicial de cinco anos, no qual as partes tinham acordado que as renovações seriam por períodos de um ano. O STJ pronunciou-se no sentido de que a norma do artigo 1096.º n.º 1, na redação da Lei n.º 13/2019, estabelece um prazo mínimo de três anos para as renovações da renovação automática do arrendamento habitacional, e que esse prazo tem carácter imperativo as partes não podem afastá-lo, ainda que acordem expressamente em sentido contrário. A autonomia privada não permite reduzir o período de renovação automática do arrendamento abaixo do limite trienal.
Este entendimento foi confirmado em acórdãos posteriores do mesmo tribunal, designadamente em janeiro de 2023 e em setembro de 2023, consolidando uma linha jurisprudencial que tem sido seguida pela generalidade das instâncias.
A Questão dos Prazos de Oposição à Renovação
Outro ponto amplamente debatido nos tribunais diz respeito ao prazo de comunicação da oposição à renovação automática do arrendamento quando o contrato inicial tem duração de um ano e, por aplicação do artigo 1097.º n.º 3, a primeira oposição só produz efeitos decorridos três anos da celebração. A dúvida que os tribunais têm enfrentado é: o prazo de antecedência da comunicação (120 dias, no caso de contratos com duração entre um e seis anos) conta-se em relação ao termo do prazo inicial de um ano, ou em relação ao termo do prazo de três anos imposto pelo artigo 1097.º n.º 3?
A orientação maioritária aponta para que o prazo de comunicação deva ser calculado em função do momento em que a oposição vai efetivamente produzir efeitos, ou seja, em relação ao terceiro aniversário da celebração do contrato. Isto significa que o senhorio que pretenda opor-se à primeira renovação automática do arrendamento num contrato inicialmente celebrado por um ano deve enviar a sua comunicação, pelo menos, 120 dias antes do terceiro aniversário do contrato. Uma comunicação enviada apenas em relação ao primeiro aniversário pode não ser suficiente.
O Tribunal da Relação de Lisboa e a Proteção do Arrendatário
O Tribunal da Relação de Lisboa, em vários acórdãos sobre a renovação automática do arrendamento, tem reforçado que o artigo 1097.º n.º 3 tem natureza de norma imperativa de proteção do arrendatário. Esta qualificação tem consequências práticas significativas: o arrendatário não pode, por declaração unilateral ou por acordo, renunciar antecipadamente à proteção conferida por esta norma. Qualquer cláusula contratual que afaste a proteção trienal da primeira oposição à renovação é nula, ainda que assinada pelo inquilino.
Casos Práticos
Caso 1: O Contrato de Um Ano sem Renovação
O senhorio celebra em fevereiro de 2022 um contrato de arrendamento habitacional pelo prazo de um ano, com cláusula a excluir a renovação automática do arrendamento. O contrato termina em fevereiro de 2023. O inquilino permanece no imóvel. Em março de 2023, o senhorio propõe um novo contrato também de um ano com a mesma cláusula de não renovação, que o inquilino assina. O que acontece?
O segundo contrato é válido, mas a cláusula de não renovação é nula por força do artigo 1096.º n.º 3 o senhorio já usou a “estipulação em contrário” no primeiro contrato com este inquilino. Significa que, terminado o prazo de um ano do segundo contrato (fevereiro de 2024), o contrato renova-se automaticamente. E, por aplicação do artigo 1097.º n.º 3, a primeira oposição do senhorio à renovação só produz efeitos três anos após a celebração do segundo contrato, ou seja, apenas em março de 2026.
Caso 2: O Senhorio que Cumpriu os Prazos mas Cometeu um Erro de Cálculo
O senhorio celebra um contrato de arrendamento por dois anos, com início em janeiro de 2022, com renovação automática do arrendamento. Em outubro de 2023, envia carta registada a comunicar a oposição à renovação, convicto de que respeita o prazo de 120 dias antes do terminus do prazo de dois anos (janeiro de 2024). A comunicação foi tempestiva em relação ao prazo de dois anos mas não em relação ao artigo 1097.º n.º 3, que impede a oposição de produzir efeitos antes de decorridos três anos da celebração (janeiro de 2025). A oposição é prematura: não produz efeitos em janeiro de 2024, apenas poderá fazê-lo em janeiro de 2025, e para isso o senhorio teria de enviar nova comunicação com 120 dias de antecedência ou seja, antes de setembro de 2024.
Caso 3: A Renovação Mínima de Três Anos numa Habitação de Curto Prazo
O senhorio e o inquilino acordam, num contrato de arrendamento habitacional por dois anos, que as renovações automáticas se fazem por períodos de um ano. O contrato renova-se automaticamente em janeiro de 2024. O senhorio pretende opor-se à renovação subsequente ao abrigo do prazo de 120 dias. A questão é: qual é a duração desta renovação um ano, como acordado, ou três anos, como impõe o artigo 1096.º n.º 1? Por aplicação da jurisprudência dominante do STJ, a renovação é de três anos: o acordo das partes a fixar períodos de renovação inferiores é nulo por contrariar norma imperativa. O senhorio tem assim pela frente mais dois anos de contrato do que esperava.
Como Podemos ajudar..
No Escritório, acompanho tanto senhorios como arrendatários em questões de renovação automática do arrendamento e de oposição à renovação. Do lado do senhorio, assisto na verificação dos prazos, na redação das comunicações de oposição e na análise dos contratos já celebrados para identificar eventuais problemas na estipulação da não renovação. Do lado do arrendatário, analiso se a comunicação de oposição do senhorio respeita os prazos legais e se a proteção do artigo 1097.º n.º 3 se aplica ao caso concreto, e represento o inquilino em ação judicial quando a oposição é inválida.
Se tem um contrato de arrendamento habitacional e tem dúvidas sobre quando termina, se se renova e em que condições, ou se recebeu uma comunicação do senhorio e não sabe se é juridicamente válida, entre em contacto para uma análise da sua situação.
Perguntas Frequentes
1. O meu contrato de arrendamento tem um ano de prazo e não diz nada sobre renovação. Renova-se automaticamente?
Sim. Por força do artigo 1096.º n.º 1 do Código Civil, a renovação automática do arrendamento é a regra, salvo estipulação em contrário. Se o contrato não exclui a renovação, renova-se automaticamente no seu termo pelo período mínimo de três anos.
2. O senhorio pode opor-se à renovação do contrato de um ano logo no primeiro ano?
Pode comunicar a sua oposição durante o primeiro ano, mas essa oposição não produz efeitos antes de decorridos três anos da celebração do contrato, por força do artigo 1097.º n.º 3. O contrato mantém-se em vigor até que a oposição produza efetivamente efeitos, ou seja, até ao terceiro aniversário da sua celebração (desde que o senhorio tenha também respeitado o prazo de antecedência da comunicação em relação a esse momento).
3. O senhorio pode estipular que o contrato não se renova e depois, passado um ano, celebrar novo contrato com a mesma cláusula?
Não. O artigo 1096.º n.º 3 do Código Civil proíbe expressamente que o senhorio, com o mesmo arrendatário, faça mais do que uma estipulação em contrário à renovação automática do arrendamento. A segunda estipulação é nula e o contrato renova-se automaticamente, com as consequências daí decorrentes ao nível dos prazos de oposição.
4. Qual é a antecedência com que o senhorio deve comunicar a oposição num contrato de dois anos?
O prazo é de 120 dias, por se tratar de um contrato com duração entre um e seis anos, mas essa antecedência conta-se em relação ao momento em que a oposição vai efetivamente produzir efeitos. Se o contrato tem dois anos e esta é a primeira oposição, os efeitos só se produzem no terceiro aniversário logo, a comunicação deve ser enviada, no mínimo, 120 dias antes desse terceiro aniversário.
5. Se o inquilino quiser sair antes do fim da renovação automática, pode fazê-lo?
Pode, mas com uma condição prévia obrigatória: o arrendatário só pode denunciar o contrato depois de ter cumprido, pelo menos, um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, ao abrigo do artigo 1098.º n.º 3 do Código Civil. Antes de completar esse período mínimo, a denúncia não produz quaisquer efeitos. Uma vez decorrido esse 1/3, o inquilino deve comunicar a sua intenção ao senhorio com antecedência mínima de 120 dias, se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano, ou de 60 dias, se for inferior a um ano. Aplicando ao caso concreto de uma renovação automática do arrendamento com duração de três anos: o inquilino tem de permanecer no imóvel pelo menos um ano (1/3 de 36 meses) antes de poder denunciar, e apenas a partir desse momento começa a contar o aviso de 120 dias. A renovação automática do arrendamento protege o inquilino contra a saída forçada pelo senhorio, mas não o isenta de respeitar este período de compromisso mínimo quando pretende sair voluntariamente.
Senso assim…
A renovação automática do arrendamento habitacional é um mecanismo de proteção do inquilino que o legislador tem vindo progressivamente a reforçar. A Lei n.º 13/2019 introduziu o prazo mínimo de três anos para as renovações, impediu que a primeira oposição do senhorio produza efeitos antes dos três anos de contrato, e aspeto frequentemente ignorado proibiu que o senhorio repita a estipulação de não renovação com o mesmo arrendatário. Estas três camadas de proteção formam um conjunto coerente: garantem ao arrendatário um horizonte mínimo de estabilidade habitacional que a autonomia privada, por si só, não pode suprimir.
Para quem tem contratos de arrendamento habitacional quer seja senhorio quer seja inquilino, estas regras têm impacto concreto e imediato. Verificar se os prazos de oposição foram respeitados, se as cláusulas de não renovação são válidas e quantos anos de contrato restam efetivamente pode fazer a diferença entre ter ou não ter onde viver, ou entre recuperar ou não recuperar o imóvel dentro do prazo esperado.
Não deixe estas questões para quando o problema já está instalado. Um momento de análise jurídica prévia poupa, quase sempre, meses de litígio.
