A entrega das chaves antes da escritura pode facilitar uma mudança, permitir medições ou antecipar obras. Mas também pode criar um conflito difícil de resolver se o financiamento falhar, a escritura for adiada ou uma das partes deixar de cumprir o contrato-promessa.
Receber as chaves não significa tornar-se proprietário. Também não garante, automaticamente, o direito de continuar no imóvel até receber o sinal ou o valor das obras realizadas.
A questão decisiva é saber o que foi efetivamente autorizado: uma visita, o acesso para determinados trabalhos ou a utilização do imóvel como habitação. Essas situações não têm necessariamente o mesmo enquadramento jurídico.
Antes de entregar ou receber as chaves, importa regular o uso, as despesas, as obras, os seguros e a restituição do imóvel. Neste artigo explicamos os principais cuidados para comprador e vendedor.
É possível acordar a entrega das chaves antes da escritura?
Em princípio, comprador e vendedor podem acordar uma entrega antecipada, respeitando os limites legais e os direitos de terceiros. Contudo, a assinatura do CPCV não atribui, por si só, o direito de entrar ou passar a viver no imóvel.
O contrato-promessa obriga à celebração do contrato prometido. A autorização de utilização antecipada tem de resultar do que foi acordado, e devem confirmar-se os poderes de quem a concede.
Uma indicação da imobiliária de que «pode ir buscar as chaves» não substitui necessariamente a autorização de quem tem legitimidade para permitir o uso. É preciso verificar em que termos a mediadora intervém e se representa o vendedor nessa decisão.
A prevenção começa no contrato. O artigo sobre os riscos de um CPCV mal elaborado identifica outros pontos que devem ser conferidos antes da assinatura.
Receber as chaves significa já ser proprietário?
Não. A entrega das chaves antes da escritura não substitui o título necessário à aquisição da propriedade.
O artigo 875.º do Código Civil estabelece que, sem prejuízo de lei especial, a compra e venda de imóveis só é válida se for celebrada por escritura pública ou documento particular autenticado. Neste artigo, a expressão «antes da escritura» abrange o período anterior à formalização da compra e venda por qualquer dessas vias.
Também não basta mudar os contratos de água e eletricidade, pagar despesas ou começar a fazer obras para adquirir o imóvel.
Convém distinguir três conceitos:
- Propriedade: o direito sobre o imóvel, cuja aquisição exige fundamento jurídico adequado.
- Posse: o poder de facto exercido de forma correspondente à propriedade ou a outro direito real, nos termos do artigo 1251.º.
- Detenção: utilização ou controlo material sem atuação como titular daquele direito, designadamente em nome de outra pessoa, conforme o artigo 1253.º.
No CPCV com entrega antecipada, a situação será frequentemente de detenção, embora a qualificação dependa do contrato e dos factos. Não se deve afirmar que toda a entrega de chaves transmite posse em nome próprio, nem confundir essa discussão com a aquisição da propriedade.
Entrar para medir, fazer obras e morar são situações diferentes
A finalidade da entrega deve ficar clara desde o início.
| Situação | O que deve ser esclarecido |
|---|---|
| Visita ou medições | Dias, horários, acompanhamento e devolução das chaves |
| Acesso para obras determinadas | Trabalhos autorizados, responsáveis, duração e custos |
| Guarda de móveis | Espaços utilizados, acesso, riscos e prazo de remoção |
| Utilização como habitação | Quem pode residir, duração, despesas e condições de cessação |
Uma autorização para medir a cozinha não permite concluir que o comprador pode mudar-se. Da mesma forma, permitir uma pintura não equivale necessariamente a autorizar alterações estruturais ou a ocupação por terceiros.
O documento deve corresponder à realidade. Escrever «acesso apenas para obras» e aceitar depois, sem esclarecer o acordo, uma utilização permanente pode gerar discussão sobre o que foi efetivamente consentido.
O que dizem os tribunais sobre a entrega das chaves?
A entrega pode ser relevante como tradição do imóvel, isto é, como atribuição de um poder material sobre a coisa. Mas a existência e o alcance dessa tradição não se decidem apenas pela presença das chaves na mão do comprador.
No acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de maio de 2023, processo n.º 4183/16.0T8VNG-E.P1.S1, estava em causa a qualificação de créditos numa insolvência. As chaves tinham sido facultadas para obras, com a restrição de que os compradores não poderiam habitar o imóvel antes da escritura. O Supremo não considerou verificada a tradição necessária à proteção invocada.
O acórdão não estabelece que um imóvel inacabado nunca pode ser objeto de tradição. Mostra que a finalidade da entrega, as limitações acordadas e o controlo efetivamente atribuído são determinantes.
Por isso, a entrega das chaves antes da escritura deve ser documentada com precisão. Uma declaração genérica de «entrega da posse» também não dispensa a análise do que aconteceu na prática.
O que deve constar do acordo de entrega antecipada?
O acordo pode integrar o CPCV, um aditamento ou outro documento juridicamente adequado, observando a forma exigível. Deve ser compatível com o contrato principal e com a situação do imóvel.
Os pontos a regular incluem:
- Identificação das partes, do imóvel e do CPCV a que a entrega se liga.
- Data da entrega e identificação das chaves, comandos e acessos disponibilizados.
- Finalidade autorizada e pessoas que podem utilizar o imóvel.
- Duração do uso e consequências de adiamentos da escritura.
- Obras permitidas, trabalhos proibidos e autorizações necessárias.
- Distribuição de despesas, consumos e encargos.
- Conservação, comunicação de avarias e responsabilidade por danos.
- Seguros existentes e coberturas a confirmar.
- Destino das obras e dos equipamentos se a compra não se concretizar.
- Condições e prazo de restituição, com tratamento das situações de litígio.
Deve juntar-se um auto do estado do imóvel, com fotografias, inventário dos bens e leituras dos contadores. Esse registo ajuda a distinguir danos posteriores de defeitos já existentes.
O acordo escrito melhora a prova, mas não sana falta de legitimidade, não afasta normas imperativas e não garante, por si só, uma desocupação imediata em caso de conflito.
Posso fazer obras antes da escritura?
Depende da autorização e das condições aplicáveis. Receber as chaves não equivale a uma autorização ilimitada para intervir no imóvel.
Devem identificar-se os trabalhos, os orçamentos, quem contrata os executantes e quem assume os custos. A autorização do vendedor não substitui o controlo urbanístico nem as autorizações do condomínio que sejam legalmente exigíveis.
Também importa prever quem responde por danos em partes comuns, frações vizinhas ou instalações do próprio imóvel. Uma cláusula entre comprador e vendedor não elimina automaticamente direitos de terceiros.
Se a compra depende de financiamento ainda não confirmado, iniciar obras de difícil reversão aumenta a exposição económica do comprador. A autorização para as executar não significa, por si só, que o vendedor tenha de pagar todas as faturas se o negócio falhar.
Se a compra não se concretizar, quem paga as obras?
Não existe uma resposta única. É necessário analisar o acordo, o motivo pelo qual a compra não avançou, a natureza das intervenções e o título ao abrigo do qual o imóvel foi utilizado.
O artigo 216.º distingue benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. Em termos gerais, estão em causa despesas destinadas a evitar a perda ou deterioração, a aumentar o valor da coisa ou apenas a proporcionar recreio sem aquela valorização.
O artigo 1273.º do Código Civil distingue a indemnização pelas benfeitorias necessárias, reconhecida ao possuidor de boa ou de má-fé, do direito de levantar as benfeitorias úteis quando isso seja possível sem detrimento da coisa.
Quando as benfeitorias úteis não possam ser levantadas sem esse detrimento, o seu valor é calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa. Esse valor não corresponde necessariamente ao total das faturas. As benfeitorias voluptuárias seguem o regime próprio do artigo 1275.º e não devem ser equiparadas às necessárias ou úteis.
Esse regime não deve ser aplicado automaticamente a qualquer acesso para obras. É preciso identificar a relação jurídica, o que foi validamente acordado e as remissões legais pertinentes. Se existir comodato, o artigo 1138.º equipara o comodatário ao possuidor de má-fé quanto a benfeitorias. Isso não elimina todos os direitos relativos às despesas, pois o artigo 1273.º também contempla o possuidor de má-fé.
Na prática, quem reclama valores deve identificar os trabalhos, a sua finalidade, o custo e os demais factos exigidos pelo fundamento invocado. No pedido de compensação pelas benfeitorias úteis ao abrigo do artigo 1273.º, n.º 2, é especialmente importante alegar e provar que o levantamento não pode ser feito sem detrimento do imóvel. Faturas, recibos e comprovativos bancários devem ser articulados com a prova dos trabalhos executados e dos restantes pressupostos do crédito.
Exemplo hipotético: gastar 15.000 euros numa remodelação não garante receber 15.000 euros do vendedor. O cálculo e a exigibilidade dependem do enquadramento aplicável e da prova.
Quem paga água, eletricidade, condomínio e IMI?
A entrega das chaves antes da escritura deve ser acompanhada de uma distribuição clara das despesas. Contudo, o acordo entre as partes não altera automaticamente quem responde perante fornecedores, condomínio ou Autoridade Tributária.
| Encargo | Cuidados essenciais |
|---|---|
| Água, eletricidade e outros serviços | Registar consumos iniciais, identificar titulares dos contratos e regular pagamentos |
| Condomínio | Distinguir a repartição interna das regras legais de responsabilidade perante o condomínio |
| IMI | Separar eventual reembolso acordado da identificação legal do sujeito passivo |
| Seguros e danos | Conferir apólices, utilização declarada, exclusões e responsabilidade concreta |
O artigo 8.º do Código do IMI estabelece, como regra, que o imposto é devido pelo proprietário em 31 de dezembro do ano respetivo, prevendo situações especiais e presunções próprias. Ter as chaves não equivale automaticamente a assumir essa qualidade fiscal.
Quanto ao condomínio, devem conferir-se os artigos 1424.º e 1424.º-A e os encargos existentes. Uma cláusula segundo a qual o comprador suporta despesas desde a entrada não deve ser confundida com uma substituição automática do devedor perante o condomínio.
A entrega antecipada pode ter consequências em IMT?
Sim. É um ponto que deve ser verificado antes da entrega, e não apenas no dia da escritura.
O artigo 2.º, n.º 2, alínea a), do Código do IMT inclui no conceito fiscal de transmissão certas promessas de aquisição e alienação quando exista tradição para o promitente-adquirente ou este esteja a usufruir dos bens.
A norma prevê uma exceção relativa à aquisição de habitação para residência própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar, desde que não ocorra qualquer das situações do n.º 3 do mesmo artigo.
Esta ressalva é uma exceção à equiparação fiscal prevista nessa alínea, não uma isenção geral de IMT na futura compra e venda. Deve verificar-se o destino efetivo do imóvel e se existem outras situações de incidência, designadamente cláusulas ou operações de cedência da posição contratual previstas no n.º 3. A qualificação civil da entrega também não substitui a análise dos pressupostos fiscais.
Portanto, não é correto dizer que toda a entrega de chaves gera IMT, nem que o imposto só pode ser relevante com a escritura. A utilização, o destino do imóvel e o conteúdo do negócio devem ser analisados, incluindo as obrigações fiscais aplicáveis.
E se o banco recusar o crédito depois de eu entrar no imóvel?
A autorização de entrada não substitui uma cláusula de financiamento nem garante a aprovação do empréstimo.
Se o crédito for recusado, será necessário resolver duas questões relacionadas: o destino do CPCV e as consequências da utilização antecipada. Podem discutir-se o sinal, a restituição do imóvel, os consumos, as obras e eventuais danos, cada qual com fundamento próprio.
Mesmo que uma proteção contratual permita recuperar o sinal, não deve presumir-se que todas as despesas realizadas no imóvel serão também reembolsadas.
Para o enquadramento do financiamento, consulte o artigo sobre crédito recusado após o CPCV e o destino do sinal.
Receber as chaves garante um direito de retenção?
Não automaticamente. O direito de retenção é uma garantia de um crédito e exige pressupostos próprios.
No regime especial do artigo 755.º, n.º 1, alínea f), importa verificar a tradição da coisa e o crédito resultante do incumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442.º. No regime geral, a mera existência de um atraso na escritura não basta para exigir o dobro do sinal.
Não é necessário confundir a tradição relevante para essa garantia com a aquisição da propriedade ou com posse em nome próprio. Mas ter uma chave para acesso limitado também não demonstra, por si só, todos os pressupostos.
Podem existir outros fundamentos de retenção, nomeadamente ligados a despesas com a coisa, que exigem análise distinta. Um crédito alegado por obras não se transforma automaticamente num direito de permanecer no imóvel.
Devem ainda conferir-se as causas de exclusão do artigo 756.º. Entre elas estão a realização de má-fé das despesas de que proveio o crédito e a prestação de caução suficiente pela outra parte. A mera oferta de uma garantia, sem avaliação da sua suficiência, não resolve essa questão.
A equiparação do comodatário ao possuidor de má-fé para efeitos de benfeitorias não permite concluir, só por si, que as despesas foram realizadas de má-fé para efeitos daquela exclusão.
A garantia também não atribui, só por existir, um direito de habitação ou de utilização gratuita. Deve distinguir-se a possibilidade de recusar a entrega da legitimidade para continuar a usufruir do imóvel.
Esta distinção tem apoio no artigo 759.º, n.º 3, que remete para as regras do penhor, com as necessárias adaptações, incluindo a limitação do uso sem consentimento prevista no artigo 671.º, alínea b). Um eventual título de utilização deve ser analisado separadamente da garantia do crédito.
O direito de retenção prevalece sempre sobre a hipoteca?
Não. Esta afirmação seria especialmente perigosa num artigo atualizado.
O Decreto-Lei n.º 48/2024, de 25 de julho, alterou o artigo 759.º do Código Civil. Para os direitos abrangidos pela nova redação, a preferência prevista no n.º 1 e a prevalência sobre hipoteca anteriormente registada ficam ligadas a créditos que assegurem o reembolso de despesas feitas para conservar o imóvel ou aumentar o seu valor.
O diploma entrou em vigor em 24 de agosto de 2024 e aplica-se aos direitos de retenção constituídos após a sua entrada em vigor. A data relevante é a da constituição do direito, que não deve ser confundida automaticamente com a assinatura do CPCV ou a entrega das chaves.
A alteração não revogou a retenção prevista no artigo 755.º, n.º 1, alínea f). É necessário distinguir a existência da garantia da preferência no pagamento. Também não basta ter realizado obras para transformar todo um crédito indemnizatório num crédito de reembolso dessas despesas: cada parcela exige fundamento e qualificação próprios.
Não se pode, por isso, apresentar um eventual crédito de sinal em dobro como se tivesse sempre prioridade sobre o banco.
Se houver insolvência do vendedor, acrescem regras próprias sobre cumprimento da promessa e reclamação e graduação dos créditos. Esse tema é tratado no artigo sobre CPCV e insolvência do vendedor.
Se o negócio terminar, o comprador tem de sair imediatamente?
É necessário verificar se o CPCV terminou validamente, qual era o fundamento da utilização e se existe um título ou garantia que legitime a recusa de entrega.
Não é correto afirmar que qualquer carta do vendedor determina uma saída imediata. Também não é correto assumir que o comprador pode ficar indefinidamente porque entregou sinal ou realizou obras.
No acórdão da Relação de Lisboa de 13 de fevereiro de 2025, processo n.º 17619/17.3T8SNT.L1-2, o tribunal sublinhou a função garantística da retenção e confirmou, nas circunstâncias apreciadas, a restituição de um armazém e logradouro e uma indemnização pela ocupação ilícita, já sem direito de retenção a tutelar.
Não se tratava de fixar uma compensação universal para qualquer comprador que entre antes da escritura. A responsabilidade e o montante dependem do fundamento, dos factos e da prova.
Havendo conflito, uma troca de fechadura ou remoção unilateral de bens pode agravar o litígio. A recuperação do imóvel deve ser analisada através dos meios legalmente adequados, incluindo os judiciais quando necessários.
Perguntas frequentes sobre entrega das chaves antes da escritura
O vendedor é obrigado a entregar as chaves depois de receber o sinal?
O pagamento do sinal não cria, por si só, essa obrigação. É necessário verificar se foi acordada a entrega antecipada e em que condições.
Uma autorização por WhatsApp é suficiente?
As mensagens podem ser relevantes como prova, mas não se deve assumir que substituem a forma legalmente exigível ou um acordo completo. Importa conferir autoria, conteúdo, poderes de representação e relação com o CPCV.
Pagar uma quantia mensal transforma a utilização num arrendamento?
É necessário qualificar o acordo pelo seu conteúdo e execução. Uma utilização mediante retribuição pode levantar questões de arrendamento e consequências fiscais próprias. O nome «compensação» não decide, isoladamente, o regime.
O seguro do vendedor cobre automaticamente quem entra para fazer obras?
Não deve presumir-se essa cobertura. É preciso conferir a apólice, as pessoas e riscos abrangidos, a utilização declarada e as condições relativas às obras. A ausência de cobertura também não elimina eventual responsabilidade civil.
Guardar móveis no imóvel significa que houve tradição?
É um facto a considerar, mas não determina sozinho a qualificação. A finalidade, a duração, as limitações e o controlo concedido sobre o imóvel continuam a ser relevantes.
Se não houver acordo escrito, não tenho direitos?
A ausência de documento não elimina automaticamente todos os direitos. Pode, porém, dificultar a prova e levantar problemas de forma. Devem reunir-se o CPCV, as comunicações, os comprovativos de despesas e os restantes elementos da entrega e utilização.
Antes de entregar as chaves, defina o que está a autorizar
A entrega das chaves antes da escritura deve ser uma decisão acompanhada de regras claras. Para o comprador, estão em causa dinheiro investido, condições de utilização e proteção perante a falha do negócio. Para o vendedor, estão em causa a conservação do imóvel, responsabilidades e possibilidade de o recuperar.
O acordo deve tratar do uso permitido e do que acontece se a compra não se concretizar. As obras, os encargos, os seguros e os efeitos fiscais merecem análise antes da entrada.
Se está a ponderar entregar ou receber o imóvel antes da compra definitiva, pode solicitar uma análise jurídica do CPCV e do acordo de entrega antecipada das chaves.
Informação geral, revista em 8 de novembro de 2026. O exemplo é hipotético. A solução concreta depende do contrato, dos factos, dos direitos de terceiros e do regime aplicável.
