Desistir do CPCV pode ter consequências financeiras muito significativas. Quem assinou um contrato-promessa de compra e venda e entregou sinal não pode assumir que basta informar a outra parte de que mudou de ideias. Do mesmo modo, o vendedor não pode aceitar uma proposta mais elevada e considerar automaticamente terminado o contrato anterior.
O CPCV é um verdadeiro contrato. Quando comprador e vendedor o assinam, assumem a obrigação de celebrar futuramente a compra e venda do imóvel nas condições acordadas.
Por isso, a primeira pergunta não deve ser apenas “posso desistir?”. Deve ser:
Qual é o fundamento jurídico para não celebrar o contrato definitivo?
A resposta pode variar conforme exista:
- simples mudança de vontade;
- acordo entre comprador e vendedor;
- cláusula de financiamento;
- recusa de crédito;
- avaliação bancária insuficiente;
- falta de documentos;
- problema urbanístico;
- atraso na escritura;
- incumprimento definitivo;
- impossibilidade de vender;
- recusa expressa de uma das partes;
- invalidade do contrato.
Em alguns casos, desistir do CPCV pode levar à perda do sinal. Noutros, o comprador pode recuperar o valor em singelo. Se o incumprimento for imputável ao vendedor, pode haver restituição em dobro ou até possibilidade de exigir judicialmente a compra.
É possível desistir do CPCV livremente?
Em regra, não.
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos e só podem ser alterados ou extintos:
- por acordo entre as partes;
- nos casos previstos no próprio contrato;
- nos casos admitidos pela lei.
Isto significa que não existe um direito geral de arrependimento que permita desistir do CPCV apenas porque o comprador encontrou outra casa, mudou de opinião ou concluiu que já não quer avançar.
O mesmo se aplica ao vendedor. Depois de assinar o CPCV, não pode deixar de vender apenas porque recebeu uma proposta superior.
A simples mudança de vontade pode constituir incumprimento contratual.
Contudo, isso não significa que todos os casos tenham a mesma consequência. É necessário verificar se a recusa é definitiva, se é imputável à parte que não quer cumprir e se existe sinal.
O que significa juridicamente desistir do CPCV?
A palavra “desistir” é utilizada frequentemente, mas pode esconder situações juridicamente diferentes.
Revogação por acordo
Comprador e vendedor concordam em terminar o CPCV.
Neste caso, podem definir:
- se o sinal é devolvido em singelo;
- se parte do sinal fica com o vendedor;
- quem suporta despesas;
- se existem obrigações ainda pendentes;
- que nenhuma parte tem mais nada a exigir.
Resolução contratual
Uma das partes termina o contrato com fundamento:
- na lei;
- numa cláusula contratual;
- no incumprimento definitivo da outra parte;
- na verificação de uma condição resolutiva.
Incumprimento
A parte declara que não pretende cumprir ou adota uma conduta que impede definitivamente a celebração da escritura.
Neste caso, podem aplicar-se as consequências do sinal.
Invalidade
O contrato pode ter um vício que determine nulidade ou anulabilidade.
A invalidade não deve ser confundida com o direito de desistir do CPCV. Tem pressupostos e consequências próprios.
Por isso, antes de enviar uma mensagem a dizer “desisto da compra”, deve perceber-se em qual destas situações o caso se enquadra.
O que é o sinal no contrato-promessa?
No contrato-promessa de compra e venda, presume-se que as quantias entregues pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor têm natureza de sinal, mesmo que sejam descritas como:
- princípio de pagamento;
- antecipação do preço;
- reforço;
- pagamento inicial.
Esta presunção pode ser afastada se o contrato e os factos demonstrarem outra finalidade, mas a regra é particularmente importante.
O sinal cumpre, entre outras, uma função de garantia do cumprimento.
Se a compra se concretizar, o sinal é normalmente imputado no preço.
Exemplo:
O imóvel custa 300.000 €. O comprador entrega 30.000 € de sinal. Na escritura, pagará os restantes 270.000 €, salvo outra estrutura de pagamentos.
Se o negócio não se concretizar, a consequência depende do motivo e da parte responsável.
Resumo: quem perde ou devolve o sinal?
| Situação | Consequência possível |
| Comprador incumpre definitivamente por causa que lhe é imputável | O vendedor pode fazer seu o sinal |
| Vendedor incumpre definitivamente por causa que lhe é imputável | O comprador pode exigir o dobro do sinal |
| As partes terminam o CPCV por acordo | Aplica-se o que for acordado, frequentemente restituição em singelo |
| Crédito recusado e existe cláusula de financiamento válida | Aplica-se a cláusula, podendo haver devolução em singelo |
| Crédito recusado sem cláusula de financiamento | O comprador pode correr o risco de perder o sinal |
| Nenhuma das partes é responsável pela impossibilidade | Pode haver restituição em singelo, conforme o caso |
| O contrato é inválido | Aplica-se o regime próprio da invalidade e restituição |
| Existe apenas atraso na escritura | Não há automaticamente perda ou restituição em dobro |
Esta tabela é apenas orientadora. Para saber se é possível desistir do CPCV, é indispensável analisar o contrato e os factos.
Quando o comprador perde o sinal?
O comprador pode perder o sinal quando existe incumprimento definitivo, culposo e imputável à sua atuação.
Pode acontecer quando o comprador:
- declara de forma inequívoca que não comprará;
- não comparece à escritura e demonstra que não pretende cumprir;
- recusa celebrar a compra sem fundamento;
- não paga o preço acordado;
- não obtém financiamento, quando assumiu esse risco;
- deixa terminar um prazo contratualmente essencial;
- não cumpre uma obrigação indispensável prevista no contrato;
- abandona definitivamente o negócio apenas por mudança de vontade.
Exemplo:
O comprador entrega 25.000 € de sinal. Duas semanas depois, encontra outro imóvel mais barato e informa o vendedor de que já não quer comprar.
Não existe cláusula que permita a saída, nem incumprimento do vendedor.
Esta declaração pode ser considerada recusa definitiva de cumprimento. O vendedor poderá resolver o contrato e fazer seu o sinal.
Contudo, o sinal não fica automaticamente consolidado apenas porque houve um pequeno atraso. É necessário distinguir mora de incumprimento definitivo.
Quando o vendedor deve devolver o sinal em dobro?
Se o incumprimento definitivo for imputável ao vendedor, o comprador pode exigir o dobro da quantia entregue a título de sinal.
Pode acontecer quando o vendedor:
- declara que já não pretende vender;
- vende o imóvel a terceiro;
- aceita uma proposta mais elevada e recusa o contrato anterior;
- não obtém o consentimento necessário de outro proprietário;
- não remove impedimentos que assumiu contratualmente eliminar;
- não apresenta documentação essencial;
- recusa injustificadamente comparecer à escritura;
- torna definitivamente impossível a compra.
Exemplo:
O comprador entrega 20.000 € de sinal. Antes da escritura, o vendedor recebe uma proposta superior e vende o imóvel a outra pessoa.
Se o incumprimento definitivo lhe for imputável, o comprador pode exigir 40.000 €, correspondentes ao dobro do sinal.
A devolução em dobro não é, contudo, a única reação possível em todos os casos. O comprador pode ter interesse em obter a própria aquisição do imóvel através de execução específica.
Simples atraso ou incumprimento definitivo?
Esta distinção é central para compreender quando se pode desistir do CPCV.
Mora
A mora corresponde a um atraso no cumprimento quando:
- a prestação ainda é possível;
- a outra parte ainda tem interesse no negócio;
- não existiu recusa definitiva;
- o prazo não era absolutamente essencial.
A simples mora não permite, por si só, aplicar automaticamente a perda do sinal ou a sua restituição em dobro.
Incumprimento definitivo
O incumprimento pode tornar-se definitivo quando:
- a prestação se torna impossível;
- o prazo era absoluto, fatal ou improrrogável;
- a parte declara claramente que não cumprirá;
- o credor perde objetivamente o interesse no negócio;
- a parte não cumpre dentro de um prazo suplementar razoável que lhe foi fixado com advertência clara.
Esta última situação corresponde à chamada interpelação admonitória.
Exemplo:
A escritura deveria ter ocorrido até 30 de junho, mas o banco atrasou a documentação durante alguns dias. O comprador continua interessado e consegue concluir o processo.
A ultrapassagem da data pode representar simples mora, e não necessariamente perda do sinal.
Já se o comprador declarar que nunca comparecerá nem pagará o preço, pode existir incumprimento definitivo sem necessidade de lhe conceder novo prazo.
O prazo da escritura é sempre definitivo?
Não.
O facto de o CPCV indicar uma data ou escrever “a escritura será celebrada até 30 de setembro” não significa automaticamente que, no dia seguinte, o contrato fica definitivamente incumprido.
É necessário interpretar:
- a redação do CPCV;
- a finalidade do prazo;
- as negociações;
- a conduta posterior das partes;
- a existência de prorrogações;
- a necessidade de financiamento;
- os compromissos assumidos;
- a importância concreta da data.
O prazo pode ser:
Relativo ou indicativo
A ultrapassagem coloca a parte em mora, mas ainda é possível cumprir.
Absoluto ou essencial
A ultrapassagem determina incumprimento definitivo, porque depois daquela data a prestação já não satisfaz o interesse contratual.
A simples utilização de expressões genéricas como “em caso de incumprimento o contrato pode ser resolvido” pode não ser suficiente para transformar qualquer atraso em incumprimento definitivo.
Uma cláusula resolutiva expressa deve identificar com suficiente precisão o incumprimento que permite resolver o contrato.
Recusa de crédito habitação permite desistir do CPCV?
Não necessariamente.
Este é um dos maiores riscos de quem pretende desistir do CPCV depois de o banco recusar o crédito.
A obtenção de financiamento é normalmente uma necessidade pessoal do comprador. Se o CPCV nada disser, o vendedor pode alegar que o comprador assumiu a obrigação de pagar o preço independentemente da decisão do banco.
A recusa de crédito não representa, por si só, uma impossibilidade objetiva da compra. Representa frequentemente uma impossibilidade financeira do próprio comprador.
Sem cláusula de financiamento, o comprador pode ficar em incumprimento e perder o sinal.
Exemplo:
O comprador sabe que precisa de financiamento de 90% do preço, mas assina o CPCV sem qualquer condição bancária. Mais tarde, o crédito é recusado.
Se não tiver meios para pagar e recusar a escritura, poderá ser responsabilizado pelo incumprimento definitivo.
Por isso, quem depende de crédito não deve assinar um CPCV sem regular expressamente essa dependência.
Como deve funcionar a cláusula de financiamento?
Uma cláusula de financiamento deve ser clara.
Deve indicar, tanto quanto possível:
- montante mínimo do crédito;
- prazo para aprovação;
- se está abrangida a avaliação bancária;
- valor mínimo da avaliação;
- número de instituições bancárias a consultar;
- obrigação de atuar diligentemente;
- forma de provar a recusa;
- prazo para comunicar ao vendedor;
- meio de comunicação;
- consequência da não aprovação;
- devolução do sinal em singelo;
- eventual exclusão de situações imputáveis ao comprador.
Exemplo de funcionamento:
O CPCV estabelece que o contrato fica sem efeito se, no prazo de 30 dias, o comprador não obtiver financiamento mínimo de 240.000 €, desde que apresente declaração bancária de recusa por carta registada dentro desse prazo.
Neste caso, o comprador deve cumprir rigorosamente:
- o prazo;
- o valor mínimo;
- o pedido ao banco;
- a prova documental;
- a forma da comunicação.
Não basta dizer verbalmente à imobiliária que o banco recusou.
A jurisprudência demonstra que cláusulas semelhantes podem ser interpretadas como condições resolutivas ou cláusulas de resolução, dependendo da redação. Em ambos os casos, o comprador pode perder a proteção se não cumprir as formalidades acordadas.
Avaliação bancária inferior ao preço
A avaliação bancária e a aprovação do crédito são realidades diferentes.
O banco pode considerar que o comprador tem condições financeiras, mas avaliar o imóvel abaixo do preço acordado.
Exemplo:
O preço é 300.000 €. O banco avalia o imóvel em 260.000 €. Como o financiamento é calculado sobre o menor valor relevante para o banco, o comprador precisa de capitais próprios adicionais.
Se a cláusula apenas disser “sujeito à aprovação do crédito”, pode surgir discussão sobre se a avaliação insuficiente está abrangida.
Uma cláusula bem redigida deve mencionar expressamente:
- recusa do crédito;
- aprovação por valor insuficiente;
- avaliação abaixo de determinado valor;
- percentagem mínima de financiamento.
Sem essa previsão, desistir do CPCV por causa de avaliação baixa pode não permitir recuperar o sinal.
Desemprego, separação ou doença permitem desistir?
Em regra, estas situações não extinguem automaticamente o CPCV.
A perda de emprego, separação do casal, doença ou redução de rendimentos podem criar dificuldades reais, mas o contrato continua vinculativo.
Poderá existir solução se:
- o contrato contiver cláusula aplicável;
- o vendedor aceitar terminar por acordo;
- a situação preencher os exigentes requisitos da alteração anormal das circunstâncias;
- existir impossibilidade juridicamente relevante não imputável;
- outra instituição aceitar financiar;
- um terceiro assumir a posição com consentimento da contraparte.
A resolução por alteração anormal das circunstâncias é excecional. Não basta afirmar que o negócio se tornou menos conveniente, mais caro ou difícil de financiar.
Na maioria das situações, o caminho mais seguro será negociar um acordo escrito com o vendedor.
Problemas nos documentos ou no imóvel
O comprador pode descobrir, depois de assinar o CPCV:
- penhora;
- hipoteca não prevista;
- usufruto;
- divergência de áreas;
- falta de garagem anunciada;
- obras não regularizadas;
- imóvel arrendado;
- falta de documentos;
- ausência de consentimento de outro proprietário;
- impossibilidade de vender livre de ónus;
- defeitos relevantes.
Estas situações não permitem sempre desistir do CPCV de imediato.
É necessário verificar:
- o que foi prometido;
- o que o vendedor sabia;
- se o problema pode ser corrigido;
- se foi fixado prazo para regularização;
- se o incumprimento é definitivo;
- se existe perda objetiva do interesse;
- se o CPCV contém condições específicas.
Exemplo:
O imóvel tem hipoteca, mas o CPCV prevê que será cancelada na escritura através de distrate bancário.
A existência da hipoteca não constitui, por si só, incumprimento.
Já se o vendedor não consegue obter o cancelamento, não comparece e declara que não pode vender o imóvel livre de ónus, pode existir incumprimento definitivo.
O comprador deve evitar resolver precipitadamente o contrato quando o problema ainda pode ser corrigido. Uma resolução infundada pode transformar o próprio comprador na parte incumpridora.
O vendedor encontrou uma proposta melhor
O vendedor não pode desistir do CPCV apenas porque surgiu um comprador disposto a pagar mais.
O CPCV vincula-o ao preço e às condições acordadas.
Se vender a terceiro ou recusar definitivamente a escritura, pode:
- ter de devolver o sinal em dobro;
- ser sujeito a execução específica, quando juridicamente possível;
- responder pelas consequências previstas no contrato;
- enfrentar pedido cautelar ou registo de ação, conforme o caso.
O aumento do mercado não elimina o dever de cumprir.
O mesmo vale para o comprador que encontra uma casa mais barata. Uma oportunidade comercial melhor não constitui fundamento legal para terminar o CPCV sem consequências.
É possível terminar o CPCV por acordo?
Sim.
Comprador e vendedor podem celebrar um acordo de revogação ou resolução por mútuo consentimento.
Esse acordo deve indicar:
- identificação do CPCV;
- vontade de o extinguir;
- valor do sinal;
- montante a devolver;
- prazo de devolução;
- despesas suportadas;
- destino de cheques ou garantias;
- entrega de chaves ou documentos;
- renúncia recíproca a outras pretensões;
- inexistência de responsabilidade adicional.
Exemplo:
O comprador perde o emprego, mas o vendedor aceita voltar a colocar o imóvel no mercado. As partes acordam que o vendedor devolve 18.000 € dos 20.000 € entregues, retendo 2.000 € para compensar despesas e o período em que o imóvel esteve indisponível.
Esse acordo pode ser válido se for livremente negociado e devidamente documentado.
Não se deve depender apenas de conversas telefónicas ou mensagens informais.
Execução específica: quando a outra parte ainda quer o negócio
Nem sempre a parte não faltosa pretende terminar o CPCV.
O comprador pode querer a casa, apesar de o vendedor se recusar a vendê-la. Neste caso, pode ser possível pedir ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial do vendedor.
É a chamada execução específica.
Exemplo:
O vendedor recebe proposta mais elevada e recusa celebrar a escritura. O comprador continua interessado e está preparado para pagar o preço.
Em vez de exigir o dobro do sinal, pode ponderar uma ação de execução específica.
A execução específica e as consequências do sinal são, em regra, vias alternativas. A escolha deve ser feita com atenção, porque a resolução do contrato pode tornar incompatível a pretensão de ainda obter a compra.
A execução específica pressupõe normalmente uma situação em que o contrato ainda pode ser cumprido e a parte não faltosa mantém interesse na prestação.
Existe direito de arrependimento de 14 dias?
Em regra, não existe um direito geral de livre resolução de 14 dias para a compra e venda de imóveis ou direitos respeitantes a imóveis.
O regime dos contratos à distância e fora do estabelecimento comercial exclui expressamente, do respetivo direito geral de livre resolução, os contratos relativos à construção, reconversão substancial, compra e venda ou outros direitos sobre imóveis.
Não deve confundir-se:
- CPCV;
- contrato de mediação imobiliária;
- reserva;
- prestação de serviços;
- contrato de crédito.
Cada contrato pode ter regime diferente.
Por isso, assinar o CPCV num ambiente digital, numa imobiliária ou fora de um cartório não cria automaticamente um período de 14 dias para desistir.
Como comunicar que não pretende avançar
Uma comunicação precipitada pode criar incumprimento definitivo.
Frases como:
- “desisto da compra”;
- “não vou comparecer”;
- “não quero mais o imóvel”;
- “não tenho dinheiro e não vou cumprir”;
podem ser interpretadas como recusa clara e definitiva.
Antes de comunicar, deve analisar:
- o CPCV;
- aditamentos;
- cláusula de financiamento;
- prazos;
- obrigações do vendedor;
- documentação do imóvel;
- comunicações anteriores;
- prova bancária;
- possibilidade de acordo;
- fundamento legal ou contratual.
Quando exista fundamento, a comunicação deve ser rigorosa e indicar:
- cláusula invocada;
- factos ocorridos;
- documentos de prova;
- data;
- consequência pretendida;
- pedido de devolução;
- prazo;
- reserva de direitos.
Não se deve enviar uma simples mensagem à mediadora e presumir que a questão ficou juridicamente resolvida.
Exemplos práticos
Exemplo 1: comprador muda de opinião
O comprador entrega 15.000 € de sinal e, uma semana depois, decide que prefere outro imóvel.
Não há cláusula que permita terminar o contrato.
Se declarar que não cumprirá, poderá perder o sinal.
Exemplo 2: crédito recusado sem cláusula
O comprador depende do banco, mas o CPCV não menciona financiamento.
O banco recusa o crédito e o comprador não pode pagar o preço.
A recusa bancária não extingue automaticamente o contrato. O sinal pode ficar em risco.
Exemplo 3: crédito recusado com cláusula
O CPCV prevê devolução do sinal se o banco recusar o crédito dentro de 30 dias, mediante declaração escrita.
O comprador obtém a declaração e comunica dentro do prazo.
O contrato pode terminar com devolução do sinal em singelo, conforme o clausulado.
Exemplo 4: comprador comunica fora do prazo
A cláusula exige comunicação em 30 dias. O comprador só informa o vendedor ao fim de dois meses.
Mesmo existindo recusa de crédito, pode ter perdido a possibilidade de beneficiar da cláusula.
Exemplo 5: simples atraso bancário
A aprovação está concluída, mas o banco demora cinco dias a emitir os documentos.
O comprador continua interessado.
A situação pode ser apenas mora e não justificar perda imediata do sinal.
Exemplo 6: vendedor aceita proposta superior
O vendedor recusa a escritura e vende o imóvel a terceiro.
O comprador poderá exigir o sinal em dobro ou analisar execução específica, conforme a situação.
Exemplo 7: documentação irregular
O CPCV obriga o vendedor a regularizar uma ampliação antes da escritura.
O vendedor não o faz, é-lhe concedido prazo final e declara que não pretende regularizar.
Pode estar configurado incumprimento definitivo imputável ao vendedor.
Exemplo 8: acordo entre as partes
O comprador já não consegue avançar e o vendedor aceita terminar o contrato.
As partes assinam acordo e definem a restituição parcial do sinal.
Não há necessidade de transformar o caso num litígio se existir solução negociada segura.
O que fazer antes de desistir do CPCV
Antes de tomar uma decisão:
- Não envie uma declaração definitiva sem análise.
- Reúna o CPCV e todos os aditamentos.
- Confirme a natureza do sinal.
- Verifique a cláusula de financiamento.
- Confirme os prazos e formalidades.
- Reúna cartas e mensagens.
- Peça documentos ao banco.
- Analise os deveres do vendedor.
- Confirme se existe apenas mora.
- Avalie se é necessária interpelação admonitória.
- Considere prorrogação do prazo.
- Considere cessão da posição contratual, se admitida.
- Tente negociar acordo escrito.
- Não falte simplesmente à escritura.
- Obtenha análise jurídica antes de resolver o contrato.
Checklist de análise
Antes de concluir que pode desistir do CPCV, confirme:
- Quem pretende terminar o contrato?
- Quanto foi entregue?
- O valor está identificado como sinal?
- Houve reforços de sinal?
- Existe cláusula de financiamento?
- A cláusula cobre recusa do crédito?
- Cobre avaliação insuficiente?
- Qual é o prazo da cláusula?
- Qual é a forma de comunicação?
- Existem declarações bancárias?
- O comprador atuou diligentemente?
- O prazo da escritura é absoluto?
- Houve prorrogação?
- A outra parte continua interessada?
- Existe apenas atraso?
- Houve recusa expressa de cumprir?
- Foi marcada escritura?
- Quem tinha a obrigação de marcar?
- A comunicação foi recebida?
- O imóvel tem problemas documentais?
- O vendedor pode corrigir os problemas?
- Foi concedido prazo para corrigir?
- Existe incumprimento definitivo?
- A culpa é imputável a quem?
- Existe acordo possível?
- Há interesse em execução específica?
- A resolução foi comunicada corretamente?
- Há risco de litígio?
- A documentação foi analisada por advogado?
FAQ
Posso desistir do CPCV e recuperar o sinal?
Depende. Pode recuperar o sinal se existir cláusula aplicável, acordo com o vendedor, incumprimento deste ou outra causa legal. A simples mudança de vontade não garante a devolução.
O comprador perde sempre o sinal se desistir?
Não sempre. Mas, se houver incumprimento definitivo imputável ao comprador, o vendedor pode fazer seu o sinal.
Quando o vendedor deve devolver o sinal em dobro?
Quando existe incumprimento definitivo, culposo e imputável ao vendedor, o comprador pode, em regra, exigir o dobro do sinal.
A recusa de crédito permite desistir do CPCV?
Só automaticamente quando o contrato protege essa situação ou quando exista outro fundamento juridicamente relevante. Sem cláusula de financiamento, o comprador pode assumir o risco da recusa.
O que deve dizer uma cláusula de financiamento?
Deve indicar o prazo, montante mínimo, prova da recusa, avaliação bancária, forma de comunicação e consequência para o sinal.
Uma avaliação bancária baixa permite recuperar o sinal?
Depende da cláusula. Se apenas estiver prevista a recusa do crédito, pode discutir-se se uma avaliação insuficiente está abrangida.
Faltar à escritura significa perder o sinal?
Não automaticamente. Pode representar mora ou incumprimento definitivo, conforme o prazo, a comunicação, o motivo e a conduta das partes.
O vendedor pode desistir porque recebeu uma proposta melhor?
Não sem consequências. O vendedor está vinculado pelo CPCV e pode ter de devolver o sinal em dobro ou ser obrigado judicialmente a vender.
Existe prazo de arrependimento de 14 dias?
Em regra, não existe um direito geral de arrependimento de 14 dias para CPCV relativos à compra e venda de imóveis.
Posso obrigar o vendedor a vender o imóvel?
Em certas situações, pode ser possível recorrer à execução específica, pedindo ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração do vendedor.
Posso pedir o dobro do sinal e a casa?
Em regra, são soluções alternativas. Exigir a resolução e o dobro do sinal pode ser incompatível com pretender simultaneamente a execução do contrato.
O vendedor pode exigir indemnização além de ficar com o sinal?
Na ausência de estipulação em contrário, o regime do sinal limita, em regra, outra indemnização pelo incumprimento. O contrato deve ser analisado para verificar cláusulas adicionais.
Posso resolver o CPCV por email ou WhatsApp?
A validade e eficácia dependem do contrato, do meio acordado e da prova de receção. Em assuntos de elevado valor, deve utilizar-se uma comunicação formal e comprovável.
A imobiliária pode autorizar a desistência?
A mediadora não substitui automaticamente o vendedor ou comprador. Só pode vinculá-los se tiver poderes para isso. O acordo deve ser celebrado com as partes do CPCV ou representantes autorizados.
Qual é o momento certo para procurar advogado?
Antes de comunicar que não cumprirá, deixar passar prazos, faltar à escritura ou aceitar a perda do sinal.
Conclusão
Desistir do CPCV não é tão simples como comunicar que já não pretende comprar ou vender.
O contrato-promessa vincula as partes. Quando existe sinal, o incumprimento definitivo do comprador pode permitir ao vendedor retê-lo. Se o incumprimento definitivo for do vendedor, o comprador pode exigir a restituição em dobro.
Mas estas consequências não se aplicam automaticamente a qualquer atraso.
É necessário distinguir:
- mora;
- incumprimento definitivo;
- resolução contratual;
- condição de financiamento;
- impossibilidade;
- revogação por acordo;
- invalidade do contrato.
A recusa de crédito também não protege automaticamente o comprador. Sem uma cláusula bem redigida, desistir do CPCV por falta de financiamento pode implicar a perda do sinal.
Antes de enviar uma mensagem definitiva, faltar à escritura ou aceitar a posição da outra parte, deve analisar-se o contrato, a prova e as comunicações já realizadas.
Num negócio imobiliário, uma frase enviada por impulso pode definir quem perde o sinal e quem responde pelo incumprimento.
