Due diligence imobiliária: o que é e por que é essencial ao comprar ou vender um imóvel em Portugal

A due diligence imobiliária é o processo mais importante para garantir que a compra ou venda de um imóvel em Portugal ocorra de forma segura, sem surpresas desagradáveis. Trata-se de uma análise minuciosa, feita por um advogado especializado, que identifica riscos, irregularidades e potenciais problemas que podem comprometer o negócio.

Seja comprador ou vendedor, ignorar a due diligence imobiliária pode custar milhares de euros e anos de dor de cabeça com processos judiciais ou disputas contratuais.

1. O que é a due diligence imobiliária?

A due diligence é uma auditoria jurídica e documental do imóvel antes da sua compra ou venda. O objetivo é confirmar se tudo está regularizado, desde a titularidade até questões fiscais, urbanísticas e jurídicas.

Um advogado especializado irá verificar:

• Caderneta Predial – Confirma propriedade e situação fiscal.
• Certidão Permanente – Indica se o imóvel tem penhoras, hipotecas ou ações judiciais.
• Licença de Utilização – Obrigatória para imóveis urbanos.
• Histórico de obras e autorizações – Garante que não existem construções ilegais.
• Situação de condomínio – Verifica se existem quotas ou obras em atraso.

2. Por que a due diligence protege o comprador?

Para quem compra, a due diligence imobiliária evita cair em armadilhas comuns, como:

• Comprar imóveis com dívidas de IMI ou condomínio.
• Adquirir um bem com litígios judiciais ou herdeiros não identificados.
• Descobrir, após a compra, que a construção é ilegal e pode ser alvo de demolição.

Um advogado pode impedir que o comprador assuma dívidas ocultas ou enfrente processos que bloqueiem a utilização do imóvel.

3. Por que a due diligence imobiliária é vital para o vendedor?

Para quem vende, a due diligence imobiliária garante que todos os documentos e requisitos legais estão prontos antes da assinatura do contrato.

Isso aumenta a confiança do comprador, acelera a negociação e evita que o negócio seja cancelado por falta de documentação.

4. Cuidado com preços muito abaixo do mercado

Se o imóvel está com valor muito inferior à média, é um sinal de alerta.
A due diligence imobiliária identifica se o preço baixo se deve a problemas como:

• Litígios judiciais.
• Hipotecas não pagas.
• Irregularidades urbanísticas.
• Conflitos entre herdeiros.

5. Due diligence e o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Antes da escritura, é essencial formalizar o acordo através de um CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda).

Com o suporte da due diligence imobiliária, o CPCV pode incluir:

• Valores e prazos claros.
• Penalizações para descumprimento.
• Garantias sobre o estado do imóvel.

Isso evita que o vendedor desista após receber o sinal ou que o comprador desista sem justificativa.

6. Etapas de uma due diligence imobiliária

• Análise documental completa (propriedade, licenças, registos).
• Verificação fiscal e urbanística.
• Consulta a processos judiciais em curso.
• Levantamento de dívidas ou encargos.
• Relatório jurídico com recomendações.

7. Quanto tempo leva a due diligence imobiliária?

Em média, uma due diligence imobiliária leva de 5 a 15 dias úteis, dependendo da complexidade do caso. Negócios urgentes podem exigir uma análise mais rápida, mas nunca deve ser ignorada.

8. Por que contratar um advogado para a due diligence?

Embora algumas informações estejam disponíveis online, apenas um advogado especializado pode:

• Interpretar corretamente a legislação aplicável.
• Identificar riscos ocultos que não estão nos documentos.
• Elaborar cláusulas de proteção no contrato.
• Representar o cliente em negociações ou disputas.

9. O custo de não fazer uma due diligence imobiliária

Ignorar a due diligence imobiliária pode ter consequências graves, como:

• Descobrir dívidas ocultas de milhares de euros.
• Perder o direito de uso do imóvel por irregularidades urbanísticas.
• Envolver-se em longos processos judiciais.
• Ter de realizar obras caras para regularizar construções não autorizadas.

Na maioria dos casos, o custo da due diligence imobiliária é muito inferior ao prejuízo que ela evita.

10. A importância de agir no momento certo

Tanto para compradores como para vendedores, a due diligence imobiliária deve ser feita antes de qualquer pagamento significativo ou assinatura de contrato definitivo.

Fazer este passo no momento certo evita perder tempo e dinheiro em negócios que, mais tarde, poderiam ser cancelados ou travados judicialmente.

Segurança e tranquilidade para o seu investimento

Se vai comprar ou vender um imóvel em Portugal, a due diligence imobiliária é o seu maior aliado.
Com ela, evita surpresas, protege o seu capital e garante que todo o processo cumpre a lei.

No nosso escritório, realizamos due diligence imobiliária completa, analisando cada detalhe documental, legal e urbanístico. Trabalhamos para que o cliente tenha confiança total na compra ou venda, sem correr riscos desnecessários.

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