O assédio no arrendamento é uma realidade que afeta muitos inquilinos em Portugal, em particular nas grandes cidades onde a pressão imobiliária é mais intensa. O senhorio que quer recuperar o imóvel a qualquer custo seja para o vender com lucro, seja para o colocar no alojamento local ou simplesmente para arrendar a preços de mercado por vezes recorre a práticas ilegítimas para forçar a saída do inquilino.
Desde o corte de serviços essenciais ao abandono deliberado das obras de conservação, passando pelas visitas não autorizadas e pela intimidação por terceiros, estas condutas têm hoje um nome jurídico e uma resposta legal clara. Neste artigo explico o que é o assédio no arrendamento, como a lei portuguesa o define e pune, e que passos concretos pode dar quem se encontra nesta situação.
O Contexto que Gerou a Lei
O fenómeno do assédio no arrendamento ganhou expressão pública em Portugal a partir de meados da última década, em plena explosão turística de Lisboa e Porto. Com o boom do alojamento local e a valorização brutal dos imóveis nas zonas históricas, muitos senhorios viram nos seus inquilinos frequentemente com contratos antigos, rendas baixas e proteções legais reforçadas um obstáculo à maximização do valor dos seus ativos. A solução, em alguns casos, foi a pressão sistemática sobre o inquilino para que desocupasse o imóvel, recorrendo a métodos que vão da simples inação nas obras ao assédio direto.
A resposta do legislador chegou com a Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro, que aditou ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, os artigos 13.º-A e 13.º-B, criando assim um regime específico de proibição e punição do assédio no arrendamento. Este regime foi posteriormente articulado com as medidas de reforço da proteção dos arrendatários introduzidas pela Lei n.º 13/2019, da mesma data, e mantém plena vigência após a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, que introduziu novas alterações ao direito do arrendamento urbano no contexto do programa “Mais Habitação”.
O Que Diz a Lei: Definição e Âmbito
A Definição Legal de Assédio no Arrendamento
O artigo 13.º-A do NRAU define assédio no arrendamento como qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, preencha uma de três modalidades.
A primeira modalidade consiste em perturbar, constranger ou afetar a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes legitimamente residam no locado. A segunda modalidade abrange a sujeição dessas pessoas a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo. A terceira modalidade traduz-se em impedir ou prejudicar gravemente o acesso e a fruição do locado.
Importa sublinhar três elementos estruturantes desta definição. Primeiro, o assédio no arrendamento exige um comportamento ilegítimo, o que significa que nem todo o incómodo ou desentendimento entre senhorio e inquilino constitui assédio. Segundo, é necessário que o comportamento seja orientado para um objetivo específico: forçar a desocupação do imóvel. Terceiro, o assédio pode ser praticado não apenas pelo senhorio diretamente, mas também por quem o represente um gestor de imóveis, um advogado, uma imobiliária ou por terceiro com interesse na transação, como um potencial comprador que atua de forma coordenada com o senhorio.
Comportamentos Típicos de Assédio no Arrendamento
A lei não enumera taxativamente todos os comportamentos que podem constituir assédio no arrendamento, mas a prática e a doutrina identificam um conjunto recorrente de situações. A recusa ou a omissão deliberada na realização de obras de conservação e reparação urgentes e necessárias é uma das formas mais comuns: o senhorio deixa o imóvel degradar-se conscientemente, com infiltrações, humidade ou falhas nas instalações, esperando que o inquilino fique sem condições de habitabilidade e abandone voluntariamente. O corte ou perturbação do fornecimento de serviços essenciais água, eletricidade, gás, acesso à rede de esgotos constitui outra forma frequente de assédio no arrendamento, particularmente grave pela imediata privação das condições básicas de vida.
A produção de ruído fora dos limites legais, de forma reiterada e deliberada, integra igualmente o conceito de assédio no arrendamento quando visa perturbar o descanso e a tranquilidade do arrendatário. As visitas ao imóvel arrendado sem aviso prévio ou sem o consentimento do inquilino, além de violarem o direito ao domicílio, podem constituir uma forma de pressão psicológica. A contratação de terceiros para intimidar ou incomodar o inquilino, incluindo situações mais extremas como danos no imóvel ou ameaças, também está abrangida pela definição legal de assédio no arrendamento.
O Assédio no Arrendamento e o Código Penal
Para além das sanções específicas do NRAU, certos comportamentos integrantes do assédio no arrendamento podem constituir crimes autónomos. O artigo 190.º do Código Penal pune com pena de prisão até um ano ou multa até 240 dias quem, sem consentimento, entrar ou permanecer na habitação de outra pessoa após ser ordenado a sair o crime de violação de domicílio. Se a entrada se verificar à noite, em lugar ermo, com violência ou ameaça, com uso de armas, por arrombamento ou por três ou mais pessoas, a pena pode ascender a três anos de prisão. Comportamentos de intimidação sistemática podem, dependendo das circunstâncias concretas, integrar o crime de coação (artigo 154.º do Código Penal) ou de ameaça (artigo 153.º). Danos deliberados no imóvel ou nos bens do inquilino constituem crime de dano (artigo 212.º). O inquilino que reconheça assédio no arrendamento com caráter criminal não está limitado à via civil: pode e deve apresentar queixa criminal junto do Ministério Público ou de qualquer órgão de polícia criminal.
Casos Práticos
Caso 1: O Senhorio que “Esquece” as Obras
Uma inquilina com contrato de arrendamento de longa duração, residente num apartamento em zona histórica de Lisboa, começa a registar infiltrações no teto após trabalhos na cobertura do edifício. Comunica por escrito ao senhorio, que não responde. Meses depois, a humidade alastrou a dois quartos, surgem bolores e o apartamento tornou-se insalubre. Entretanto, o senhorio abordou-a informalmente a perguntar se “não estava a pensar mudar-se”. Este cenário é um exemplo típico de assédio no arrendamento por omissão: o senhorio usa a inação para criar condições que tornem a habitação insuportável, esperando que a inquilina desista. A lei não exige que o comportamento seja ativo — a omissão dolosa com objetivo de forçar a saída enquadra-se plenamente na definição do artigo 13.º-A do NRAU.
Caso 2: O Corte de Serviços Essenciais
Um inquilino recebe a informação do senhorio de que as obras no edifício “obrigam” ao corte de água por tempo indeterminado. Passadas duas semanas sem qualquer reposição do serviço, e sem qualquer explicação técnica plausível, o inquilino começa a suspeitar que se trata de pressão para que abandone o imóvel, tanto mais que já recebera propostas para rescisão amigável do contrato. O corte injustificado de serviços essenciais é uma das formas mais graves de assédio no arrendamento, porque priva imediatamente o arrendatário das condições básicas de habitabilidade e não admite qualquer margem de tolerância legal. A câmara municipal pode ser chamada a realizar vistoria de urgência para atestar a situação.
Caso 3: A Intimidação por Terceiros
Uma família residente num apartamento arrendado começa a receber visitas frequentes de pessoas que se identificam como “interessados na compra do imóvel”, enviados pelo senhorio sem qualquer comunicação prévia. As visitas ocorrem a horas inconvenientes, às vezes ao fim de semana de manhã cedo. O senhorio alega que tem direito a mostrar o imóvel porque pretende vendê-lo. O assédio no arrendamento pode ser cometido por “terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado”, nos termos da lei: o comprador que, em conjugação com o senhorio, adota comportamentos perturbadores com vista à desocupação pode ser corresponsável. Acresce que o inquilino tem direito de preferência na compra, o que não pode ser subvertido por esta via.
Os Riscos para o Senhorio
O assédio no arrendamento não é apenas moralmente reprovável acarreta consequências jurídicas sérias para quem o pratica. No plano sancionatório administrativo, e depois de iniciado o procedimento de intimação previsto no artigo 13.º-B do NRAU, o senhorio que não corrija a situação fica sujeito a uma sanção pecuniária compulsória de €20 por cada dia de incumprimento, a contar do termo do prazo de 30 dias concedido para resposta. Esta sanção sobe para €30 por dia quando a vítima do assédio no arrendamento tiver idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.
Para além da sanção pecuniária diária, o senhorio pode ser condenado ao pagamento de indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais causados ao arrendatário. O assédio no arrendamento que envolva a prática de crimes violação de domicílio, coação, ameaça, dano acarreta responsabilidade criminal com as penas acima referidas. A acumulação de uma condenação criminal com uma ação cível de indemnização é perfeitamente possível e frequente nas situações mais graves.
Do ponto de vista contratual, o inquilino que seja vítima de assédio no arrendamento tem direito a resolver o contrato de arrendamento com justa causa imputável ao senhorio, com direito a indemnização, nos termos do artigo 1083.º do Código Civil. Ou seja, o senhorio que tente forçar a saída do inquilino por esta via pode acabar a pagar uma indemnização por rescisão antecipada e a conservar o contrato em vigor, caso o inquilino prefira exercer os seus direitos em vez de ceder à pressão.
O Que Fazer: O Procedimento Passo a Passo
1.º Passo Documentar Tudo
Perante qualquer suspeita de assédio no arrendamento, a primeira e mais importante medida é documentar sistematicamente os factos. Todas as comunicações com o senhorio devem ser feitas por escrito e-mail, carta registada com aviso de receção ou outro meio que deixe rasto. O inquilino deve fotografar e registar com data e hora todas as situações que indiciem assédio: obras inacabadas, danos, cortes de serviços, visitas não autorizadas. O depoimento de testemunhas vizinhos, familiares presentes é igualmente relevante. Esta documentação será a base de qualquer procedimento legal posterior.
2.º Passo Enviar a Intimação
O artigo 13.º-B do NRAU prevê que o arrendatário que verifique situações de assédio no arrendamento pode intimar o senhorio, por escrito, a cessar o comportamento ou a adotar as medidas corretivas necessárias. A intimação deve ser enviada por carta registada com aviso de receção e deve descrever com precisão os factos que constituem o assédio, indicar o prazo de 30 dias para resposta e advertir para as consequências legais do incumprimento. É aconselhável que esta intimação seja redigida com acompanhamento jurídico, para que seja tecnicamente precisa e produza todos os efeitos pretendidos.
3.º Passo Requerer Vistoria Municipal
Em paralelo com a intimação, e independentemente desta, o inquilino pode requerer à câmara municipal competente a realização de uma vistoria ao locado. Esta vistoria tem natureza urgente e deve ser efetuada no prazo máximo de 20 dias, com emissão do respetivo auto até 10 dias após a sua realização. O auto de vistoria municipal é um meio de prova de especial valor para o procedimento de injunção subsequente, pois atesta tecnicamente as condições do imóvel.
4.º Passo Requerer a Injunção
Se o senhorio não responder à intimação ou não corrigir a situação no prazo de 30 dias, o inquilino pode requerer uma injunção dirigida ao SIMA Serviço de Injunções em Matéria de Arrendamento. A injunção é instruída com a cópia da intimação enviada, o aviso de receção, o auto de vistoria municipal (se obtido) e qualquer outra prova relevante. O senhorio é então notificado e tem 15 dias para resolver a situação ou deduzir oposição. A partir do termo do prazo da intimação, acumula-se diariamente a sanção pecuniária compulsória já referida.
5.º Passo Ponderar a Via Criminal
Se os comportamentos do senhorio integrarem crimes violação de domicílio, coação, ameaça ou dano, o inquilino deve apresentar queixa criminal. A apresentação de queixa não é alternativa à via civil e à injunção: ambos os procedimentos podem correr em paralelo, reforçando a pressão sobre o senhorio para que cesse o assédio no arrendamento.
Como o Escritório pode ajudar
No Escritório, acompanho inquilinos que suspeitam estar a ser vítimas de assédio no arrendamento desde a fase inicial de avaliação dos factos até à conclusão do processo. O primeiro passo é sempre perceber se os comportamentos relatados preenchem, no caso concreto, os requisitos legais do artigo 13.º-A do NRAU, ou se integram adicionalmente a prática de crimes. Com base nessa análise, defino a estratégia mais adequada: desde a redação da intimação ao senhorio à representação no procedimento de injunção, passando pelo acompanhamento da queixa criminal e pela propositura de ação de indemnização.
Se é arrendatário e sente que o seu senhorio está a usar meios ilegítimos para o pressionar a abandonar o imóvel, não espere que a situação se agrave. O tempo que passa sem agir pode dificultar a prova dos factos e reduzir as hipóteses de sucesso. Entre em contacto com o Ricardo Gama Advocacia para uma análise confidencial da sua situação.
Perguntas Frequentes
1. Qualquer comportamento difícil do senhorio é assédio no arrendamento?
Não. O assédio no arrendamento exige dois elementos cumulativos: um comportamento objetivamente ilegítimo e a intenção de forçar a desocupação do imóvel. Um senhorio que demora a responder a um pedido de reparação, ou que discorda do inquilino sobre a interpretação do contrato, não está necessariamente a praticar assédio. A fronteira passa pela ilicitude do comportamento e pela intenção subjacente, que nem sempre é fácil de provar sem o devido acompanhamento jurídico.
2. O assédio no arrendamento pode ser praticado por uma imobiliária ou por um gestor de imóveis?
Sim. A lei abrange expressamente quem represente o senhorio e terceiros interessados na aquisição ou comercialização do locado. Uma imobiliária que pratique visitas não autorizadas, exerça pressão direta sobre o inquilino ou atue em coordenação com o senhorio para forçar a desocupação pode incorrer em responsabilidade por assédio no arrendamento.
3. O que acontece se o senhorio vender o imóvel durante o processo de assédio?
A transmissão do imóvel não extingue o contrato de arrendamento nem os direitos do arrendatário. O novo proprietário fica vinculado ao contrato. Além disso, o inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel arrendado e deve ser notificado de qualquer transação. A venda realizada sem respeitar o direito de preferência pode ser judicialmente atacada.
4. Posso resolver o contrato se for vítima de assédio no arrendamento?
Sim. O assédio no arrendamento que seja imputável ao senhorio constitui justa causa de resolução do contrato por parte do arrendatário, ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil. A resolução com justa causa confere ao inquilino direito a indemnização pelos danos sofridos, designadamente pelas despesas com a mudança e com a diferença de renda num novo contrato.
5. Posso continuar no imóvel e ao mesmo tempo accionar o senhorio?
Sim, e essa é frequentemente a opção mais conveniente. O inquilino não é obrigado a sair para poder fazer valer os seus direitos. Pode permanecer no imóvel, iniciar o procedimento de intimação, requerer a injunção e, em paralelo, apresentar queixa criminal sem que nada disto implique a renúncia ao contrato ou à habitação. A decisão de resolver o contrato ou de o manter em vigor é do inquilino e deve ser ponderada em função das circunstâncias concretas de cada caso.
Assim sendo…
O assédio no arrendamento é uma realidade jurídica bem definida no direito português desde 2019, com um regime específico de prevenção, punição e reparação. A Lei n.º 12/2019 deu ao inquilino um conjunto de instrumentos concretos a intimação, a vistoria municipal, a injunção, a sanção pecuniária compulsória que, bem utilizados, são eficazes na cessação dos comportamentos abusivos e na reparação dos danos sofridos. O assédio no arrendamento pelo senhorio não é apenas uma questão de conflito pessoal entre as partes de um contrato: é um problema com dimensão social, ligado à crise habitacional que afeta as principais cidades portuguesas, e que o sistema jurídico levou a sério ao criar mecanismos específicos para o combater.
Se reconhece algum dos comportamentos descritos neste artigo na sua relação com o senhorio, procure acompanhamento jurídico sem demora. O assédio no arrendamento tende a escalar quando o inquilino não reage, e as ferramentas legais para o travar estão ao seu alcance.
Este artigo tem finalidade informativa e não constitui consulta jurídica. Cada situação tem as suas especificidades, e as soluções dependem sempre da análise concreta dos factos.
